（辽宁城市建设职业技术学院，辽宁，沈阳，110122）
【摘 要】改革开放以来，我国城市建设事业快速发展，房地产体制改革，给房地产事业的发展带来了新的机遇。物业管理的兴起，促进了房地产市场经济的发展。但在我国物业管理是一个相对来说较为新兴的行业，行业体制还不是特别的完善，在管理的过程中还存在着很多问题。本文首先阐述了物业管理的概念和特点，分析了当前城市住宅小区物业管理工作中存在的问题；最后给出了完善城市住宅小区物业管理工作的建议。
【关键字】城市；住宅小区；物业管理
随着时代的发展和社会的进步，物业管理行业应运而生，补充和完善了现代房地产开发事业，是房地产经营和管理必不可少的一部分，为业主正常安心的生活提供了保障。但由于物流业管理在我国相对来说还不是特别成熟，仍然存在着很多影响和制约其发展的问题。因此，为了使物业管理行业快速合理的发展，使业主过上舒心、安稳的生活，必须加强城市住宅小区的物业管理工作。
1．物业管理概述及其特点
物业是指经人工修建形成的有价值和使用价值的建筑物及其附着的土地，包括与其配套的设备、设施和环境。而物业管理指的是业主以合同或具有法律效益的规章制度委托给物业管理人员管理人、物和环境的过程。物业管理人员在对业主的委托内容进行管理时必须遵守相关的法律法规，尽最大努力实现最佳的管理目标。
物业管理不同于其他管理，具有以下几个特点：
1.1 管理范围具有地区性
土地位置固定，其上边的建筑物和相关设施、环境自然也是固定的，其后续的开发、销售、租赁及售后服务等一系列活动只能就地进行，不能像其他商品那样运往他处进行销售，这就形成了物业管理的地区性。
1.2 管理形式的多样性
不同的建筑具有不同的功能，周围依附着不同的环境。每栋建筑物在类别、规格、结构、样式等都具有自己独特的风格，对各具风格的建筑物进行管理必须具有相当的专业技能，管理方式也随之发生变化，这就决定了物业管理形式的多样性。
1.3 物业管理具有保值和增值性
随着经济的发展和人们生活水平的提高，对房子的需求日益增加，但土地的面积是固定不变的，供求矛盾随之产生，因此，房地产整体具有增值趋势。但建筑物本身随着使用时间的增加，产生磨损使其价值降低，必须对其进行定期维护。
2．现代城市住宅小区物业管理工作存在的问题
2.1 工程质量问题较多，配套设施不完善
对近几年来的物业投诉问题的相关数据进行分析发现，投诉最多的是工程质量问题，给业主装修和生活带来了很多麻烦。业主将这些反馈给物业，物业在安排相关人员进行检修时，往往会拖很长的工期，有些物业公司甚至采取消极应付的态度，引起了业主的不满。此外，在很多住宅小区，房地产开发商和物业管理脱节，在设计和运作时很少甚至是没有考虑到物业的生产、消费和流通。宣传时说到的景观、器材、停车位等在业主入住时仍无法正常使用，配套设施不完善。
2.2 物业服务费用收缴困难
据统计，我国住宅类小区物业管理属于微盈利行业，相当一部分物业公司属于保本经营，有些甚至处于亏本经营状态。这种状态的产生一部分原因是物业公司收费标准不清楚、不公开、不透明，有些甚至是高标准收费、低标准服务，这引起了业主的极度不满，他们就不愿意缴费，严重的影响了物业公司的正常运转。
2.3 立法不完善，竞争机制不健全
到目前为止，我国关于物业管理方面的法律只有《物权法》和《物业管理条例》两部，还存在很多需要完善的地方。首先，选择物业公司时，很多选择和房地产开发商有关系的物业公司，缺少对开发商的监管，以至于部分开发商没有有效的负起责任。其次，已售房的出现质量问题时，部分物业公司配套设施不完善，采取消极对待的方式，给业主购房带来一定的风险，但并没有相关法律对此作出明文规定。再次，没有相关法律对物业的收费标准作出明确规定，对于业主私搭乱建、不按时缴费的情况也没有明确制裁方面的规定。最后，物业管理市场竞争较为混乱，灵活性较大，以至于部分物业公司钻了暗箱操作的空子，因此，应该健全竞争机制。
2.4 缺乏专业人才，服务水平有待提高
物业管理行业在我国的发展还处于初级阶段，人才储备严重不足。目前，从事物业管理的大多数是由房地产管理人员转型而来，专业的物业管理人才欠缺。此外，从事物业管理的基层人员学历普遍偏低，素质不高。由于物业管理行业的发展尚不成熟，专业人才聘用机制不完备，导致从业人员的资历等级、员工素质参差不齐，较为散乱。在进行物业管理时，很少应用到现代管理理念，日常服务的科技化程度远远不够。
2.5 业主维权意识薄弱，素质有待提高
住宅小区业主是物业管理的重要组成部分之一，关系到小区物业管理的正常运转及正个行业的发展。但目前在城市住宅小区普遍存在业主侵占公用面积、擅自变更房屋用途、私搭乱建、乱停车等行为不规范的情况，究其原因，业主的自治意识和维权意识薄弱，业主委员会内部缺少及时的沟通和交流，工作难以开展，以至于业主委员会的存在只是一个形式，起不到实质性的作用。有些业主委员会甚至滥用职权，侵害业主的合法权益，影响社区和谐，给小区的物业管理带来了很大的麻烦。
3．现代城市住宅小区物业管理工作的完善策略
3.1 严格工程质量标准，增设配套设施
