探讨房地产开发企业会计内部控制的有效策略分析
王伟毅 浙江温州瑞安市东新产城开发建设投资有限公司
摘要： 通过会计内部控制的实施，可以为企业的相关资源以及经济发展提供安全保障，在根本上，确保会计数据的准确性，促进房地产开发企业实现既定的目标。本文针对房地产开发企业的情况，分析了会计内控制度的实施策略。
关键词： 房地产开发；会计；内部控制
通过会计内部控制，可以提高房地产开发企业会计工作的准确性，也提高企业的竞争力。在当今的建筑市场中，市场经济有了明显的改变，建筑开发企业之间的竞争也比较激烈。在这样的局面下，为了实现房地产开发企业的发展，应该积极展开会计内部控制，进而减少财务风险。
区域内多年平均年降雨量839.6 mm，6—9月降雨最为集中，降雨量平均为795mm，占年降雨总量的80.6%。汛期暴雨年均出现8次，暴雨总量达485.6 mm，占汛期降雨总量的61.1%。毛狗岩水库集雨区曾出现过24小时降暴雨达497.1mm。1981年7月洪水冲刷朱家坝，形成新冲河道，致使简阳沱江电站不能正常发电；近几年水土流失监测资料，沱江河雁江王二溪河段年泥沙搬运总量达480万t，由于大量泥沙下山淤塞溪河、水库，抬高河床，严重降低了水利工程使用寿命，形成安全隐患。老鹰水库整治时放干水库，出露泥沙淤积量达40多万m3。资阳市沱江沿江乡镇和村组耕地几乎年年都被洪水冲淹，城镇区形成内涝。
一、会计内部控制的概述
在企业中，会计内部控制贯穿于财务管理工作，在各个环节中，会计内部控制可以发挥一定的约束作用，维持企业的正常运营。在内部管理中，会计内部控制是财务管理的重要组成部分，在实际应用时，由于受到市场环境以及相关内部因素的影响，会使内部控制的效果具有一定的差异性，从而影响了会计工作的合理性，不能保证财务信息的真实性。
二、企业会计内部控制存在的问题
(一)缺少全面的内部控制制度
目前，在房地产开发企业中，在各个工作环节中，都会渗透着会计内部控制。在建立会计内部控制制度的时候，未能从整体性以及全面性进行考虑，在实际工作中，也未能加强建设会计内部控制内容。有些企业开展了会计内部控制工作，也只是针对个别部门，会计内部控制比较片面。在这样的情况下，削弱了会计内部控制的内部执行力，企业自身与会计内部控制制度之间的内在关系也比较弱化。可见，为了会计内部控制制度的有效建立，要重视会计工作的全面性，使会计内部控制覆盖于各个工作环节中。
(二)缺少科学的监管制度
对于会计内部控制工作，在执行的过程中，往往会面临一个比较复杂的环境中，在一般的情况下，需要将多种手段相结合，进而实现会计内部控制目标。对会计内部控制工作进行实施时，如果遇到了新的情况，会计内部控制的执行效果很容易受到影响。在不经意间，也就弱化会计内部控制的监管效果。大部分房地产开发企业进行会计内部控制时，在监管方面的工作还有待提升，未对会计内部控制给予高度重视，也没有发挥出监管的作用。长此以往，房地产开发企业的资产应用效率就会显著下降，进而降低企业会计内部控制的监管效果。
(三)缺少正确的思想观念
在当今的市场环境中，传统的会计内部控制无法适应当前的市场经济，不能提升企业的竞争力。如今，有不少的房地产开发企业对会计内部控制工作进行实施时，对其的认知还是停留在之前的控制层面，还有一些企业彻底忽视了会计内部控制工作。所以，在整体上来看，会计内部控制效果并不理想，不利于房地产开发企业的会计工作的展开。除此之外，作为企业的高层人员，未能提高自身的认知，在整体上，财务人员缺少会计内部控制观念，会计内部控制工作缺少创新性，进而降低了企业效益。
2.施工阶段的会计内控
三、优化房地产开发企业会计内控的相关策略分析
(一)立项阶段的会计内控
在房地产开发企业的各项经营工作中，做好立项阶段的相关工作十分重要，直接影响着决策的正确性，也关系着项目的开发与经营效果，房地产开发企业应该全面落实立项时期的会计内部控制工作，在项目内容方面要明确，深入展开市场调研工作，对会计内部控制的可行性进行论证等。在这个阶段，对于会计内控，应该从以下几方面着手：
1.在投资活动中，要做好程序审批工作，确保投资的合法性，还要合理估算项目的收益。
3.完工阶段的会计内控
(1)对于开发成本，以及房屋售价，应该全面分析二者之间的内在关系，对房屋售价进行合理定位，经过会计内控，对项目的建设成本进行合理控制，并且，在会计内控中，将成本作为重要的控制内容。
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4.在投资风险方面应该严格控制，根据企业的实际情况，合理编制投资立项报告，保证报告的可行性。
(二)开发阶段的会计内控
(2)强化会计人员的风险意识，掌握有效的风险控制措施，在实际经营中，能够做好风防范工作，在项目成本以及房屋价格方面，要全面分析，进而科学预测房地产市场的变化，实现成本控制价值。
