摘要：房产测绘是房产管理部门对房产信息采集的一种管理手段，但在实际应用过程中，由于受多方面因素的影响，例如设计变更、施工技术，测绘技术，测绘方法等问题导致了房屋面积预测与实测之间形成了较大的差异，同时也导致了很多矛盾与纠纷，所以我们必须根据实际的对比，合理的分析差异的来源，科学的解决房产测绘过程中面积差异化的问题。
关键词：房产测绘；房屋面积；预测和实测
一、房屋建筑面积预测与实测的概念
房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。
二、房屋面积预测与实测出现差异的原因
1、施工因素。房产预测过程缺乏客观的数据，只能依靠图纸，结合工程的有关资料和国家相关规定进行面积的预测量，无法对施工过程中的实际行为进行控制，由于施工操作不正确或者不标准、材料使用不合乎设计要求、施工工艺有问题等等导致一些实际数据和设计数据之间存在差异，致使预测面积和实测面积产生不同。
2、设计变更。在商品房进行实际施工时，会根据一些具体情况进行设计变更，这种变更会导致原有预测数据的改变，这样一来在进行竣工实测之时，两者之间就会存在差异，很多时候测绘方对变更掌握不及时，所以导致预测和实测数据间的差异化。
3、不良开发企业私自更改规划设计。很多开发企业为了获取更大的私人利益，在施工过程中，私自进行设计更改，使房屋的总面积或分户面积都发生了改变，根本不符合原有的设计数据。
4、测量技术不规范。商品房预售面积测算机构在对房产进行面积预测时，对国家有关的房产测量规范了解的不是很透彻，技术不标准，致使测算面积发生差错。
5、测量人员的失误。在测绘的过程中有很多测算单位的工作人员技术水平和实际经验都不达标，具体测量环节操作不规范，造成很多测量误差。
6、计算误差。测绘人员在进行面积的测算时由于计算规则和方法的不熟悉或者是一些个人疏漏导致了计算误差。
7、设备误差。有很多测绘单位，虽然具有测绘资质，也掌握了科学的测绘技术和方法，但是设备落后，精度较差，导致测绘结果出现不同。
三、房屋面积预测与实测差异化的解决措施
消除房屋预测与实测面积之间的差异是我们当前亟待解决的重要问题，要从提高施工单位的施工质量、加强监管力度、增强测绘人员的素质、提高测量的精度、规范测量标准等多方面入手。
1、加强对施工过程的监督。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆加强对施工过程的监督不但能保证工程的安全、质量、进度，还能有效的解决房产预测与实测面积差异化的问题，加强工程监督可以较少施工过程不正确的施工方法带来的施工尺寸的改变，消除施工过程中私自变更设计的情况，消除一些材料的性能不达标造成的尺寸变化等等一系列问题引发的预测数据和实测数据的差异。例如定期的进行抽查对比，到施工现场进行实际测量，然后和预测数据进行比较，还有就是对一些施工材料，进行尺寸和性能的检查，看是否满足设计要求，尤其是一些柱和梁。
3、打造高素质的测量团队。测绘工作精细化程度较高，对专业的要求较强，尤其是测量技术和方法，在设备的使用过程要求也较为严格，因此测量工作难度相对较大，这就要求测量人员对建筑设计知识要深入了解，对建筑图纸中的有关设计要做到清楚明白，除此之外，还要对房屋产权管理规定以及建设项目审批流程进行学习和掌握。测量工作人员是房产测量的执行者，测量人员素质的高低直接影响测量结果的准确性，因此，需要从专业素质、道德素质、职业素质、测量标准、测量方法、理论知识、计算方法、国家规定、责任心等多方面进行测量人员的培训和培养，建立一支高素质的测量队伍，为测量工作的开展奠定坚实的基础。
4、提升政府部门监管力度。政府要加强对施工过程的监管和竣工的验收，对一些为了私人利益进行规划变更的人要加大监察和处理力度，对施工各个环节和过程的改动都要依法审批，对测绘部门、开发商、建筑商、监理部门等等一些和项目相关的单位要加强管理。
5、前期资料的整理要仔细全面。房产面积的预测量主要依据工程前期资料进行测算，而后期实测也要借助材料进行比对，所以我们在资料整理之时一定要仔细认真，保证资料的全面性、真实性和详细程度，包括房屋产权证、建筑规划许可证、总平面设计图、施工平面图以及房屋共有部位使用介绍等相关材料，测量机构要合理的分析建筑施工图纸和规划核准图纸之间的不同之处，做好差异记录，在测算时的总体思想是以核准图纸作为测算基准。
6、测量设备检修更新要及时。测量是一种技术，但要依赖于一些设备才能完成测绘，所以对测量设备要及时检修，必须达到精准，对一些达到使用寿命或者精确度过低的设备要及时更换，如果条件允许，可以购买一些精度高的测量设备。
7、采取实测资料与预测资料比对的方法。测量机构进行房产的实测时，可以把实测数据与预测时的数据进行比对，然后把两者之间存在的差异性进行记录，这样一来，就可以对房屋实测进行自我检查。对于较大的差异要采取相应的措施，进行项目的有关核实，找出原因，改进测量工作，提高测量的准确度。
8、注重细节。房产测量时一个精细的过程，所以在测量时要注重对细节部位的处理，在实际建筑当中，对于测量而言的细节部位主要有如何处理房屋内部上空、怎样确定墙面粉层厚度以及阳台尺寸测量时的处理方法。通常情况下房屋上空处理要避免重复计算，粉层厚度确定要参考建筑设计，正确理解外立面材料厚度，当然，在实际测量过程中，要根据实际情况确定粉层厚度，采取合理的测量方式。
结束语
综上所述，随着国家法律制度的不断改进和完善，随着房屋面积测绘单位管理强度和力度的不断加大，以及房屋面积测绘工作人员综合素质的不断提升，不论是房屋面积测绘的精确度，还是房屋面积测绘的工作效率，都一定会蒸蒸日上，再创辉煌。
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论文作者:谢朝夕
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/11
标签：测量论文; 面积论文; 房屋论文; 房产论文; 数据论文; 图纸论文; 差异论文; 《基层建设》2017年第14期论文;