香港房地产金融的运行与发展,本文主要内容关键词为:香港论文,房地产金融论文,此文献不代表本站观点,内容供学术参考,文章仅供参考阅读下载。
一、香港金融业与房地产业的融合发展
香港作为世界重要的金融中心,其金融业对房地产业的大力支持,使香港房地产业自70年代以来得以迅速发展,金融业与房地产业密切结合以至形成了一种由银行金融业支配而由地产集团运用而不是主要由工业家运用的资本,即地产业金融资本,这是当今香港这个高度发达的资本主义社会内部的最重要经济特征。〔1 〕在香港几乎所有财团均直接或间接地经营房地产,几乎所有的银行均对房地产有很强的合作愿望。所以,虽然在香港没有专门的房地产投资银行,也没有形成有组织的房地产抵押市场,但有特色的是银行对房地产业的抵押贷款业务,如下表所示:
香港金融机构对房地产业贷款统计
(单位:亿港元)
银行
项目房地产贷款 贷款总额 占比例%
1981330.95 1033.75
32.01
1985560.93 1920.09
29.21
19902075.71 5948.10
34.90
接受存款公司
项目
房地产贷款 贷款总额 占比例%
1981
159.99 400.3439.96
1985
212.17 429.3449.42
1990
312.73 644.7848.50
所有金融机构
项目
房地产贷款 贷款总额 占比例%
1981
490.94 1434.09
34.23
1985
773.10 3349.43
32.91
1990
2388.44 6592.88
36.66
资料来源:《香港房地产年鉴》(1990年)
香港金融业对房地产的贷款一般分为两大类:一是预售楼宇抵押,即房地产商用取得的土地使用权建成的楼宇作抵押,从银行获得贷款的方式,同时房地产商通过楼宇预售收取买方的一定首期定金来获得部分资金。房地产开发期间所需的贷款期限一般为2—3年。为了控制房地产商“楼花”过度炒作,防止土地投机,香港政府和香港律师学会分别制定了“许可制”,如开发商必须投入开发资金的30%以上,土地批租期尚余十年或肯定可再续十年以上等,方能预售楼花和申请抵押贷款。二是分期付款的“供楼”形式,又称“按揭”业务。这种方式着眼于住房需求方面,它是“供楼”时银行同房地产商和购房者分别签订合同,由银行代购房者将房价一次垫付给房地产商,房地产商把售购房者的房契交给银行,然后购房者先将楼价的10—30%的现金交给银行,便可入住,以后逐月向银行缴交贷款余额及其利息,直至还清本息领回房契,房屋才真正属于购房者。香港分期付款买楼的方式始于50年代,近年来,由于发展商先出售的是楼花,而不是现成楼宇,所以,置业者又较多地采用楼花贷款的形式。
银行向房地产供求双方提供贷款,是一种以房地产作抵押的、风险较小的贷款业务。据统计,因楼宇按揭而使银行坏帐的概率少于万分之一,同时各银行都有专门的物业估价部门,他们根据房地产的座落地点、年期、质量计算市值,并根据对未来市值的走势确定该房地产可以按揭的百分比,以保证抵押人还不起贷款时,该抵押品有足够的价值在拍卖后补偿给银行。在香港,楼宇按揭贷款利率通常比最优惠贷款利率高1.5厘左右,银行还收取贷款额3.5‰左右的手续费。因此,尽管银行的按揭贷款本息要在若干年一般为20年,一部分银行(东亚、交通等)更长达25年以后才能全部收回。通货膨胀会使货币贬值,但由于银行贷出的资金主要是从吸收的存款中得来,货币贬值的损失自然转嫁到存户身上,因而在正常情况下风险不大。
