广东远顺建筑设计有限公司 516000
摘要：建筑设计与房产开发之间本来是互利的关系，但一段时间以来设计人员沦为开发商的绘图员，建筑作品受单纯经济利益驱动，房屋质量难以满足消费者需求，为了纠正两者关系的错位，本文对建筑设计与房产开发的效益互动进行了探讨。
关键词：建筑设计；房产开发；效益；互动
房产是商品社会中最重要的商品之一，但房产商品的开发离不开设计环节，因为现代社会中建筑包含的内容、需要解决的问题极为复杂，远非过去的工匠所能独立承担的，由此就形成了建筑设计与房产开发的特殊关系——开发商要开发房产就须邀请建筑师进行设计，而建筑师根据开发商设定的目标进行建筑设计。开放商以投资者利益为出发点，更关注房产商品的经济效益；建筑师作为专业的设计人员更注重建筑的合理性。显然，建筑设计与房产开发在对待建筑方面存在一些差异，如何在两者之间搭建一座桥梁，使它们形成良好的互动关系，正是本文下面分析和探讨的内容。
1 建筑设计与房产开发的现状分析
1.1 建筑设计现状
目前，建筑设计人员空间塑造能力较强，美术基础较好，方案图、施工图绘制、表达较有经验[1]，但经济意识、市场意识、营销意识较弱[2]。在为开发商服务过程中，部分设计人员失去了主见，成为“开发商的绘图员”，其中既有项目太多，无暇从开发商、市场和用户角度全面思考项目，而完全听命于开发商的原因，也有大量重复性项目囿于设计时间紧张的因素，而采取复制粘贴的方法，例如整个住宅项目乃至小区项目要在一两周时间内完成规划、景观和建筑设计，不采取此法难以完成任务。当然，也有一些建筑师在实践中努力寻求改进和提高，在与开发商、业主沟通过程中，了解到自己的不足，明白使用传统语言很难与他们有效沟通，需要量化依据才能让开发商接受，因而从传统设计专业只注重空间、造型和尺度，拓展到更多的关注社会、经济、环境、生态等方面，这也为其成为优秀建筑师奠定良好基础。
1.2 房产开发现状
当前，房产开发人员专业背景繁杂，既有建筑、经济、财务专业，也有房地产、销售、公关专业，甚至还有导游、广告专业，由于房产开发未形成系统的学科体系与知识结构，也没有完整的人才培育流程，部分房产公司由老总本人亲自策划。受经济利益驱动，房产策划主要是经济策划和营销策划，更多关注投入产出比及短期效益，对建筑产品自身的研究反而比较缺乏，以致因为产品短板而被消费者称为“广告欺骗”。无论房产公司的策划部还是其代理的策划公司，因为其所处地位，往往以建筑设计人员看来是非理性、外行的眼光，指挥和领导专业的、内行的建筑师，这种现象反映了房产开发与建筑设计之间存在严重的知识错位。
2 建筑设计与房产开发效益互动方法与策略
2.1 建筑师应树立经济意识和市场意识
经济合理性是建筑设计应遵循的一个重要原则，不断推出好的建筑产品才能带来持久的经济效益，而且建筑商品化在市场经济环境下也是实实在在的事情，所以建筑师不应将建筑设计仅仅停留在艺术层面，还要考虑到建筑产品的经济效益。香港学者林衍堂就明确提出“设计就是经济效益”，因而建筑师应树立经济意识，在实用、美观之外还应重视设计环节的经济效果。在设计过程中，建筑师应坚持技术与经济结合的原则，在保持技术先进性的同时强调经济合理性，以合适的资金投入产生最佳的经济效益。如此才能与开发商的追求保持一致。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在强调经济性的同时，建筑师还应树立市场意识，明确设计产品必须适应时代发展，赢得市场的产品才是有生命力的产品。如今，建筑市场上存在不同的风格，建筑师也有权选择自己的风格，因此建筑师应该学会与客户有效沟通，在沟通中展示自己的风格和特长，这样不仅使设计作品更有竞争力，对于项目落实后的具体设计也有帮助。“顾客就是上帝”是市场经济意识的集中体现，同样适用于建筑设计领域。建筑师要理解客户参与并影响设计过程的现状，耐心地应对客户提出的各种要求。建筑师不应仅满足于“绘图员”的角色，更应成为市场的开拓者和创新者。“建筑是遗憾的艺术”，从现实的角度来看，建筑设计不是象牙塔中的艺术，在市场环境里建筑师必须学会妥协、让步，在各种矛盾之中寻求平衡点进行突破，这样才能使作品赢得客户认可，并为客户提供更好的服务。
