摘要：随着城镇化的加快，房地产行业之间的竞争也随之升温，造价、成本和周期的控制越来越显得重要。造价控制环节在地产开发中显得特别重要，方面企业加强市场管理，同时也对企业的投入成本、合同定价等方面提供有利帮助。本文重点介绍了全过程造价控制的内容，介绍地产开发项目的成本控制原则，工程造价常见问题，并对造价控制中的重点进行分析。
关键词：房地产项目；全过程；造价控制
前言
降低造价，提升企业最大利润率，这是房地产企业长期追求的，其关键在于前期造价环节的把控。一般房地产项目都是比较复杂的，周期长工作量大，各式各样的工程造价单项，所以对于控制造价成本来说，一定要设法利用各种有效途径和手段，控制好相应每一项工程造价投入，合理利用项目关键资源，对工程造价的控制管理，做到规范化和科学化。
一、全过程造价管理主要内容
全过程造价管理,是项目立项时从可行性研究开始，初步设计、扩大初步设计、施工图设计、承发包、施工、调试、竣工、投产、决算、后评估等的整个过程，围绕工程造价所进行的全生命周期全部业务费用管理。
前些年，我国房地产开发行业流行的成本管理与控制模式，起初在地产项目开发过程中的成本控制和经济利益创收上都有不错的成绩。然而，随着地产行业的蓬勃发展，在越来越多的项目开发阶段不断遇到这样或那样的矛盾，而这些矛盾难以利用过往的成本管理模式来化解。随着地产开放市场竞争环境的压力越来越剧烈，成本控制的难度也在持续加大。所以，要改变过去阶段性的管理模式，替代使用全过程的造价管控方式，这样就可以从项目开发工期、投入成本等方面加强有力管控，全生命周期控制成本浪费行为，改善地产项目的经济效益和社会效益。
二、房地产开发项目成本控制基本原则
1、全面控制原则
地产企业在地产项目的成本管理过程中要使成本控制全面统一。这就要求项目建设过程的全部参与人员都要把成本控制的理念结合到实际工作中来，人人都有成本的意识，并在成本管理制度上加以完善。统一管理思路和制度要求，从而实现成本全面控制，保证每一个工程环节的成本都是可控的。
2、讲求效益原则
房地产项目开发为企业增加经济效益，为顾客提供优质的服务和支持。所以成本的控制要注意满足目标要求的同时，也要确保工程质量的管理和相应的服务不受影响。也就是说，在成本管控限度之下，实现产品管理服务质量最高水准。
3、经济原则
房地产公司要有选择地控制重要领域的关键因素，而不能够将地产项目全部业务成本都做到细致入微，这也难以实现。所以要根据经济原则的根本要求，集中优势资源解决核心问题，对于微小的成本影响因素可以不予考虑。
三、工程造价管理常见问题
1、只关注施工阶段造价管理
一个地产项目的总投资，在施工的阶段有不少投入成本，但是前期策划、方案设计和项目完工验收阶段都会有不少资金涉及。不少房地产企业在这方面的考虑都是片面的，以至于在配置上出现漏洞，最终项目的资金收益率明显不如预期。
2、设计阶段造价管理不严
很多房地产企业的在开发项目的技术经济分析方面做的不完善，设计中对于规范和质量标准做得比较细致，造价管理上没有系统落实，所以在造价预算控制上，设计方案的推进过程中没有特别理想的控制方法，工程进行到一定程度才发现造价前期的不足，难以平衡。
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3、施工阶段造价管控方案不完善
房地产项目的特点是在项目推进过程中，设计方案有一定的更改率，所以对于开发项目造价管理的同时，还要注意做好施工设计方案变更过程的跟踪和管理。 但是每一个房地产建筑项目都比较复杂而庞大，设计方案在推进过程产生的意外变更，很可能会给工程造价的控制带来极大的冲击。
4、完工阶段造价管理漏洞
工程完工验收，并不是工作就结束了。而真正要注意的是，完工决算对于是项目成本管理来说是非常重要的。工程决算环节，很容易被发包方影响而导致预算失控，这对后期项目的运营和造价核算不利。
四、房地产开发项目全过程造价控制要点
房地产开发项目的总造价包括了土地出让、方案设计、招标、施工、竣工、销售和售后等所有阶段的全部费用。从这些费用构成上来看，除了审计和财务部门，费用发生单位的设计、规划、工程、采购等部门都要根据总造价的分摊指标来落实控制成本工作，从而在每个重要环节上实现全面造价管理。
1、项目策划阶段的造价管理
项目最初的策划时期，经济策略决策方案对于项目经济效益有非常重要的决定性作用，这也是整个项目资金投入控制最重要的环节。通过对所有开发项目相关资料的收集和数据整理，完成前期策划的基础材料。根据未来市场环境变化趋势，预测开发产品的发展前景，从而制定开发项目规模和建筑规范。然后完善可行性的书面报告供评审，在可行性报告的内容上强调待开发项目的前景，运用合理的数据和分析来实现。最后要做得就是成本估算工作，要全面结合市场行情指标情况，运用切合实际的分析方法，科学化有效地分析投资项目的效益情况，从而实现全面造价管理控制的良好开局。
2、设计阶段的造价管理
设计阶段的造价管理更多关注的是策划方案的科学合理性，对于整个房地产项目来说，开发项目设计成本是项目的精髓所在。设计水平的高低，不仅关系到整个项目施工建造的投入资本大小，还会对项目完工后的运营和经济效益产生巨大影响。
3、施工阶段的造价管理
整个项目的大量资金投入集中在开发项目的施工阶段，这对造价管理人员来说是巨大的挑战。所以，有效地控制施工造价，这将对企业长期的经济效益产生重大的影响。工程监理方面，制定合理工程管理方案，明确相应的规章制度，落实责任到人，投资管理体系上更多地做好维护和管理工作，加强项目进度款的来源审核力度，降低资金风险。在先进技术的使用方面，要注意与时俱进学习并加以利用，这对提升效率大有好处。包括新材料应用、新施工工艺改进、新的科学技术应用等，这些都可以对项目造价投资的控制大有好处。
4、完工阶段的造价管理
完工的阶段的造价管理，主要的工作内容是对商务合同、招标书、建造计划书等内容的核定，对工程产生的一切款项进行认真审核，并将审核的结果与工程验收进行对照，确定建设项目实际造价与预算造价是否相符合，对超标的费用进行核查，最终完成全面造价的管理。
结语
随着房地产发展在市场经济条件下竞争力度的加剧，新开发的地产项目越来越重视造价的管控，这对企业降低成本、扩大收益大有好处。过去的一段时期，房地产开发企业对地产开发项目的高额经济效益回报热衷追捧，把项目开发风险抛在脑后，以至于很多烂尾楼项目出现。为了加强房地产项目全面造价控制，笔者结合自身实际工作经历，对以往房产企业的造价管理存在的问题进行分析研究，证实了全面造价管理是非常重要的，相关造价管控中的问题，只要采取合理的相应措施，一定可以有效减少房产项目开发的成本，实现项目最大化的经济效益。
参考文献
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论文作者:明莉
论文发表刊物:《基层建设》2019年第13期
论文发表时间:2019/7/23
标签：造价论文; 项目论文; 造价管理论文; 成本论文; 阶段论文; 开发项目论文; 全过程论文; 《基层建设》2019年第13期论文;