化州市房产管理局 广东化州 525100
摘要：本文围绕我国现行的房屋面积的测算标准和得房率确定方法展开讨论，研究了对比分析和数值分析等方法，分析了房屋面积测算标准的适用范围及条件，阐述了房屋得房率的科学概念，说明了房屋得房率在分析和量化房屋所有权权益方面的作用，经过实践证明该讨论的结果对于房地产的发展有着重要的意义。
关键词：得房率；套内使用面积；建筑面积；测算标准
引言
随着我国经济的不断增长，城市化进程不断加快，房地产行业得到了良好的发展。但是在房屋面积测算标准的使用和得房率的确定方面仍然存在着许多的问题，影响了房地产的进一步发展。因此，如何对这两方面进行详细的探讨成为了保障各方权益的重要基础。下面就此进行讨论分析。
1 房屋面积测算标准
1.1 房屋面积测算的国家标准与适用条件
目前，在我国住宅开发建设各阶段中，规范房屋的国家标准主要有三个，即国标50096-1999《住宅设计规范》、国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》和国标GB/T17986.1-17986.2-2000《房产测量规范》，如何正确选择和运用每个标准是最终得出公正、客观、科学合理的测量和估价结果的关键因素。
《住宅设计规范》主要用于住宅规划设计阶段，目的是为保障城市居民基本的住房条件，提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，注重使用功能，服务对象主要是政府规划管理部门及开发商。
《建筑工程建筑面积计算规范》主要满足工程招投标、预决算的需要，规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，注重的是住宅及工业等项目实物量消耗的大小，服务的主要对象是开发商和建筑施工企业。
《房产测量规范》主要是采集和表述房屋实物及用地的有关信息，为产权产籍管理、房地产开发利用、房地产交易、征收税费，以及为城镇工业与民用规划建设提供依据，注重的是权益，服务于政府房地产管理部门、开发商及各业主。
1.2 各测绘标准的主要区别
1.2.1 强制性不同。三个规范中《住宅设计规范》是强制性标准，另外两个规范是推荐性标准。
1.2.2 应用范围及侧重点不同。《住宅设计规范》用于住宅规划设计阶段，注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面积计算规范》用于工程招投标、预决算工程量的计算，注重的是住宅及工业等项目实物量消耗的大小；而《房产测量规范》用于房屋交易、产权产籍管理及税费征收等，注重的是权益。
1.2.3 建筑面积涵义不同。《房产测量规范》中的建筑面积是指外墙勒脚以上，结构牢固、有顶盖、层高在2.2米以上各层的外围水平投影面积，同时包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。房屋建筑面积的计算原则上应具备以下条件：
（1）应具有上盖；
（2）应有围护物；
（3）结构牢固，属永久性的建筑物；
（4）层高≥2.2米；
（5）可作为人民生产或生活的场所。《建筑工程建筑面积计算规范》中的建筑面积是指外墙勒脚以上，层高在2.2米以上按外墙结构外围水平面积计算全面积，坡屋顶内空间净高超过2.1米以上计算全面积，净高在1.2米-2.1米的部分应计1/2面积，净高不足1.2米不计面积。
《住宅设计规范》中强调的是住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。如：套型分四类，各类居住空间按使用面积依次分为34㎡、45㎡、56㎡、68㎡，即规定和强调每个功能空间使用面积大小，同时对高度、采光、通风、保温及各功能区之间的平面布局均有严格的要求。而套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。
2 房屋得房率的确定
房地产估价师在评估过程中，除了分析房屋所在的区域环境、工程质量、价格、房型、产权面积、容积率、绿化率等因素和指标外，同时还特别关注房屋专有部分面积占产权面积的比率，即房屋的得房率。关于房屋得房率目前有如下三种计算方法：
得房率=1-共用面积分摊系数……………………①
得房率=套内建筑面积/建筑面积 ………………②
得房率=套内使用面积/建筑面积 ………………③
但一直没有一个统一、明确和权威的说法。本文将以实例的形式来分析和探讨这三种计算方法的数值大小、理论性及合法性。
2.1 数值大小分析
