对现阶段我国社区商业开发经营模式的几点思考，本文主要内容关键词为：经营模式论文,现阶段论文,几点思考论文,我国论文,商业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2004年至2007年，我国社区商业突飞猛进地发展。以北京市为例，商铺指数三年间上升了35%，2007年5月曾达到最高点4035，与2004年12月相比上涨47%。自2007年5月后北京市商铺指数不断下滑，2008年8月曾跌至3617，此后缓步上升。2008年12月升至3686。2009年以来，又呈现逐步下降的趋势。
除北京外，深圳、天津、上海等三大城市商铺指数分别在2007年9月、10月达到最高点后开始下降。至2009年2月，中房指数仍然显示全国十城市商铺指数七成下跌。尽管3月以来，部分城市的社区商铺出现旺销，但是从全国范围来看，社区商铺的价格依然处于调整中。
经过前一段时期的超高速发展，在房地产产业结构调整、住宅市场低迷、金融危机等多种因素作用下，我国社区商业的发展也放慢了脚步。对此，要有清醒的判断。
一、我国仍然处于发展社区商业的黄金机遇期
我国社区商业的发展路径与发达国家不同。上世纪50年代开始，在家庭轿车普及、高速公路修建带来的城市居民郊区化浪潮中，社区商业在美、英等发达国家应运而生。上世纪80年代末90年代初，在我国城市化和房地产成片开发的进程中，新居住社区离城市商业中心越来越远，提供居民日常生活必需品的由底层住宅改造而成的商铺大量产生，形成了现代意义上的社区商业。因此，我国社区商业的发展取决于城市化的进程，并基本与城市化的进程同步，一荣俱荣，一损俱损。目前，我国仍然处于城市化进程的加速期。据专家推算，2030年，中国将实现60%的城市化率，到2050年左右，城市化率将再提高到75%以上。快速的城市化必然给社区商业发展提供了广阔前景。
在西方发达国家，社区商业已成为居民综合消费的最重要的载体，约占社会商业支出总额的60%，人均商业面积1.5-1.8平方米。香港也达到了1.45平方米，而在我国，即使社会商业比较发达的首都北京，人均商业面积也仅为0.7平方米，可见，与发达国家相比，我国的社区商业发展潜力巨大。
政府的相关政策和规划中也大力提倡发展社区商业。商务部早在2004年6月发布的《全国商品市场体系建设纲要》中就已提出，今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业，鼓励各类投资主体投资农村商业设施建设，控制发展大型购物中心。北京市早在《“十五”时期商业发展规划》中就已确立商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成400个配套齐全的社区商业中心，使之满足迅速增长的多元化、个性化消费需求。从规划上看，政府规定开发商开发住宅必须要有商业配套，并在住宅规划建设技术规范上明确了相关指标。
2008年以来的国际金融危机对我国经济产生较大冲击，对房地产市场也有一定的负面影响。但国际金融危机不会扭转我国经济快速发展的趋势，城市化进程也不会被打断。一旦国际金融危机过去，我国GDP可能重返两位数增长，给加快城市化以坚实经济基础。就房地产市场而言，只要房价调整到位，市场需求就会喷发而出，社区商业也将重回快速发展的轨道。
总体看，当前的困难是前进中的调整，社区商业开发仍处于宝贵的黄金机遇期。开发商应把握这一机遇，在开发经营模式的设计、选择和实施等方面苦练内功，为迎接下一个高速发展期做好准备。
二、以专业化分工代替传统的住宅开发商开发模式
由于历史原因，当前社区商业开发大都由住宅开发商进行开发建设，专业的社区商业开发经营商（以下简称“专业开发商”）开发的比例还比较低。
虽然从物理形态上看商业地产和住宅都是钢铁混凝土建筑物，但其内涵完全不同。住宅满足人们的居住需求，是一种消费品，而商业地产和工业厂房一样是生产资料；住宅是私人空间，商业地产是公共空间。由此，商业地产开发与住宅开发的开发理念、开发难度完全不同，前者对开发商的专业能力提出更高要求，特别是商业店铺的策划和经营管理能力，住宅开发商往往干不好这瓷器活。从这个意义上讲，专业开发商开发模式优于住宅开发商开发模式。
住宅开发商往往把社区商业地产作为房产的附属物、配套建筑，以传统住宅开发的惯性作用和思维定式来开发，缺少售后经营管理经验，任其自然发展，很难形成配套齐全、经营有续发展、品牌化程度较高的社区商业。这种开发模式使得社区商业的投资价值增值缓慢，住宅的附加值低，商铺销售价格无法提升。于是，很多楼盘出现社区商业店铺卖不上价格，商铺投资者苦守着“空铺”，业主对楼盘缺乏生活配套而牢骚满腹，开发商不满意，投资者不满意，业主也不满意。