制定明确的工程验收标准，在工程验收时，严格按照相关标准规定，对业主负责。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时还要增加经费投入，完善配套设施，在销售宣传时承诺到有的设施，如景观、健身器材、停车场等，都要兑现。物业公司要和住宅小区开发商进行沟通，实现物业的生产、流通、消费等的通盘设计和全方位运作，从而提升业主的满意度。例如，楼盘开盘前往往会向业主承诺绿化面积能够达到怎样的水平，业主入住后，真正达到承诺水平的并不多，导致了物业与业主之间出现一定的摩擦。这就要求在工程建设中严格按照相关质量标准进行，同时在销售的宣传中要实事求是。
3.2 制定透明的收费标准，明确物业公司和业主之间的权利义务关系
物业公司要有公开透明的收费标准，使业主清楚收费政策；同时，还要给业主提供相应水平的服务，避免“高标准收费，低标准服务”事情的发生。强化业主对物业管理行为的监督和制约，同时也要建立业主行为规范体系，形成业主自律机制，促使业主积极参与管理，正确使用权利和履行义务，从而实现权责明确、相互制约的物业管理体制。例如，业主在物业管理活动中可以提议召开业主大会会议，在会议中就物业管理问题等相关事项作出提议，同时可以成立业主委员会，对物业管理企业进行监督，并有权决定选聘、解聘物业管理企业。
3.3 规范立法，完善物业管理相关的法律法规
国家和地方应加强物业管理立法规范，统一立法内容。地方立法部门应根据国家关于物业管理的法律法规进行相应的梳理和调整，与国家立法保持一致。在完善地方立法的基础上，注重细节，对物业管理的各个流程进行规范，明确规定物业公司违法行为标准及惩罚措施，同时也要明确规定业主有私搭乱建、不按时缴费等行为时因受到的处罚。对于物业公司的资质鉴定、维修费用的收取。管理费用的收取都要明确的给出相关标准，在整个物业管理的规程中都要做到有法可依。当前，尽管《物权法》的出台和《物业管理条例》的修改对我国物业管理法律体系的构建、业主权利的有效行使、物管企业服务的规范以及物业管理市场的规制产生的巨大的意义，想要解决物业管理领域的许多实际问题，仍然值得进一步的探讨完善。
3.4 积极培养物业管理人才，提高从业人员的素质和服务水平
物业管理人员的素质直接影响物业公司的市场竞争力及其生存发展。物业公司在选聘物业管理人员时，要多渠道、多形式的引进专业技术人才和高级管理人才，并且合理的使用人才，在选才、用才的同时，还要注重育才，为公司的发展培养出一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍。因此，物业公司要定期给员工进行业务培训和技术培训，并把培训和绩效考核挂钩，定期评比，使得员工素质整体提高，使每一位员工都能做到技术精通、诚信服务、爱岗敬业，从业提升业主满意率和物业公司的市场竞争力。
3.5 增强业主意识，理顺管理体制
大多数业主虽然对物业管理存在了解，但缺少深入的认识，因此，在进行物业管理的过程中，要加大宣传力度，普及物业管理常识。制定相关的规章制度，对于私搭乱建、侵占公摊面积、乱停车等不规范行为做出明确的处罚规定。启发业主共同参与物业管理，增强业主的自治意识和自律功能，将业主委员会的职能落实到实处，公平、公正、公开的选取业主委员会的委员，加强制度执行力度，制定相关章程，明确业主和房地产开发商的权利和义务，使各项物业管理工作井然有序的开展。
3.6 修正物业管理收费体系
近年来，国家出台各项措施对物业管理才、采取暗补的补贴方式，个人认为可以转换成明补方式。比如：在城市住宅小区建成后，政府可以将补贴性质的停车场、经营和管理用房、文娱场所等买个管理单位，并将该费用收归财政，再通过财政渠道向政府以工资的形式发放。同时，在工资中增设类似于水电补贴、煤气补贴的用于物业管理的专项补贴。物业公司方面则按照市场行情正常经营，结合物业管理的支出成本和企业合法经营的利润，确定合理的收费标准，向业主收取管理费用。物业管理企业将政府对基本设施补贴费用归入到本企业的利润，杜宇企业员工的物业管理补贴可以纳入物业管理公司的经营成本中，根据物业管理公司的经营状况，决定是否发放补贴以及如何发放、发放多少。这样便于业主明确收费制度，自觉养成物业管理消费意识。
4．结语
由于物业管理行业在我国属于新兴行业，还处于发展的初级阶段，还有很多不成熟的地方，相关制度还不是特别完善，在管理的过程中存在很多不规范的行为。现代城市住宅小区作为城市现代化建设的重要组成部分，是向外界展示城市形象的窗口，是一个城市和谐化建设的重要体现，因此，必须规范发展城市住宅小区的物业管理。正确分析和认识当前物业管理行业中存在的问题，了解业主需求，为业主提供更多的便利，进一步完善物业管理的相关的法律法规，履行相应的义务，探讨出更多可行的、新型的城市住宅小区的物业管理办法，从而推进我国物业管理行业的快速发展。
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作者简介：
杨付莹，女 汉族辽宁沈阳人，辽宁大学工商管理硕士 ，辽宁城市建设职业技术学院副教授，研究方向：房地产经营与估价、工程管理
论文作者:杨付莹
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年2月供稿
论文发表时间:2016/5/27
标签：物业管理论文; 业主论文; 物业公司论文; 住宅小区论文; 物业论文; 城市论文; 行业论文; 《工程建设标准化》2016年2月供稿论文;