2.2 建筑设计应注重策划工作
目前，国内许多建筑师受教育背景和建筑实践的影响，习惯于构图+功能和平立面的公式化创作模式，主观上不愿意介入策划工作，于是各种建筑“时尚”被开发商推动，而建筑师只有跟风的份，但策划工作可以为建筑创作找到一条新的突破口。这是因为开发商与建筑师之间存在信息不对称现象，并且开发商可能不专业，无法准确表达自己想法，其提出的要求越多越具体，建筑师发挥的余地越小。建筑策划本质上是协调业主、用户、建筑师之间社会价值的体系，是确立设计目标、解决设计问题的过程，通过揭示业主的价值而转化为建筑设计条件，是实现业主价值的重要手段，并且可以直观地表达为将业主价值传递为设计价值的过程。策划工作所运用的手段包括调研、行为科学、空间分布与动线分析、相邻性分析、价值工程等方法，通过运用价值工程可以有效控制项目成本，并对整个工程项目产生巨大影响。同时，策划工作也为设计工作提供科学性、社会性、实用性的依据，其中社会性与实用性是特色建筑创意赢得社会认可的重要因素。通过上面分析不难看出，建筑设计注重策划工作可以让设计工作易于为开发商理解，并为设计作品的经济合理性创造条件，同时还可挖掘特色建筑品质，成为连接建筑设计与房产开发效益的桥梁和纽带。
2.3 建筑设计与房产开发的效益整合
建筑设计与房产开发之间由于专业背景的差别，虽然常使双方理念背离，但也正是取长补短的良机。开发商更熟悉经济策划和市场营销，但缺乏建筑专业知识，而建筑师对建筑专业更熟悉，但经济意识较为不足。开发商更多了解专业技能，建筑师提高经济意识，这样对双方及设计作品都是有好处的。设计作品质量与市场供求关系存在着一个有趣的现象，当供不应求时，设计风格简单、布局不合理、使用功能差；而供过于求时，设计样式丰富、规格齐全、使用功能健全[3]。这种现象说明只有好的建筑作品才能赢得持久的欢迎，差的作品只能迎合一时。建筑设计与房产开发之间效益整合就是设计介入运作，房产策划立足于项目效益、市场前景等非建筑学因素，而设计介入运作立足于建筑创作及建筑学相关因素。设计介入运作要求建筑师将设计作品的观念转变为开发产品、销售产品的观念，也就是从作品导向转变为商品导向。其次，应从提供静态方案过渡到动态渐进方案，前者只提供静态图纸，不考虑中间可能的变化，所以基本上不为后续变化预留空间；而后者将投资、市场等不确定性因素加入策划方案中，给出投资量、建设周期、市场动荡从小到大变化的各种方案。并且从单一商品拓展到市场商品占有率。
3 结语
建筑作品的质量最终要由市场来检验，好的建筑作品必定源于好的设计，同时也有明智的房产开发的推动。建筑设计不能躺在象牙塔内孤芳自赏，房产开发也不应盲目追求短期可见的效益，两者既应取长补短，也应发挥各自长处，这样才有利于获得持久的效益。
参考文献：
[1]张静.从建筑策划到策划建筑——建筑设计与房产策划的整合研究[J].建筑经济，2006（5）：93-96.
[2]王智慧.论建筑设计市场变化对建筑设计师的影响[J].市场研究，2012（1）：56-57.
[3]张莉，张娴.建筑设计对房产市场的影响[J].住宅与房地产，2016（9）：2.
论文作者:严文能
论文发表刊物:《北方建筑》2016年12月第34期
论文发表时间:2017/2/24
标签：建筑设计论文; 建筑师论文; 建筑论文; 开发商论文; 房产开发论文; 经济论文; 市场论文; 《北方建筑》2016年12月第34期论文;