滨海旅游最早可追溯至英国 18 世纪的海水浴，二战后出现众多滨海度假胜地。世界经济发展的一个轨迹就是由内陆走向海洋，滨海是人类居住的自然向往，而海岸生活则代表了国际化的居住方式和潮流，全世界各地的滨海住宅，无论是南非、地中海等地都是成功的体现，成为代表主流的城市选择。近年来我国的滨海旅游发展进入井喷期。作为中国海洋产业的支柱性组成部分，旅游产业受到了高度的关注，发展迅猛，形成了五大滨海旅游带，即环潮海地区、长三角地区、东南沿海地区、珠三角滨海地区、西南沿海地区，并出现了众多知名度较高的城市。我国的旅游地产开发源起 90 年代，“博鳌国家旅游休闲度假区”就是旅游地产开发的典型案例[1] ，他的整体规划、具体措施、周围辐射都成为了标杆，近来年已经成为城市经济发展的重要组成部分，滨海旅游的发展带动了周边旅游地产的开发，房地产投资开发商、旅游地产项目的数量逐年上升。
2 国内外相关研究综述
国外最早以旅游物业的表达来代表旅游地产，源于中世纪法国在地中海沿岸开发的别墅。对于旅游地产的概念国外很多专家学者倾向于“分时度假” [2] 。近十年来国外学者对于旅游地产的研究主要以定量的方式进行，既有针对旅游地产的投资背景进行分析，认为投资旅游地产是新兴的投资点[3] ；也有专门研究旅游地产的销售模式，认为私人房产的建设是旅游地产开发的一个方向[4] ；还有以个案为视角进行旅游地产与旅游业发展的关系研究，认为旅游地产与旅游业发展是良性稳定的且具有长远意义的[5] 。国内对于旅游地产的研究大多以定性的方式进行，采用现状分析—原因查找—对策与建议的模式进行撰写，都对旅游地产予以积极地肯定并对进一步的发展充满信心，主要就旅游地产的发展现状、原因、对策及前景进行了分析。有论者认为旅游地产的主要问题在于地产开发的质量[6] 、前期规划的薄弱 [7] 、旅游景观的原生态保护[8] 、景区生态环境的维持等，主要可以采取营销宣传渠道的拓宽、项目定位的精准、景区与地产耦合的文化内涵挖掘等手段予以改善和提高。
国内外的研究从多方面对旅游地产进行了探讨，但是对于旅游地产的概念并未取得最终的一致，同时缺乏宏观性的针对旅游地产的研究，现有的文献大多选取一个旅游点进行旅游地产的开发和研究。采取定量分析方法的文献较少，大多数的研究以定性为主，数据缺乏分析比对，文献结论说服力不强。
3 宁波滨海旅游发展
3.1 宁波市滨海旅游发展现状
宁波旅游近年来一直平稳有序的发展，旅游收入逐年上升，客源也逐渐多元化，宁波市滨海旅游发展呈朝阳产业之势发展迅猛，近几年人们对于滨海休闲游需求增大，市场前景良好，梅山湾蓝海工程和宁波海滨旅游休闲区作为两个典型发展方兴未艾，其中后者还被联合国开发计划署授予“绿色发展中国试点”称号。（图表内容来源于宁波市政府网） 图 1 宁波旅游接待人次数由图 1 可以看出，从 2014 年至 2017 年宁波市旅游接待人次数逐年上升，且增长幅度较大，充分说明有越来越多的人们涌入宁波进行旅游观光。由于宁波的地理位置优势，滨海旅游在其中便起了很重要的作用，占了较大份额。图 2 入境游客接待人次由图 2 可以看出入境游客中外国人占了较大份额，港澳台呈平均分布状况。图 3 国内客源地分布由图 3 可以看出，浙江客源依旧是宁波旅游的主体，其次就是上海及安徽，说明宁波的旅游市场以周边邻近地区客源为主，缺乏远途游客，这对于旅游地产的发展是把双刃剑。
3.2 宁波市滨海旅游发展存在的问题
宁波市滨海旅游发展依旧存在较多问题。
第一，客源比较单一。来宁波体验滨海旅游的主体以浙江客源为主，其中大部分是宁波本土客源，以家庭游为主要出行方式，省外客源较少。
