城市住房过滤运行效率、问题及其对策，本文主要内容关键词为：对策论文,住房论文,效率论文,城市论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自实行市场经济和住房商品化以来，中国住房市场的过滤现象越来越突出，尤其是近5年来，随着住房改革的深入，住房二三级市场的联动共同促进了住房过滤。
过滤理论认为，住房过滤通常有利于增加市场选择机会，提高中低收入人群的福利。而且，住房政策可以在过滤机制中传导，从而使针对某一局部市场的住房政策能借助于住房过滤机制向整个住房市场传递。
中国住房市场虽然经十多年的改革发展，取得了巨大的成就，但住房过滤过程仍存在不少问题，本文试图对此作出分析，并提出改进建议。
住房过滤的概念
由于住房商品存在与其他商品不同的两个重要特征：一，耐久性；二，异质性，使住房在动态的市场中形成过滤。在任何实行市场经济的国家，住房过滤现象都是住房市场中的常见现象。上世纪20年代，经济学家伯吉斯对城市住房过滤现象进行了研究，提出了住房过滤的初步概念。1953年，拉特可立夫对住房过滤过程作如下定义：这是一个很容易观察到的现象，住房随时间推移，质量和价值水准下降。这样，最高价值的住房就逐渐下降到更低的层次。用过的住宅将释放到更低层次直到市场的最底端，这个过程称为“向下过滤”，简单的描述为：一个房客使用后由于住房市场价格降低而被下一个低收入群体使用的过程。
尽管住房过滤概念的定义仍有相当大的争论，但是它为住房市场的本质特征及其效果提供了一个有用的分析方法。过滤过程最重要的特征是住户由于住房质量下降而向上迁移，而住宅价格、质量向下过滤，从而形成对偶运动。过去的经验研究主要集中在住房价格下降导致的过滤，以及单个家庭迁移形成的空屋链，这些研究对住房市场的动态运动过程进行了刻画，显然不同于一般的经济学分析。
住房过滤的运行效率及其影响因素
(一)住房过滤的运行效率
城市经济学家和住宅经济学家对住房过滤的理论和实证研究表明，在完全竞争市场和相对均衡的住房市场，由于过滤机制的存在，如果每套住房过滤充分，绝大多数家庭可以根据自身的收入在市场上搜索到合适的住房。根据城市居民收入水平的差异，高收入者住高等级住房，中等收入者住中档住房，低收入者住低档住房，每个收入层次与住房提供的质量服务水平相对应，使整个住房市场配置资源的效率得以提高。即：通过住房新建增加供给，打破原有市场均衡，降低中高档住房价格，通过过滤传导机制，也使其他层次的住房价格或租金降低，从而增加了整个社会的福利，尤其是低收入者更加可以在政府政策的帮助下获得较大的福利。
(二)住房过滤运行效率的影响因素
理论上认为，过滤机制的运行效率取决于住房市场的发展阶段、成熟度、政府政策以及住房市场结构及其他因素。但实际的住房市场过滤运行效率并没有理论预期的那样显著。
1.住房市场发展阶段
在房地产市场发展初期，城市住房总体处于短缺状态，各种管理政策也跟不上市场发展的需要，此时，整个房地产市场效率都比较低下，中低收入家庭通过住房过滤机制得到的福利十分有限。因为，如果市场处于供不应求的状态，房价将持续上涨，即使是收入提高也很难在短时间内买房。此种情况下，只有少数富人留在房地产市场，整个住房市场中二手房交易量有限，住房市场过滤不充分。在房地产市场发展的中后期，基本达到供求平衡，二手房的交易逐渐增多，住房过滤机制带给中低收入家庭的福利增加。
2.市场成熟度
即使在房地产市场发展的中后期，供求基本平衡，也不能保证住房过滤运行效率是充分的。其中住房市场成熟度对过滤机制有极大的影响，包括市场所有参与者对住房和住房市场的态度。