银行贷款在香港房地产业发展中起了巨大作用:一是银行抵押贷款扩大了房地产商人自有资本的效能。香港房地产商要经营房地产项目时,首先是以自有资本支付买地的定金后,再以自有资金完成基础工程,而地上建筑所需费用再以要建的楼宇抵押给银行来贷款。情况往往是发展商一夺取土地,马上就会有很多银行上门洽谈贷款。由于金融市场竞争激烈,各银行、财务公司往往为争夺各种信贷业务实行送保险,免手续费,送广告费,为地产商售楼处装修等优惠,这样,房地产商有充分的资金保障和选择机会发展物业,从而扩大了资本的效用。二是银行促进了“居者有其屋”计划的进行,刺激了居民的购房欲望。银行发放低息、抵押长期贷款,解决了多数家庭无力一次支付巨款的困难,促进了房地产业消费市场的发展。就目前而言,香港绝大多数房产买卖都是依赖银行贷款得以交易成功的。三是扩大了房地产市场的容量,使市场业务多元化。银行的低利率和巨额按揭贷款不仅使发展商得以大规模经营开发,还使他们不仅仅满足于靠开发卖楼回收资金的经营方式,他们要使用已经获得的一定期限的有限土地发挥重大作用。所以,便把自己经营已建好的楼产、商场、酒楼等作深层开发经营,发展第三产业。只要楼宇的租金或经营第三产业的利润高于贷款利息,就不仅可以通过以租顶债,清还贷款,收回房产抵押权,还可以盈利,以弥补某一时期房地产业低落时的损失,这样就实现了房地产经营方式多样化、业务多元化,从而扩大了房地产市场的容量。
二、香港房地产抵押贷款的运行
“按揭”不同于“抵押”。在英国法律中,按揭是指产业的所有者或业主将物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为。经过这样的转让,按揭受益人成为所有人或业主,按揭人履行债务,还款后按揭受益人将其所有权或业主权转让回原按揭人。抵押是指产业的所有者或业主赋予抵押受益人一系列的权利,作为还款的保证。抵押受益人不同于按揭受益人,不能成为所有者或业主,抵押受益人只享有该物业抵押契约中所规定的权益,这些权益包括止赎、出售、指定接收入、为占有抵押品进行诉讼等等。抵押人履行债务后,抵押受益人再办理法律手续将其原有权益撤销。区分按揭和抵押的明显方法是以当事人在诉讼中的地位来看:按揭诉讼中按揭受益人是以所有权人,身份或名义进行诉讼,而抵押诉讼中抵押受益人只以抵押权益人的身份参加,不能以所有权人的名义参加。但目前人们通常说的“按揭”实际是在“抵押”的意义下使用的,是指“抵押”而不是指“按揭”本身,我们在译著中也习惯上把“mortgage”译作抵押。这样,我们一般所称的楼宇按揭是指购楼者以所购得楼宇作为抵押品从银行获得贷款,购楼者按照抵押契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行,银行按照一定利率收取利息。
1.香港抵押贷款的程序
(1)购房者在与房地产商签订购房合同, 交付首期款后向银行提出申请,并付上稳定收入的证明文件,以便银行能确认其偿还能力;
(2)银行对申请人的经济背景及还款能力进行审定合格后, 交由律师楼办理;
(3)律师楼负责查证申请人所提供的一切文件的真实性, 然后通知申请人到律师楼签订抵押合同;
(4 )银行通过律师楼将贷出的款项按合同规定付给售房或卖方律师;
(5)抵押贷款合同由律师到政府田土厅登记注册, 并将住宅作为抵押过入银行名下。同时,银行一般要求借款人购买火险,有的银行为争取客户往往免费提供首年火险。
2.抵押贷款的形式
近年来,香港金融业为争取客户,向置业者提供了多种优惠条件,创造了一些各具特色的贷款形式:
(1)居屋金额按揭贷款;
(2)推迟按揭还款期;
(3)按揭熟客优惠贷款;
(4)公务员、教师、专业人士购买优惠贷款;
(5)楼花按揭贷款;
(6)加按与再按贷款, 加按就是房地产抵押人利用正在抵押给房地产金融机构的房地产抵押品,再向房地产金融机构借取抵押品的最高数额与已还款间的差额,如某人两年前将一个价值100 万元的房地产抵押给房地产机构,经过两年还款,现只欠60万元,于是他再向房地产金融机构申请追加房地产抵押贷款,银行接到申请后,将该宗房地产重新估价,如房价已升至110万元,按银行规定,最多只借房价的80%, 即可再贷88万元,由于他还欠60万元,扣除这60万元后,还有28万元差额,把这款项再贷给借款人,就称“加按”。所谓“再按”是指把房地产抵押给银行后而抽取部分现金的做法,即追加的房产按揭贷款。
