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一、个人住房抵押贷款的利率风险
根据风险来源不同，利率风险可划分为重定价风险、基差风险、选择性期权风险和收益率曲线风险。由于我国住房抵押贷款证券化尚未广泛实施，个人住房抵押贷款的利率风险主要体现于前三个方面。即：
(1)重定价风险。又称为期限错配风险，指由于房贷期限不同或者贷款利率变更的时间不同而产生的风险。例如，银行以短期存款作为长期固定利率房贷的融资来源，当利率上升时，贷款的利息收入是固定的，但存款的利息成本随之增加，导致银行未来收益减少和房贷资产价值降低。
(2)基差风险。指由于存款利率和贷款利率调整不同步致使存贷款利率基准差变化，使房贷资产收益和对应负债成本非同步变化产生的风险。
(3)选择性期权风险。指由于贷款利率变化，房贷借款人提前还款导致银行长期利息收益流变化或中断的风险。当预期利率上升时，浮动利率房贷借款人倾向于提前还款以降低未来利息成本；当预期利率下降时，固定利率房贷借款人倾向于提前还款从而获得低利率再融资的可能性，这是典型的房贷选择性期权风险。
根据风险结果不同，房贷利率风险可分为因利率变动引发的房贷资产收益水平下降的现金流风险，以及因利率变动导致房贷客户违约行为的信用风险。
(1)利率变动的现金流风险。是指由于存贷款基准利率变动对银行所持有的房贷资产收益水平产生影响，从而使得房贷资产市场价值和银行权益在经营过程中遭受损失的可能性。
(2)利率变动的信用风险。该风险包括两种情形，其一是利率上升导致贷款成本增加，超出房贷借款人可承受能力，最终导致借款人被动违约行为；其二是预期利率上升或下降促发借款人提前还款的理性违约行为，以及利率上升导致未偿还的贷款本息超过其所对应的抵押房产价值时，借款人中止还款的理性违约行为。
上述利率风险划分是国内外商业银行普遍采用的方式，然而各国金融体系的差异决定了不同形式的利率风险在本国房贷市场中暴露程度的差异。例如：由于我国利率市场化程度不高，人民银行控制存贷款利率，商业银行缺乏定价权，因此基差风险尤为突出；以浮动利率为主的房贷模式则在一定程度上弱化了重定价风险，加大了利率上升周期的提前还款风险。同时，国内和国际经济环境变化也影响着一国银行体系中房贷资产的利率风险来源和风险结果。因此，了解我国个人住房抵押贷款市场特点，把握国内外经济运行形势，是深入理解当前我国商业银行房贷资产利率风险形成与发展的基础。
二、我国个人住房抵押贷款利率风险的形成原因
(一)贷款机构和房贷产品模式相对单一
在美国等发达金融市场，购房人如需贷款，可以根据自身情况，在商业银行、储贷协会、互助储蓄银行、抵押银行等从事个人住房贷款业务的诸多金融机构中选择；同时，这些金融机构也细分客户群体，推出不同抵押模式、担保模式、利率条件、还款方案等品种繁多的房贷产品。我国住房抵押贷款市场上贷款机构和房贷产品则相对单一。借款人除了商业银行几乎别无他选；银行所发放的房资产品模式也较为单一，主要体现为等额本息(或等额本金)的浮动利率抵押贷款。利率设定上多采用浮动利率是我国住房抵押贷款市场的主要特征之一，也是决定我国银行房贷资产风险特征的最主要因素。
(二)银行缺乏贷款自主定价权
理论上讲，银行发放个人住房抵押贷款是纯市场行为，应当有充分的自主定价权，根据市场表现及自身财务状况决定贷款利率高低。然而在我国情况却并非如此，两方面因素使银行无力自主决定贷款利率。一方面，人民银行直接规定存贷款基准利率，商业银行难以预判利率调整的时间和幅度；另一方面，虽然人民银行允许商业银行在贷款基准利率上下一定幅度范围内自主决定每笔贷款的实际利率水平，但市场竞争迫使银行往往只能被动地选择下限利率，结果是惠及了借款人，但却给银行增加了风险。
(三)银行对抵押资产的估价能力和对个人信用的判断能力存在不足