如果家庭喜欢持有不动产或积极为子女留下不动产，则住房过滤次数将减少，住房过滤机制受这种观念抑制。倘若投资者把住房作为投资的工具且这种风气盛行的话，虽然增加了空屋链的长度，但此时容易把房价炒高，消费者通过过滤得到的微小福利根本不足以抵消房价上涨带来的福利损失。
除消费者外，开发商的成熟度也会影响住房过滤的运行。住房新建是过滤的原动力，新建住房的过滤链条最长。如果开发商都开发中高档住宅，有利于促进住房过滤；如果市场上大量建造中低档住宅，则住房过滤将受到抑制。但是我们不能仅因为要提高住房过滤运行效率就大量兴建中高档住房，也要考虑住房市场的结构性均衡。
3.市场结构
住房市场结构如果失衡，将对房地产市场产生严重的后果，部分住房积压无人购买，不能形成过滤；另一部分却供不应求，推动房价上涨，使该部分家庭福利遭受损失。
4.住房政策
政府政策也是对住房过滤产生影响的重要因素，有利于住房流通的政策会加速住房过滤，提高社会福利。比如，降低公房上市门槛，降低交易税费和降低按揭利率，对房地产中介进行规范提高信用等措施，会促进人们积极买旧房买新房，增加各层次市场的供应，提高住房过滤的运行效率。
中国住房市场过滤存在的问题
中国住房市场改革时间不长，且中国住房市场地区性差异较大，中国处于房地产发展从数量向质量满足过渡的阶段，因而，住房市场过滤也必然会存在一些问题。归纳起来有三个方面：
(一)住房市场方面
1.中国的增量房交易远大于存量房交易
中国正处于快速工业化和城市化发展阶段，城镇人口每年增加1500万左右，加上中国社会的贫富分化现象日益严重，橄榄型社会结构正在形成，大学教育进入大众化阶段，城市中产阶级数量逐步扩大，住房需求较大，加上富裕阶层购买多套住房，因而，中国社会在未来10～15年还将持续增量房交易大于存量房交易的现实。
由于市场供应主要以增量房为主，已有住房的富裕阶层购买住房后，自己的住房不会轻易卖出，而原租赁住房者买房后本就无房可卖，真正能形成市场过滤的就是那些改善性需求的人群，他们会以小换大，以旧换新，使住房在市场上形成过滤，居住者(人)与住房(屋)产生对偶运动。由此，市场上存量房的数量较少，有些想买二手房的家庭由于找不到自己中意的房源，将会放弃交易进行等待，这样市场过滤的链条就被阻断，空屋链长度缩短，家庭选择的机会减少。
2.中国住房市场存在许多不规范的地方，市场成熟度不高
住房市场中，无论是开发商还是中介机构，在销售房屋时存在许多欺诈行为，包括广告宣传欺诈、霸王合同条款、住房质量问题和其他欺诈行为(如对房屋产权不作详实的交代)等。购房者买房过程中面临许多陷阱且受气，这是市场成熟度不高的集中表现，严重影响了购房者的信心，降低了住房过滤的可能和交易概率。
3.中国住房市场发展结构性不均衡
无论出于什么原因，中国住房市场实际上出现了较为严重的结构性失衡。一方面，全国范围的住房闲置和空置现象突出(包括经济适用房)；另一方面，普通城镇居民的收入增长跟不上房价的上涨速度，很多人买不起商品房，而经济适用房的供给数量十分有限(地方政府不积极)。这种结构性不均衡导致实际住房需求受到限制，尽管炒家较多，消化了部分高价房，但这种炒作的住房由于自身不居住，不可能形成双向的对偶运动，因而也不会产生过滤效应。换句话说，尽管房地产市场红火，住房供不应求，但由于很多是出于投机套利目的，住房虽然在较短时间转手，增加了住房存量的供给，但这种市场过程不符合过滤的概念，原房主并未产生迁移，而接替者也未得到福利。如此，由于大多数真正需要居住的家庭不能进入住房市场消费，住房过滤的数量减少。