第二，旅游产品结构单一。纵观宁波滨海旅游产品，基本以农家乐为单位进行各自经营，缺乏集体的统筹，导致旅游产品中滨海亲水的体验项目以近海的渔家游为主，部分游客本来打算 2-3 日游但是由于缺乏夜间的滨海旅游项目体验，大多数选择返程或者前往其他地区进行休闲度假。旅游服务业造成一定的缺失与落后，滨海旅游住宿缺乏星级酒店或知名度较高的民宿，主体依旧是家庭式民宿为主，对于监管也形成了一定的障碍。基础设施逐渐趋于老化，不管是观光景点还是配套设施方面都出现了陈旧呆板现象，对于这些区域，滨海旅游基础设施需要进行及时的维护和更新，对各类旅游资源进行重新组合或者差异化建设，增设新景点，改造旧景点。
第三，规划与实施存在一定的缝隙。宁波市政府早在几年前就已公布了政府对于滨海带的旅游规划，但项目整体推进较慢，群众中的普识度也不高，直到执笔写此文时依旧存在部分地区推进较慢的现状。
4 宁波滨海旅游与旅游地产耦合发展
4.1 宁波滨海旅游正向促进旅游地产发展
4.1.1 区位优势明显
宁波滨海旅游区域与宁波市区较近，都有国道或省道连接，杭州湾跨海大桥、象山港大桥等拉进了与宁波市区的距离，因此交通便利。此外，宁波身处长三角经济区同时与杭州属于 1小时交通圈内的良好区域优势无形中既提供了出行便利，又为旅游地产的潜在客户提供了基础。
4.1.2 潜在市场巨大
宁波人均 GDP 逐年增加，随着经济的发展、都市人们理念的更新，人们越来越多的加入了周末休闲游的队伍，宁波的本土区位优势使得滨海旅游地产也得到了越来越多的人们的关注。因此旅游地产的开发的客源有了潜在的基础。
4.1.3 连锁效应明显
旅游业的六要素“吃住行游购娱”说明旅游业与其他产业的高度融合度。餐饮、住宿、交通、娱乐、购物等都能够拉动城市的经济，对于城市的整体知名度也能够得到提升。住宿与旅游地产的结合更能够满足这一需求。
4.2 旅游地产对宁波滨海旅游产业的促进
4.2.1 旅游地产的经济因素
旅游地产的投入与开发势必会带来较多的投资，这为宁波滨海的休闲度假游提供了一定的资金支持，同时基础设施建设能够得到翻新或改扩建，改变以往单一的滨海旅游收入。地产开发中可以结合多样化的娱乐设计，使得滨海亲水体验的同时也可以进行娱乐休闲产品的体验，扩大了滨海旅游的外延，使滨海旅游的整体经营周期得以延长。
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4.2.2 改善滨海旅游产业结构
旅游地产的投入与发展可以使原先的滨海旅游的开发方式从单一的亲水体验变成立体化的亲水到休闲的一体化旅游体验，使游客可以得到更长时间的逗留，这无论从餐饮、住宿、购物、娱乐等产业都能够受益。
4.2.3 形成旅游产业集群效应
滨海旅游地产的开发与建设可以使旅游六要素得以完善并实施，同时也能够增加就业岗位。旅游地产的发展可以结合当地的滨海旅游资源，使得地产业与滨海旅游业同时发展，旅游体验的上游产业与下游产业均得以健康有效的发展。
4.3 旅游地产与宁波滨海旅游耦合路径
图 4 宁波滨海旅游与旅游地产耦合方式
5 宁波滨海旅游与旅游地产实例
5.1 宁波阳光海湾小镇
宁波阳光海湾小镇位于奉化莼湖镇，是个渔港小镇，被誉为中国牡蛎之乡，其中海岸线长 32 公里，海涂面积 3 万多亩，山林面积 10 多万亩，网箱 3.1 万只，有 300 多艘钢质渔轮，450 多艘内港作业小船。它的地理位置优越，位于象山港尾端，是山海景观结合最为有机的部分。北部面山，南部拥有 4 公里绵长的海岸线，有大面积滩涂资源，拥有悬山岛、凤凰山岛、鸟岛三卒小岛，同时周边也有多个天然小岛，蕴含的海洋生物种类繁多，是国家级的“大鱼池”，网箱养殖带也是浙江一绝的风景带。
5.2 象山港区域