随着我国房地产业的不断成熟，专业化分工是必然的发展趋势。传统的住宅开发商应该充分认识到自身社区商业地产开发能力的不足，充分意识到社区商业地产的专业性，将社区商业地产开发交由专业开发商进行开发，或与专业开发商、顾问咨询机构进行联合开发，充分发挥专业优势，开发出高质量的社区商业地产。甚至在住宅产品策划的早期阶段就引入专业开发商，提高社区商业前期规划定位、招商策略制定等方面的专业水平。
三、以更具前瞻性的销售方式保留对社区商业实行统一经营管理的权利
销售方式直接决定售后的经营管理，售后的经营管理直接决定社区商业的品质。从这个意义上讲，销售方式直接决定社区商业的品质。
早期的社区商业开发中广为采用直接销售方式。这种方式现在仍有不少开发商采用。直接销售后，基于唯利原则，绝大多数业主选择社区商业经营者的标准很简单，即价高者得，很少考虑经营者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位相适应等问题。这常常导致社区商业的经营无序，损坏社区的品质和形象。此外，这种方式下，社区商铺被零零散散地分割，根本不可能有统一的社区商业规划，也在空间上限制了社区商业的发展形态。
借鉴香港特区经验，内地逐渐引入了租售结合的方式，即开发商将将社区商业中最具升值发展潜力的物业留作自己经营，将发展潜力较小、比较零散的用来出售。这样既可以及时回收部分开发资金、分散开发风险，又能获取长期稳定的租金收益，同时对整个社区的商业业态起到一定的引导作用。但是这种方式存在经营权不集中的缺点，不利于社区商业的统一规划和集中管理。
从国外社区商业的经营管理经验来看，统一的经营管理可以合理安排业态，共享信息经济利益，降低个体商户谈判和签订经常性契约的费用，充分发挥专业化分工的优势。就我国目前来看，从落实社区商业的整体规划、保持合理的业态结构、提升社区品质等角度出发，潜心打造优秀住宅及配套商业产品的开发商不应为追求资金的快速回笼而出售社区商业，至少应在一定时间内保有对社区商业进行统一经营管理的权利，待业态基本成熟、社区商业公共服务功能基本完善后，再考虑出售。因此，售后返租、只租不售、先租后售都是可考虑的销售方式。
售后返租方式比较适合产权式商铺。对开发商来讲，其最大的优点在于回笼资金迅速，企业经营风险小。对业主来讲，不用直接进行经营管理，还能获得稳定收益。成功的产权式商铺大多是开发商在业态定位规划等方面具有主导地位，与业主签订严格的授权合同，统一租赁时间，委托专业的经营管理公司进行运作。当然，现实中不乏标榜“产权式商铺”的商业项目失败的案例，甚至产权式商铺成为开发商非法敛财欺诈投资者的工具，引发严重社会不稳定问题。为避免这类问题，一些地方政府甚至禁止带有投资回报承诺的售后返租、包租销售方式。笔者认为，只要开发商能够在经营管理上多下工夫，这种销售方式仍然是可取的。
对位置优越、发展潜力大的商铺，发展商如果无资金压力，可采取只租不售的方式，以获得商铺后市的投资回报。采用这种方式，商铺的产权掌握在发展商手里，既可以抵押再贷款，又可以待增值后再出售。在我国经济飞速发展的今天，历史证明好区位的商铺无论卖多少钱都是卖便宜了，只租不售是最好的选择。此外，只租不售便于开发商统筹规划社区商业，充分挖掘社区商业价值，从而提升住宅的内在价值，有利于住宅的销售，为楼盘后续开发以及企业的品牌建设打下坚实基础。但是只租不售对开发商的社区商业经营管理水平要求较高，且社区商业从开业到旺场需要一段培养期，因此，资金的投资回收期较难控制，收益有较大的不确定性。
先租后售方式，即开发商先期将适合社区品质和居民需要的商家和业态引进来，待社区商业基本定型后再出售社区商铺。严格讲，这不是一种独立的销售方式，而是只租不售方式的变种。这种方式既可以让开发商控制社区商业的业态与业种，使之布局更合理，并帮助投资者和经营者规避风险有序经营，从而保证社区商业品质，又可以回避长期经营管理风险，及时变现落袋为安，不失为一种平衡利益与风险的最佳选择。
总的来讲，不论是开发模式的选择，还是销售方式的选择，均需要结合项目自身的特点、开发商的资金状况和开发企业自身的发展战略等因素综合分析判断，不能盲目求新、崇洋。在此基础上，积极探索符合国情的社区商业开发经营模式，是开发商在危机中把握社区商业发展契机的关键。