(二)消费观念方面
1.由于居住习惯和社交圈的问题，不愿意轻易卖房
在普通居民，特别是城市老居民观念中，如果长期住在某个社区，周围的一切较为熟悉和习惯，亲戚朋友也住在一起，不愿意搬家。一方面感情上割舍不了，怕失去原有的生活方式和邻里关怀，另一方面由于搬迁成本较高，因而也不太愿意卖房重新置业，往往要等到子女上大学或成家后才换房。在这种观念作用下，住房交易受到一定程度的影响，住房过滤数量和空屋链长度也相应减少。
2.投机心理较重，投机比例较高，许多住房未发生过滤
中国住房价格持续多年上涨，房价处于高位运行，许多拥有资本的人群进入住房市场进行投资和投机，进一步推动了房价上涨。尽管没有确切的统计数字，但沿海发达地区炒房成风，其中部分新房买后就进入闲置状态。就是说，房主买房后自身并未向上移动，而住房也未向下移动，实际上未发生过滤。有些住房尽管在较短的时间卖出而赚取了差价，但接盘者不一定是更低收入者，或许也是投机者。同时，即使不是投机者，接盘者也并没有得到福利，因而过滤效应得不到体现。
3.喜欢一步到位，住房高消费和超前消费现象突出
当前，中国的年轻人普遍浮躁且喜欢攀比，买房时往往不顾自身的需要和实际经济承受能力，喜欢追求一步到位，因而使整个住房市场的过滤链条受到影响。由于这部分人群没有进入二手房市场，因而想置换的家庭也不易卖出自己原有的住房，不能向上过滤。
另外，由于房价快速上涨，且在保有环节不征税，许多富裕家庭普遍出现了住房高消费现象，而中产阶级由于担心资产缩水和房价继续上涨，其中一部分不具备购房能力的人群进行了提前消费。这些现象均对住房过滤机制的发挥产生不利影响。
(三)政策体制方面
1.二手房交易管理不严格，中介公司运作不规范
中国住房市场交易秩序极端混乱，虽经这几年的改善，但仍存在许多交易不规范的问题，尤其是中小中介公司更是如此。混乱而不规范的住房市场严重降低了交易效率，增加了交易成本。住房过滤链条在不完善的住房市场中也受到阻碍，想向上过滤的家庭不能交易，因而向下过滤也就不能实现。
2.住房租赁市场不发达，政策推动力不够
完善的住房市场必然是一、二、三级市场配比合理、联动运转的市场。中国住房政策管理方面重一手房、轻二手房，尤其不重视住房租赁市场的发展。最近，中央政府虽然下文要求加快住房租赁市场的发展，提倡部分居民依靠租赁来解决住房问题，但总体上细化和可行的操作管理政策尚少之又少，总体上，完善住房租赁市场的政策十分有限。
由于租赁市场不发达，在租赁市场中的过滤链条也不能很好地建立起来，许多本地城镇居民不愿意承担较高租金而宁愿承担较高的房价，因而收入提高后，他们并不会租相应的服务功能更好的住房单元，这样，家庭的向上过滤也就不能大规模形成，因而其占有的住房尽管变得陈旧也不会向下过滤。
3.正常交易税费较重，保有税几乎为零
由于房地产税制的设计存在问题而目前尚未改革，住房在交易环节的税赋较重，包括5％的营业税、20％的所得税、0.05％的印花税以及契税(注：对普通商品房交易契税按3％征收，而非普通商品房按6％征收，各地区对非普通商品房有具体的规定)，还有其他一些杂费。总体上看，一宗正常的住房转让要交纳的税费甚至达到10％左右(注：一般而言，对所得税也可按交易价格的1％征收，而中介费大约为0.8％，超过一定金额比例稍有变化，所以总体上所有税费为10％左右)。但在保有环节，我国尚未开征物业税，保有成本较低，几乎为零。这样的住房政策促使部分人买房囤积，待价而沽，住房过滤速度放缓，弱化了住房正常过滤的效应。