三、房地产证券化
香港地产发展商的筹资方式有:
(1)运用自有资本和自筹资金。
(2)申请银行贷款和银团贷款。
(3)卖楼花。
(4 )同建筑商协议由其垫支工程费用而于楼宇完成后的部分单位作为酬报。
(5)发行短期商业票据和长期的浮动利率票据。
(6)发行股票以筹集资金也是地产商集资的另一条重要渠道, 特别是对一些自有资金雄厚,信誉良好的大地产公司来说这是比申请贷款方便、合算的途径。一般来说,公司在选择股票集资时主要是看股价相对于资本净值的偏离程度,如果股价高于资产净值的话,则在股市配股与供股集资会比按揭贷款合算;相反,股市回落,游资增加,银行吸纳资金增多,放贷也变得宽松,利率更为优惠,则通过物业抵押贷款更为有利。1980年10 家最大地产公司股票上市总值达574.83 亿美元, 占1980年香港股市总面值2070亿港元的1/4。在10家股票上市值最高的公司中,地产公司占了一半,以后仍周期性地继续上升。1989年在股票上市的298家公司中,房地产建筑业占103家,即34.56%。据1989 年底股市资料,地产建筑股总市值为1873.86亿港元,占股市总值6077.25亿港元的30.83%,在各类股票中比重最大,远在公共事业及传播(19.25%)、制造业(4.7%)、金融业(14.43%)之上。到1990年12月底,所有地产公司股市总值达到2621亿港元,占同期香港股市总值的30.9%。1994年香港楼宇抵押证券化曾一度掀起高潮,在下半年四家机构共推出30 亿港元的楼宇抵押证券, 其中两家公司获得国际信贷评级。 但从1995年开始,便发行减少,速度放慢。据称其原因是:
(1)1995年以来银行资金充裕,无需为筹集资金大伤脑筋;
(2)按揭证券乃新产品,未被投资者所认识;
(3)过去发行的按揭证券,皆因有保险公司作担保, 而香港按揭证券受制于香港本身的评级,最高只获得A—1评级。因此,若没有比香港评级更佳的保险公司作担保,就会减低按揭证券的吸引力;
(4)最近一段时间,债券资本市场波动较大;
(5)已发行的数批按揭证券,结构各异, 限制了在第二市场的流通;
(6)香港发行的按揭证券以浮息为主, 但机构投资者一般倾向吸纳定息票据,导致供求不平衡,影响市场发展;
(7)金融管理局愿意接受按揭证券成为调节流动资金的抵押品, 影响了认可机构发行的兴趣〔2〕;
(8)尽管如此, 由于按揭证券市场的发展对银行和整个证券市场的发展都有利,所以,香港金融管理局仍鼓励香港发展第二按揭市场,并建议成立按揭公司推动发展,其性质类似于美国联邦国民抵押协会的第二抵押公司。
香港房地产金融资本具有垄断性。目前香港房地产公司约4000家,其中股票上市的有限公司仅100家左右,约占2.5%,在100 家上市公司中,置地、长江实业、新鸿基等最大10家地产集团的股票市值,约占地产建筑类上市公司总市值的七成,占香港股市总值的两成。事实上,香港最大的10家家族财团几乎都与房地产业有关。近几年来日益流行的大型屋村建设,几乎全部为大财团垄断。这种高度的垄断性使房地产价格带有浓厚的垄断价格色彩,这也是造成香港房地产市场畸形发展并具有很大投机性的重要原因。
四、香港房地产金融的国际化