对抵押物价值和借款人信用的准确判断是贷款安全性的先决条件，然而就个人住房抵押贷款而言，这两方面却都不是我国商业银行能做到的。前者源于银行对房地产价值评估专业知识的缺乏以及较高的评估成本，后者则是因为我国个人信用记录体系远未完善。因此，实际情况是银行对抵押物的价值判断等同于借款人所购住房总价，对个人信用的判断主要取决于一纸收入证明。1998年我国城市住房市场化改革以来，住房市场蓬勃发展，房价持续上涨，因此个人住房抵押贷款呆坏帐率很低，长期以来被银行视为“优质资产”；但是随着2008年以来住房市场向下调整程度的加深以及周期性变动特征更趋明显，未来房贷还能否延续“优质资产”的表现恐怕就要成为疑问。
(四)个人住房抵押贷款二级市场尚处萌芽阶段
我国住房抵押贷款市场仅仅是银行和借款人之间资金贷出借入的单级市场，鲜有投资机构的介入，个人住房抵押贷款证券化的二级市场尚处萌芽阶段，无法同资本市场相连通。因此不能有效地分散和转化风险。同时，远期利率协议、利率期货、利率期权、利率互换等衍生利率工具在我国还没有得到广泛应用，使得利率风险难以得到有效规避。
我国住房抵押贷款市场的内在缺陷是导致房贷风险在银行体系集聚的直接原因。从贷款发放的角度，银行缺乏对抵押资产的估价能力和对个人信用的判断能力，客观上导致抵押贷款抵御房地产市场和金融市场波动的抗风险能力先天不足；同时，由于银行在存贷款利率确定方面处被动地位，在对未来利率变动幅度缺乏足够预判的情况下，往往倾向于签订浮动利率抵押贷款合同。从贷款借入的角度，借款人对银行依赖度高，不同银行的房资产品在贷款额度、利率设定、违约条款等关键性合同要件上鲜有差异，因而借款人对具体选择哪家银行贷款在很大程度上并无偏好。
上述因素共同影响的结果是，银行在房贷业务上呈现出低技术含量的竞争局面，既然不能在产品模式和定价上取得突破，那么就要比拼谁的胆子更大，谁敢为更多信用度更低的借款人提供贷款。这就是过去几年当中我国各大商业银行房贷业务的缩影，也是我国住房抵押贷款市场利率风险过度集中于银行体系，潜在风险水平高、可控性差的根本原因。
三、当前我国个人住房抵押贷款利率风险程度的增加
我国商业银行房贷资产利率风险高度集中、可测性差等特点决定了利率风险无法在金融体系内得到有效的分散或规避，更大程度地受市场系统性风险影响。在房地产市场上升周期、房价处于上涨通道、国民经济持续向好的市场条件下，银行房贷出现呆坏账的可能性较小；但是当房地产市场向下调整，特别是国内、国际经济形势同时下滑时，银行房贷资产所蕴含的潜在损失风险将被放大。当前国内国际经济形势下，银行房贷资产利率风险程度的增加体现在以下方面：
(一)贷款利率七折优惠导致银行房贷资产收益显著下降
存贷利差收益是银行经营收入的最主要来源，也是影响银行房贷资产现金流风险的直接因素。表1在假设存贷款期限完全匹配、房贷均为五年期以上浮动利率的前提下初步估算了近三年利率调整过程中银行房贷余额的预期利差收益①。如果无任何贷款利率优惠政策，银行房贷资产毛收益率可维持在2％左右；贷款利率八五折优惠使得房贷毛收益率下降约1个百分点；当前七折优惠政策将压缩银行房贷毛收益率约1.8个百分点，导致银行房贷资产毛收益率厂降至0.56％。
(二)银行抵抗未来利差变化导致的收益波动风险的能力显著下降
基于利差历史变动的初步估算，银行房贷资产的当前收益水平显著下降，进一步分析利差变动特征还将证明未来银行房贷资产因利差变动的损失风险很高。
自1996年以来人民银行调整存贷款基准利率共导致20次利差变化②。考察五年期以上存贷利差变动情况，从利差变化的直方图(图1)可以初步判断利差变化具有正态分布的特点。进一步计算JB统计量为0.36(P值为0.84)，小于1％显著水平下X[2]分布临界点9.21，由此接受原数列服从正态分布的零假设。因此，JB统计量检验表明利差变动符合均值为-0.012、标准差为0.412的正态分布③。
图1 利差变动直方图(1996—2008年)