由于中国住房市场、消费观念和住房政策方面的诸多问题，导致住房市场的正常过滤机制受到了阻碍，住房过滤的效应也没有得到充分的体现，住房市场的运行效率不充分，由于正常过滤而带来全社会福利没有得到应有的利用。
理顺和加快住房市场正常过滤的建议
对于如何加快住房市场的正常过滤，王来福曾撰文认为，由于中介公司在房地产业发展中具有重要地位，因而主张加强中介服务立法，进一步健全和完善我国房地产的法律法规体系。同时，应该使房地产中介行业成为一个真正的行业自律的组织，自觉履行服务合同，促进全行业素质提高和服务水平的提高。上述只是从加强中介公司管理方面提出的建议，除此之外，在促进市场健康发展、促进城镇家庭合理消费方面，还应作出努力。
前文分析了中国住房市场过滤存在的问题，有些问题是阶段性问题，一时不可能解决，有些问题则可以通过宣传和政策制定加以解决。可考虑如下建议：
(一)清除存量房交易的障碍，扩大存量房交易量
中国城镇住房存量人均建筑面积23.6平方米，全社会住房存量超过100亿平方米，而目前每年新建住宅5亿平方米，新建住房占总量的4％左右。这说明存量房事实上完全可能成为交易的另一个重要主体，我们必须理顺存量房交易中存在的问题，切实清除阻碍住房过滤传导的因素。一方面，可以对只有一套住房而置换的家庭降低交易环节税费，促进这些家庭住房上市交易，加速住房过滤；另一方面，要规范交易过程，使下家能顺利地买到中意的住房，打消他们的疑虑。所以，加强中介机构的管理十分重要。
(二)通过住房产业政策改变结构性失衡问题
中国在2006年的房地产宏观调控政策中规定，今后城市住房中面积在90平方米以内的住宅(含经济适用房)要占全市新供应量的70％，这是一个很好的改变结构性失衡的办法。如果这项政策能得到落实，会极大地促进住房的消费，加速住房过滤，形成良性循环。除此之外，对别墅用地供应也作出了限制，减少了低密度住宅的供应。可以预计，中国住房结构性失衡将会得到逐步改善，但是政策的执行力是关键。
(三)大力发展住房租赁市场，完善管理措施
租赁市场是住房市场体系中的重要和必不可少的组成部分。尽管中国居民倾向于购房来解决居住问题，但是总有一部分新增人口和收入暂时较低的人群需要通过租赁来解决居住问题。必须使租赁的房源更加充分，可选择的余地增大，使由于收入提高和其他原因需要换房的家庭能找到更多可供选择的住房，这样住房租赁才能健康发展。为此，必须对出租房源进行登记管理，房管所配合派出所等部门进行管理，既是对流动人口的管理也是对住房租赁市场的管理，还可增加税收。北京市已在这方面作出了规定，中国其他大城市(尤其是流动人口较多的城市)可以学习北京市的经验。
(四)通过宣传引导居民合理的住房消费观念
中国的传统文化深刻地影响着居民的消费观念。通过对我国台湾住房市场的研究，可以发现，大陆在住房消费观念方面与其十分相似，都是喜欢购房且不愿意轻易卖出，更多的会把住房作为财产留给子女，这是中国社会不同于美国的重要方面。但是，目前由于东西方文化交融日益密切，中国社会中很多人的观念开始西化，因此，引导城镇居民进行合理的住房消费是可能的，也是十分重要的。不过前提是政府必须先稳定房价，使居民对住房发展有理性的预期。
应该说，住房过滤理论比较强调需求的层次性，居民通过梯度消费，既满足了符合自身收入水平的需要，也对住房过滤产生良好的传导作用，增加中低收入家庭的福利。因此，各方力量应尽力营造适度消费的舆论环境，倡导循序渐进地解决住房问题。
中国住房市场的过滤机制并未得到充分的发挥，阻碍过滤传导的因素还很多，有的尚不能在短时间内消除。为促进住房过滤顺利进行，提高整个市场的运行效率，增加人民的福利，政府还有许多工作要做。