象山县的旅游发展模式从东到西有六个旅游主题小镇，即“温馨小镇、创意小镇、康体小镇、金色小镇、阳光小镇、动感小镇”，拥有“原生国家海岸 + 山海景观 + 特色渔乡 + 滩涂湿地”，同时把复合型产业新区 + 海滨旅游城镇 + 优势景区相结合，形成了两廊五区的空间旅游结构，两廊即环象山港的滨海观光游憩廊和自西向东的海湾生态景观廊；五区即北部的风情水岸休闲带，南部生态海岸休闲带、大桥观光游乐区、两岸滨海度假区、西南湾底的动感水域游憩区。区位条件，位于长三角宁波象山港区域，拥有中国东海岸最好的生态港湾，杭州湾跨海大桥的建成、象山港大桥、沿海中线的建设构筑更为便利的交通条件，宁波第三产业的迅猛发展迫切需要商务休闲及旅游度假的空间，依托长三角强劲的经济发展实力，已形成了相当潜力的高端市场消费需求和能力，优越的山海景观、海岛资源、海洋物产、渔乡人文提供了诸多的创作素材，宁波市域生态发展区的门户，象山港区域旅游发展的示范区。
5.3 梅山湾
梅山湾是长三角唯一的10公里蓝色海湾，设计“一心、一轴、两镇、一基地”的空间结构，即“旅游集散中心”“梅山湾蓝海休闲度假轴”“海洋金融小镇、汽车文化小镇”和“国际健康基地”，打造以滨海休闲度假、体育运动赛事为核心功能，并汇集海洋主题游乐、健康养生度假、乡村休闲体验、保税展销购物等多元业态的高品质滨海运动休闲度假胜地，最终将其打造成为国家级旅游度假区、东北亚国际滨海休闲旅游目的地。
6 打造宁波滨海旅游与地产融合发展的策略
6.1 尊重宁波浙东文化渊源，联合开发滨海旅游
旅游资源是旅游业发展的基础和前提，资源的差异性导致了一地的旅游者到异地旅游，从而产生了旅游的空间移动。宁波滨海地区的旅游资源丰富，各区域之间的旅游资源既有共性也有个性。现阶段对宁波各区域旅游资源的利用基本没有实现整合，利用效率低，在当前休闲度假旅游迅速发展的背景下，通过资源的整合开发，提高资源的利用效率，可以迅速形成一个具有影响力的区域性品牌，提升旅游区的影响力，但在实现经济发展的同时我们要加强对生态环境的保护，保持宁波优良的生态环境，使之成为以海洋渔业、滨海旅游、临港工业等共同发展的海洋经济强市，打造滨海旅游精品线路，提升宁波滨海旅游的区域性品牌，形成具有相当影响力的滨海旅游产品。统一文化定位，打造区域特色品牌，制定一个区域旅游规划，进行主次分明，轻重适宜的开发，避免盲目低水平竞争。
6.2 创新营销机制和模式，整合拓展市场
鉴于目前宁波旅游市场竞争激烈的状况，滨海地区旅游产业的发展有必要提升竞争层次，跳出简单价格竞争的桎梏，开拓新的经营领域，以质量竞争、产品和服务的差异竞争、附加值竞争等全方位的竞争取代单一的价格竞争，整合优势资源，共同开拓市场。实行资源共享、利益均分、风险同担、避免互相压价等恶性竞争，创新营销模式，着眼长远，顾全大局，树立区域一盘棋观念，将区域旅游作为一个整体来考虑。强化区域联动，组建营销联盟，合理分工，统一规划，协调开发，联合推介，捆绑营销，实行整体联合营销模式和互补整合营销模式，以旅游产品为基础积极开拓客源市场。
7 总结
宁波滨海旅游正蓬勃发展，整体规划新颖，政策支持力度较大，区位优势明显，市场潜力巨大，对于滨海旅游的发展契合我国大力发展海洋经济的大方针，因此我们需要抓住机遇，认清现实，集思广益，一鼓作气把宁波滨海旅游的发展持续进行下去。
参考文献：
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[3] 王秋璐 . 大都市圈形成背景下南宁城郊旅游地产发（）展的思考——以嘉和城为例 [J]. 学术论坛 ,2010,33(04):108-111.
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[8] 刘群红 . 休闲旅游地产的主题定位分析与开发启示——以江西天沐明月山温泉度假村为例 [J]. 企业经济 ,2011,30(02):139-142.
论文作者:张莉
论文发表刊物:《红地产》2017年8月
论文发表时间:2018/9/3
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