虽然对利差历史变动的统计结果并不能证明未来利差变动将严格服从历史规律，但假设未来利率生成机制不发生根本性改变的情况下，未来利差变动将从同一个正态分布随机数列中产生。
第一，利差变动数列均值为负，表明从长期趋势上看，如果宏观经济结构延续过去十年的发展特点，那么存贷利差将可能呈现缩减态势，进一步给银行房贷资产带来收益水平下降的压力，这意味着未来房贷资产收益率可能比目前0.56％的水平还低。
第二，根据标准正态分布表，利差变动小于-0.56(即下次利率变动后的存贷利差比当前存贷利差小56个基点以上)的概率为9.18％。这意味着在当前贷款利率七折优惠的政策下，未来五年期以上存贷利差为零或出现倒挂的可能性为9.18％，同时也意味着银行房贷资产将以该概率水平面临毛收益率为负的经营风险。
第三，截至2008年底我国个人住房抵押贷款余额2983亿元。由于标准正态分布函数小于负三倍标准差的概率不足1％，因此可以负三倍标准差估算当前房贷余额的毛收益现金流因利差变化可能出现的最大负头寸④，即认为房贷资产最大负头寸出现在利差-1.248处⑤。由此估算当前我国银行房贷资产因利差变化的最大负头寸为374亿元。
(三)降息在提升借款人当前住房支付能力的同时也加大了未来还款期内因利率调整导致的信用风险
当前房地产市场和整体经济处于下行周期，人民银行在大幅降低贷款基准利率的同时，进一步下调商业银行房贷下限利率和首付款比率，以期提振住房消费，重新激发房地产市场活力。然而这种做法将可能导致“饮鸩止渴”的结果。
利率下降、首付款比例降低虽然可以有效提高借款人的住房支付能力，使得更多的家庭有能力贷款买房甚至买更大的住房，然而政策激励可能仅提升了这部分借款人的当期住房支付能力，促使市场短期均衡向他们靠拢。但是除非在货币政策、住房政策等方面给予持续的政策激励，否则市场长期均衡结果势必还会甩掉这部分借款人。因为他们在未来相当长时间还款期内的支付能力并没有得到有效提高。在浮动利率贷款合同下，未来利率上升将可能导致相当一部分借款人无力继续偿还贷款。
这种还款额在贷款初期较低、后期显著提高的贷款十分类似于美国的复合式可调整利率贷款⑥。它对房价下跌和利率上涨的敏感性很强，市场下行阶段中的潜在利率风险很高。复合式可调整利率贷款是美国住房抵押贷款市场上最为常见的贷款模式，特别受到信用等级偏低的借款人的喜欢。据美国抵押贷款银行家协会统计，超过一半的次贷借款人均选择了复合式可调整利率贷款。这种贷款模式虽然在贷款初期显著提升了借款人的支付能力，但是利率重置后则迫使很多借款人无力还款，客观上成为了美国次贷危机爆发的直接导火索。
(四)利率波动频繁将导致理性违约增加
随着我国利率市场化程度加深，利率波动频率和幅度的不确定性在增加借款人被动违约风险的同时，也可能导致理性违约行为增加。
房地产市场上升周期中发放的存量房贷当前正面临房价下跌的压力，降息降低了浮动利率抵押贷款借款人的还款成本。理论上讲，除非借款人家庭经济状况突然恶化，否则降息前还款成本高的时候如果未出现违约，降息后也不应当出现违约。但是假如降息带来的贷款成本下降效果没有房价下跌产生的抵押物贬值程度更大，以致净抵押价值低于贷款成本，那么借款人也可能选择理性违约。
此外，当借款人有机会以更低的贷款利率进行再融资时，也会选择提前还款或将原有房贷转入其他贷款利率低的银行，这是另一类常见的理性违约行为。当前房贷利率七折优惠政策是商业银行可以选择性执行的，但由于目前房贷借款人“退出成本”较低，即使某些银行希望有选择地执行七折优惠政策，但迫于借款人将房贷转入其他既执行优惠政策又接受贷款转入的银行的压力，也不得不放弃“选择执行模式”。然而在未来利率波动频繁(可能是因为法定利率调整，也可能是因为贷款利率指导政策)的情况下，各家银行对利率政策的响应将不总是像对待本次利率优惠政策这样一致，由此可能导致银行间实际贷款利率有所差异。除非借款人“退出成本”提高，否则将可能出现严重的转移贷款方式的理性违约。