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在施工前，应该展开会计内控工作。第一，要对工作进度，以及开发计划进行结合编制。通过工作台账，可以在开发工作中起到一定的监测作用。在房地产企业中，应该对现金使用方案进行编制，详细规划成本控制，在项目前期阶段，应该评估所需的投入资金，并且，对未来收入进行全面预测。第二，分析成本和融资之间的关系。在项目开发中，融资渠道主要来自承建商预付款、预售款、银行贷款，还有企业自身的资金。对于房地产企业，应该对这些融资方式进行充分挖掘，增加企业的资金，确保项目的顺利进行。若企业需要贷款，可以与银行合作。在预售款方面，应该加大管理力度，科学测算，特别是实力较弱房地产开发企业，在预售款管理中，可以提高预收房款的比例，缩短房款缴纳周期，全面落实会计内部控制。第三，做好风险控制与成本控制工作。如今，在房地产市场中，各个企业面临着很大的经营压力，房屋的售价直接影响着整个开发项目的实际效益，应全面展开会计内控工作，进而对风险、成本进行全面控制，可以从以下几点出发：
近年来，受气候变化、耕作制度演变等因素影响，我国农作物病虫害监测防控面临诸多挑战。首先是病虫害重发多发频发，小麦赤霉病、水稻稻瘟病、“两迁”害虫、黏虫等流行性、迁飞性病虫害重发频率提高，病虫害监测压力增大；其次是基层植保机构人手减少、青黄不接、力量薄弱，测报工作面临“谁来干”的问题；第三是监测手段还停留在比较传统的阶段，“眼观手查、盘拍棍赶”的状况没有从根本上改变。
1.施工前的会计内控工作
今年的金樽奖大师班以“新西兰，何止长相思”展开探讨学习。大师班选用的10款新西兰葡萄酒均由David Allen 大师亲自挑选，从声名远扬的马尔堡长相思、马丁堡黑皮诺，再到梅洛，甚至晚收甜酒、波特酒等，全面展现个性新西兰的独特魅力。去年作为酒商代表参加金樽奖大师班时，David对主宾国风土的讲解让我印象颇深，更重要的是联系他所结合的行业数据分析，也让我在往后的葡萄酒销售中掌握了不少话术技巧。而今年作为《葡萄酒》杂志的一员参与跟David对接大师班的细节，更是了解到举办这样一场大师班，整个团队所需要付出的努力有多少。
在传统建筑工程竣工阶段中，竣工验收工作都是由人工进行验收的，这种情况下容易使细小的质量问题纰漏过去，这对于建筑工程的建设质量有着一定不利影响。而利用BIM技术在工程竣工阶段进行管理，可以通过BIM技术与计算机信息技术之间的配合，根据建筑信息模型呈现的情况，进行相关精细化的建筑工程施工检查，以使得各种隐蔽性的施工问题能够技术进行发现，确保建筑工程的整体施工安全性与质量。
在财务收支方面，以及会计资源方面，应该全面审核相关的数据，确保数据的真实性，这样可以在决策中提高可靠的数据，对于内部审计，应该贯彻在整体运营中，经过会计内控的实施，可以进一步监管企业的财务情况，避免违规操作行为的出现。在财务预算中，要想防止随意更改现象，应该妥善管理相应的财务印鉴，由专人负责管理，在使用时，要登记，做到有迹可查，在财务监督，以及财务管理方面，可以采用双轨制度，财务印鉴不能只由一个人管理。
3.在投资、实施，以及决策等环节中，全面展开会计控制工作，对地块、市场情况进行全面调查，确保成本估算的准确性，并且，还要合理评价项目的经济性。
2.完善投资决策程序与机制，在重大决策中，要进行集体审议，全面记录决策的全过程。
在完工阶段，房地产企业应该高度重视成本控制，建立成本费用核算体系，成本控制目标要明确，完善成本业务岗位机制，在各个岗位以及各个部门中，应该明确相关工作人员的权限以及职责。健全成本预算制度，在材料、采购等方面，应该对成本进行全面控制，在预算工作中，要包含材料成本。在工程结算方面，做好承建商的工程履约考核、工程质量后期管理。
(三)销售阶段的会计内控
在房地产企业中，要想实现预期收入，应该在销售阶段做好会计内控工作，在根本上，实现经济效益的预期目标，对该阶段的会计内控进行实施时，可以从以下几点出发：
第一，在房屋销售中，应该对价格的浮动范围进行全面分析，摸清市场走向，参考区域内同类房价，做好房屋的定价，并且制定完善销售合同，做好销售台账，全面展开房屋销售管理工作。
第二，在收款业务以及销售方面中，要完善相应的管理制度，根据销售目标，应用制定的责任制度，使每个人履行自身的职责。
第三，在收款、验房与销售等方面，要建立专门的部门。在收款业务部门中，要详细记录相应的销售业务，及时收款。在验房部门中，应对房屋的质量、使用功能进行严格验收。在销售部门中，应积极催收房款，与业主签订合同，及时处理相应的订单等。
第四，在特殊的情况下，涉及金额比较大的财务问题，企业高层人员应该进行集体决策。
四、结语
综上所述，在房地产企业中，会计内部控制十分关键，经过该项工作的实施，可以为企业的长远发展打下良好的基础。因此，要建立完善的会计内控制度，将其实施在企业的各项工作中，从而有效的控制财务风险，推动房地产开发企业的良性发展。
参考文献：
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