香港房地产金融在1984年9 月中英关于香港问题的联合声明发表之后真正开始走向国际化,先是东南亚、澳大利亚资金,后是日本、台湾资金纷纷投入香港房地产。东南亚资金以黄廷芳财团最为活跃。据统计,1985年斥资12亿港元,1986年10亿港元,以后每年递增,可谓来势汹汹。澳资中以奔达集团、辉煌太平洋集团为主力,购入不少高级住宅楼宇和商场,成为1980 年香港房地产市场最活跃的力量。 日本财团亦于1986年进军香港地产市场,1986年至1988年的3年中注资约90亿港元, 1989年1月至5月,剧增为97亿港元,为同期外资总额的65%。日资财团一般倾向于选择黄金地段和推行金额庞大的发展计划,特别着重发展高级商业楼宇和酒店。1986年以来,台湾资本亦开始涌入香港地产市场,1987年投入约10亿港元,1989年首5个月内即投入15亿港元, 数量仅次于日资和澳资。〔3〕据香港物地产业界估计, 以往海外资金只占香港物业交易总额的1成左右,而且涉及的大部分只是中小型的投资项目, 但近年来,海外投资者参与交易的物业数额已占总额的4成左右。
外资在香港投资物业基本上有三种类型:一是物业长线投资。某些外资机构有意在港长期发展,在比较了香港物业的供求、价格、租金和利率变化后,认为有利可图而投资于地产。二是物业出租投资,以日资为主。三是通过收购香港本地的一家公司,然后通过发行股票集资再行发展。外资大量涌入香港房地产的原因:首先,香港政治环境明朗。中英《联合声明》签订后,使香港作为中外经济交流的桥梁和国际资本进入中国大陆市场的桥头堡的地位大大加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。其次,投资环境较好,如参与香港物业市场可不受任何限制,并可拥有物业的全部产权。与英、美等国不同,香港没有物业增值税,而且公司所得税(16.5%)和个人所得税(15%)较低,财务、法律、会计、物业代理和通讯服务方便、快捷等等。最后,投资回报率高。投资香港物业的收益, 高级写字楼为8—10%,住宅楼宇9—10%,工业楼宇更高达11—12%。 而在亚洲其它大城市,投资物业的收益多低于5%, 因而香港物业对外国投资者很具吸引力。香港房地产市场的国际化趋势,对香港经济产生了正负两方面的影响。
五、香港政府对房地产金融的调控
港府对房地产金融的干预,一方面体现在它的住房政策和住房金融上,另一方面体现在它对金融业特别是银行业的监管上。香港政府的住宅政策大致经历了三个阶段:第一阶段是安置灾民和为低收入家庭提供低租金公共住宅,采取低租金、低标准和只租不售的政策。第二阶段是提高标准,实施住房改造。第三阶段是鼓励个人买房,即推行“居者有其屋”计划。香港的住房建设采取私人和政府投资两种形式,前者由商人自己管理,港府只进行宏观控制,后者则为公共住宅,由房屋委员会集中管理。实行“居者有其屋”计划的主要目的,是鼓励家境较好的公房住户自购住宅,并把他们原来住的靠巨额补贴的出租公房腾出来,重点安置更需要公房的住户,同时协助住在私房而收入低的家庭拥有自置住宅,凡符合房屋购买条件者,享受种种优惠,政府拨款将房建成后,以成本价出售,房价比市价低20—30%。
在对银行的监管方面,政府在按揭利率和按揭成数上发挥了干预作用,“香港银行公会”经过1992年改组,在法律上已明确规定官方可以直接干预其中的利率协议制定程序,表明政府对基本利率决定的作用不断加强。至于港府对按揭成数的影响,最典型的例子是1991年底为有效遏制炒风,港英当局通过银行公会强制执行七成按揭。为保证银行安全和房地产金融的健康发展,政府的干预作用有不断加强的趋势。
*本文于1997年9月1日收到。
注释:
〔1〕郑德良:《香港经济成长特征》,中山大学出版社1988 年版。
〔2〕《经济导报》周刊,香港,1995年7月,第30期。
〔3〕倪健中主编《告别香港》(上册),中国社会出版社1996 年版,第369页。
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