综上所述，近年来人民银行利率调整以及房贷利率优惠政策使得存贷利差显著缩小，银行房贷资产收益水平明显下降，初步估算毛收益率仅为0.56％；银行抵御利差变化的抗风险能力降低，未来房贷资产在9.18％的概率下面临毛收益为负的风险，毛收益现金流的最大负头寸为374亿元；虽然尚难于定量计算未来利率变动银行房贷资产可能产生的信用风险损失，但是定性分析表明，利率变动导致借款人被动违约和理性违约的信用风险都将有所增加，特别是被动违约风险，可能对银行体系安全性构成较大威胁。
四、降低我国个人住房抵押贷款利率风险的措施和建议
利率是各国政府调节经济发展的重要手段，随着我国社会主义市场经济的不断成熟，利率市场化程度加深是必然趋势。虽然利率市场化变动增加了银行房贷资产的利率风险，但是不能因此否定利率市场化改革的大方向。应当在继续大力推动利率市场化改革的同时，着力规避银行房贷资产利率风险。我国房地产市场和住房抵押贷款市场尚不成熟，降低利率风险除了要求银行采取一些基本管理方法，例如做好利率分析预测、匹配存贷款期限、预备利率风险准备金等之外，还应当从相关政策制定、金融产品创新和金融市场拓展等基础机制上寻求解决方法。
(一)有条件地放宽对商业银行贷款利率的管制
对于降低房贷利率风险，利率政策制定环节是当前最为迅速有效的手段。进一步推进利率市场化改革，减少政府对商业银行存贷款利率和信贷业务的直接管控，逐步实现银行业市场化发展，是降低利率风险最为直接的方式。
美国是银行业市场化程度发展最高的国家，商业银行根据联邦基金利率水平和信贷市场供求状况自主决定住房抵押贷款利率，这使得各家商业银行能够充分根据自身资产负债特点灵活掌握房贷业务并最大限度地控制风险。虽然我国目前的利率形成机制决定了我国不能效仿美国，但是仍然可以在现有制度格局下有条件地赋予商业银行更多的自主定价权。当前较为可行的办法是：给予商业银行更宽的贷款定价余地，但要求商业银行在人民银行设立专门针对房贷资产的风险准备金账户，根据商业银行房贷资产头寸的利率风险水平高低，预存对应额度的风险准备金。该政策具有明显的市场化特征，不会导致银行以低利率盲目竞争，而是促使银行加强利率风险管理。只有利率风险管理水平高的银行才有能力再以较低利率发放贷款，预存较少的风险准备金。
值得特别提出的是，政府主管部门近几年严格关注“二套房”⑦管理问题。实际上，管理好“二套房”的根本是管理好“二套房贷”。由于“二套房”抵押贷款利率风险水平更高，人民银行可以要求商业银行对“二套房贷”预存更高的风险准备金。只要对银行的激励和约束机制到位，大可以放开当前对于“二套房贷”的种种限制措施，而不用担心银行盲目竞争导致贷款风险水平激增。
(二)鼓励商业银行提高房贷“退出门槛”
我国各大商业银行房贷合同曾经都有关于限制借款人提前还款、贷款转移等行为的违约条款。但在近几年楼市火热的形势下，银行为争夺房贷市场逐步取消或降低了房贷借款人的“退出门槛”。部分商业银行中降低贷款退出门槛，允许贷款转出和转入，是导致最终各家银行均主动或被迫选择执行利率七折优惠政策的原因之一。
实际上，即便是在市场竞争更为激烈的美国、欧洲和澳洲金融市场，商业银行可以给予借款人各种优惠，但“退出门槛”始终是银行坚持的底线。在美国，贷款经纪人可以在很大弹性范围内在银行和借款人之间撮合贷款额度、期限、利率等问题，但只有说服借款人接受提前还款等违约条款，才能得到银行给予的额外佣金。澳大利亚诸多商业银行为应对金融危机，最近开始取消一些贷款退出限制，以期吸引房贷借款人，缓解流动性压力，但是澳大利亚政府立刻出面要求银行停止这种做法。从国际经验上看，一定的贷款“退出门槛”表面上惠及了银行、损害了借款人，实际上是为金融体系安全增加了筹码，最终的结果是借款人、银行、国家都能受益。
(三)推动利率政策、信贷政策和住房金融政策的协同持续发展