假设上述三种说法均正确，则通过实例用数学方法对各自大小进行对比分析。第一组为某小区40#楼，主体六层，共计三个单元，一至五层一梯两户，户型、面积相等，有1.8/2m2的半封闭阳台（附加面积0.9m2，下同），六层两户合成一户，有归产权人所有的56.2m2未计建筑面积（即附加面积）的平台；第二组为开发区内某高层公寓28-01和28-02号房，主体32层，框剪结构；第三组为区内某住宅小区9#楼，主体六层，三个单元，一至四层一梯两户，房型、面积相同，南北有半封闭阳台面积为5.33m2/2，五层与标准层差别在于南北半封闭阳台无顶盖，不计产权面积（5.33m2/2）。依公式①、②、③在不考虑附加面积的前提下计算的得房率如表1所示。
表1 不考虑附加面积前提下的得房率
从表1可以看出：
（1）三种方法计算的得房率大小不等；
（2）若分摊系数相等，则各套房的得房率①、②是各自相等的；
（3）在同一幢楼中即使是建筑面积、套内面积相等，而室内平面布局及墙、柱等分布有不同，则得房率③也不同。
2.2 理论性分析
房屋建筑面积包括套内面积和分摊面积，而套内面积是由套内使用面积、套内墙和柱等结构水平投影面积。用公式表示为：
S=S1+S11+S12……………………④
式中：S为房屋建筑面积即产权面积；S1为套内使用面积；S11为套内墙、柱等结构水平投影面积；S12为分摊共有建筑面积。
经过整理后，得房屋产权面积各部分构成比例如下：
……………………⑤
依式⑤进一步整理得如下各式：
……………………⑥
……………………⑦
公式⑥所表示的是套内使用面积与套内墙、柱等结构面积之和与产权面积的比例，即为式②表示的套内面积与建筑面积的比率；公式⑦所表示的是套内面积扣除套内墙、柱等结构面积和分摊面积与产权面积的比率，即为式③表示的套内使用面积与建筑面积的比率；而与式②、③相比，式①中共用面积分摊系数是一个以套内面积为分配基数按比例分摊共用面积的系数，与建筑面积及得房率没有直接关系，仅能表示得房率的变化趋势，即分摊系数大则得房率低，否则得房率高，不能确定准确的房屋得房率。
通过分析可知，房屋得房率是以房屋建筑面积为比较基数的，并与套内面积和套内使用面积直接相关。因此，式②、③表述的房屋得房率相对于式①较合理，即有充分的理论依据及确定的数值表示。
2.3 合法性分析
依据《物权法》第六章第70条之规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，即将房屋产权面积区分为专有和共有两部分，式⑥、⑦中的套内面积和套内使用面积均属于专有面积范围内，主要区别在于套内墙、柱等建筑结构面积的权属不同。而第71条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。这充分说明，套内空间内的墙、柱等建筑结构部分是设计部门按国家相关规范和要求，充分考虑房屋使用功能、建筑荷载等因素而后进行科学设计的结果，虽然处在专有范围内归权利人占有、使用或收益，但这些墙、柱等建筑结构不能随意拆改和处分，否则会危及建筑物整体安全，损害其他业主的合法权益。
所以，权利人实际依法享有占有、使用、获得收益和可以处分的净使用面积包括：依房产测量规范计算得到的套内使用面积（即为套内面积扣除套内墙、柱等结构水平投影面积）和附加面积（即实际有相同或相近使用功能的按房产测量规范不计或少计的使用面积）。
2.4 房屋得房率的定义
经过上述分析，式③表示的房屋得房率有理有据，符合相关法律的规定。
因此，房屋得房率的定义应是房屋所有权人依法享有占有、使用、获得收益和可以处分的净使用面积与房屋产权面积的比率。
采用式③计算房屋得房率有如下特点：一是计算方便，即已知房屋产权面积，通过实地测量房屋净使用面积可以直接准确计算房屋得房率；二是可以作为量化房屋专有部分与共有部分面积大小的指标，即可以量化房屋所有权权益的大小；三是得房率大小与房屋共用面积大小、墙体厚度及房间平面布局有关；四是得房率中考虑了附加面积的大小。
3 结语
总的来说，房屋面积测算的各个标准之间都有着一定的联系，在计算房屋面积时要使用科学合理且符合实际情况的计算标准，才能保证估价任务顺利完成。恰当定义得房率，不仅可以时计算过程得到简化，而且可以进一步提高估价结果的准确性和科学性，保障了各方的权益。
参考文献：
[1]廖清华，张永杰.房屋面积测算方法分析与比较[J].江西测绘，2012.
[2]高敏逯.关于房产面积测算有关问题的分析[J].科学中国人，2014.
论文作者:陈俊丞
论文发表刊物:《基层建设》2015年12期
论文发表时间:2016/11/17
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