住房抵押贷款利率风险问题不仅仅是利率政策一个方面的问题，同时也是信贷政策和住房金融政策必须关注的问题。长期来看，推动利率政策、信贷政策和住房金融政策协同持续发展，是降低住房抵押贷款市场系统性风险、促进房地产市场发展和金融市场稳定的重要保障。有关部门在政策决策过程中应高度关注以下三个方面的问题：
第一，包括利率政策、信贷政策在内的各项宏观金融政策的制定往往着眼于整个宏观经济，而非专门针对房地产市场。然而，无论生产还是消费环节，房地产市场高度依赖银行贷款的行业特点决定了其对金融政策的敏感度极高。因此，在当前我国房地产市场还不够成熟、资本市场尚未充分打开的情况下，金融政策决策部门在制定有关政策时应当注意预先判断各项措施可能对房地产市场产生的影响。
第二，利率风险的增加不仅仅与人民银行利率决定机制和信贷指导政策有关，也同当前住房金融政策直接相关，特别是公共住房金融政策。因此，必须在宏观金融政策之外辅以配套的公共住房金融政策，缓解当宏观金融政策着眼于整体经济而不能完全顾及住房市场的缺陷。住房金融政策的基本原则是引导不同收入人群，实现合理的住房消费层次和融资方式。加大公共住房供给力度，引导中低收入家庭选择限价房、经济适用房、廉租房等公共住房，加强对中低收入家庭的公共住房金融支持和担保，让更多支付能力相对较低的借款人从商业贷款转向政策性贷款，可以在提高居民住房水平的同时，有效地降低商业银行的利率风险，进而促进金融稳定。
第三，充分论证各项政策措施的长短期影响，注意政策的延续性和政策间的衔接性。政策措施的影响在短期和长期视角下，其作用效果可能是完全不同的，比如七折优惠的浮动利率抵押贷款，短期内的确提高了借款人的住房支付能力，但是在长期却是无效的。同时，应当提高政策的延续性和可衔接性，尽量避免政策短期调控目标不能及时适应市场形势变化或者相关配套政策冲突导致政策频繁修改。
(四)推动住房抵押贷款产品创新，尝试发展可调整利率抵押贷款
按照银行和借款人对利率风险控制程度的不同，可以将常见的住房抵押贷款模式分为两类：第一类是浮动利率抵押贷款和固定利率抵押贷款，这两种贷款模式下银行和借款人在贷款期限内均无法控制贷款利率，因此其利率风险较高；第二类是带有附加选择权或隐含期权的住房抵押贷款，这类贷款允许银行和借款人在一定的合同条件下行使变更利率、贷款期限、还款额、还款方式等的权利，比如可调整利率抵押贷款、气球式贷款等，其利率风险相对较低。
从国际经验来看，使用最多的是可调整利率抵押贷款。所谓可调整利率抵押贷款，是指银行和借款人在签订抵押贷款合同时，选择一个参照指数，约定每隔一定期限根据所选参照指数的变化重新更改贷款利率并以此计算贷款利息。它能使银行将一部分利率风险较为成功地转移给借款人，使其在银行与借款人之间进行合理的分配。因此，可调整利率抵押贷款不同于浮动利率抵押贷款，后者的利率变动完全取决于即时的市场利率变化，银行和借款人均无权在贷款期限内的任何时间自主改变利率，而这正是导致合同双方对利率风险不可控的根本原因。
因此，我国商业银行可以借鉴利率市场化国家的经验大力发展可调整利率抵押贷款。在我国发展可调整利率抵押贷款，要重点解决两个问题：
第一是参照指数选择问题。实行可调整利率抵押贷款的国家的贷款利率参照指数一般是物价水平指数或者是利率指数。物价水平指数反映了通货膨胀水平，贷款利率盯住物价指数能够降低通货膨胀的影响，把通货膨胀带来的利率风险转嫁给借款人。但由于物价指数构成的复杂性与统计的滞后性，盯住物价指数调整利率就存在许多困难与问题。所以许多国家的贷款利率选择的是盯住利率指数，利率是不同期限的国债利率或存款加权利率。由于在我国国债利率是一种能够较准确地反映资金市场供求状况的安全利率，以此作为参照指数，贷款人容易确定增减基本点数，因此我国可调整利率抵押贷款的利率可以采用盯住国债利率的做法。
第二是利率调整间隔期的问题。调整间隔期不同，银行与借款人的利率风险大小就会不同。为满足不同借款人不同的风险偏好，银行在确定利率的调整间隔期时必须进行金融创新，灵活地设计利率的调整间隔期，调整间隔期可以定为半年、1年、3年或5年等。作为补偿，调整间隔期越短则贷款的初始利率也就应当定得越低。通过对利率调整间隔期的灵活设计，在借款人和银行之间形成不同的风险结构，而且将不同风险与不同风险偏好匹配，可以提高金融效率。
(五)利用资本市场规避住房抵押贷款中的利率风险
对于固定利率抵押贷款，利用利率衍生工具实现套期保值是国际上商业银行的普遍做法。对于银行而言，固定利率住房抵押贷款的名义收益是固定的，而银行的资金成本是变化的，要想获得稳定的预期收益，通过金融市场利率交易工具套期保值就十分必要。在国际金融市场上，可供选择的衍生利率工具有远期利率协议、利率期货、利率期权、利率互换和互换期权等。其中远期利率协议、利率期货和交易所期权一般适合于短期利率风险管理；而银行间期权、利率互换和互换期权一般适合于长期利率风险管理。无论采用何种利率衍生工具，其基本原理都是通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化。
对于浮动利率、可调整利率抵押贷款，住房抵押贷款证券化操作可以将房贷资产风险转移到资本市场，由广大投资人分散承担。住房抵押贷款证券化将抵押贷款的创造与抵押贷款的持有分离，从而将原先完全由银行自己承担的贷款风险，包括利率风险、违约风险等转移到证券投资者身上。值得特别提出的是，虽然美国次贷危机的教训告诉人们，住房抵押贷款证券化操作将信贷市场与资本市场连通，客观上形成了将贷款违约行为转化为证券投资损失进而波及全球投资市场的放大效应，但是危机产生的根本原因并不在于抵押贷款证券化的市场机制，因此我国仍应当继续积极推进住房抵押贷款证券化的进程。
(六)提高中低收入借款人住房支付能力，降低房贷违约风险
住房抵押贷款利率风险的防范不只是银行体系内部的问题，也涉及到借款人。这不仅是因为借款人违约行为会导致银行房贷资产损失，同时也是因为借款人，特别是中低收入借款人无力还款导致的违约行为本身也将导致借款人生活经济状况恶化，进而影响社会稳定。因此在加强银行抗风险能力的同时，还必须通过担保、贴息、收入补贴等措施着力提高中低收入借款人的住房支付能力，降低其信用风险。只有同时优化银行和借款人的抗利率风险能力，才能从根本上提高住房抵押贷款的安全性，促进金融体系健康稳定发展。
注释：
①此处将房贷资产收益简化为仅计算利差收益的毛收益(没有扣除财务成本和管理成本等)，实际上银行通过买卖资产等业务还可以实现其他非利差收益，但后者不是房贷资产的典型盈利模式，故不在本文考察范围内；此外，此处对房贷资产收益的估算是在最为乐观的前提假设下进行的，实际存贷款期限不匹配、固定利率抵押贷款市场风险特征不利于银行管理等问题的存在，将导致房贷资产实际收益水平比估算结果更差。
②利差变化等于本次存贷款基准利率差与前期存贷款基准利率差之差，用于反映利差的变动情况。
③JB统计量仅对大样本有效，一般认为20个样本以上为大样本。此处样本容量20，JB统计量显著性水平很高，因此可以认为其统计结论是可靠的。
④最大负头寸，指房贷资产利差收益流波动最低点的取值，也即取值为负且绝对值最大时的毛收益水平。由于房贷资产其他收益形式的存在以及银行不同资产负债收益的匹配，利差收益为负并不意味着房贷资产亏损，因此应注意“最大负头寸”与“最大亏损额”的区别。
⑤用均值(-0.012)减三倍标准差(0.412)得到。
⑥复合式可调整利率贷款，也称为“m+n”贷款(主要包括“2+28”和“3+27”两种)，指借款人在最初m年还款期内按照贷款合同中约定的某一固定的初始利率逐期还款，从第m+1年开始固定利率变为可调整利率，贷款发放机构每隔半年重新确定一次利率(Rate Reset，也称“利率重置”)，利率调整一般以伦敦银行同业拆借利率为基准。
⑦指非自住住房(第二套甚至更多)、投资性购房。
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