执行程序中的虚假租赁及其法律应对，本文主要内容关键词为：虚假论文,程序论文,法律论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、问题的提出
所谓执行程序中的虚假租赁，是指在执行过程中，债务人与第三人串通，故意签订以不动产为对象的虚假租赁合同，以规避强制执行。近年来，虚假租赁妨害执行的现象不断涌现。大量泛滥的虚假租赁造成了极为恶劣的法律效果与社会效果：其一，阻碍了债权人实现权利。其二，妨碍买受人行使权利。其三，导致执行效率低下，危及司法公信力。如何预防、发现和减少虚假租赁，成为强制执行工作中亟须解决的一大突出问题。
二、虚假租赁泛滥的法理剖析
(一)实体上：租赁权的绝对对抗效力
近代各国民事立法为保护经济上处于劣势的不动产承租人及谋求社会安定，多倾向于采取较为保护承租人的措施，将原本债权性质的租赁权予以物权化，采“买卖不破租赁”原则。我国《合同法》、《物权法》均体现了此原则。该原则也被贯彻到执行程序之中。
“买卖不破租赁”原则的合理性毋庸置疑。但适用此原则的前提，是“租赁”合法存在。根据《合同法》，租赁合同的成立一般有三个要件：租赁当事人具有相应的民事行为能力；租赁当事人的意思表示真实；内容不违背法律和社会公共利益。只要符合租赁合同成立的三个要件，租赁权便合法存在，具有对抗第三人的效力。从这三要件来看，假性租约通常在形式上已经合法成立，具有对抗第三人的效力。我国现行法对租赁合同的对抗力缺乏任何公示要求，被执行不动产上的租赁权易于成立且在外观上难辨真伪，致使众多债务人利用法律的漏洞签订假性租约规避执行。
(二)程序上：证明责任分配规则与惩罚机制的不足
首先，从证明责任分配规则来看。通常认为，执行程序中的虚假租赁是否存在，非法律规定的特殊情形，应适用“谁主张谁举证”的证明责任分配规则：既然申请执行的债权人或买受人主张租赁合同是虚假的，则应由申请执行的债权人或买受人就其主张承担证明责任。然而，债权人或买受人证明成功的概率太低。这种由债权人或买受人承担虚假租赁事实证明责任的规则，进一步放纵了债务人与第三人签订假性租约规避执行的不良行为。
其次，从假性租约当事人的法律责任来看。债务人与第三人签订的租赁合同被认定为假性租约的，执行标的物得以顺利处置，可保护债权人或买受人的利益。但作为假性租约当事人的债务人和第三人往往未受到任何实质处罚。这也是我国虚假租赁泛滥的又一助力。2013年1月1日起施行的新《民事诉讼法》增大了罚款幅度，但是，对于价值数百万甚至上千万、上亿的不动产而言，这样的处罚能否完全震慑潜在的假性租约当事人，仍存疑问。
三、虚假租赁的实务应对及评析
针对执行程序中潜在的假性租约，实践中不同的主体有不同的应对与解决方法。这些做法不同程度地损害了债权人或买受人的利益，既变相增加其经济与时间负担，又延缓了执行进程、阻碍了权利实现，即使成功证明假性租约的存在，其成本与代价也十分高昂。
无论是债权人申请法院调查还是买受人提起诉讼，最终主要依赖法院的积极司法。先撇开法院可能的消极司法行为不论，纵然法院积极司法，如何确认假性租约是否存在，仍是一大问题。从实践来看，因签约时间的真实性难以查明，法院通常会考虑诸多因素。例如，承租人有无实际需求便是一重要判断表征。又如，租金价格是否显著过低。即使租赁价格较为合理，执行法院通常也不直接认定租约合法，而会进一步考虑是否实际支付、商业惯例等问题。这套做法确实在一定程度上可应对假性租约，但却无端增加了债权人的大量时间与精力消耗，增加了执行法院的工作负担。并且，在债务人已外逃等案件中，债权人或执行人员往往无从调查核实有关证据，法院也不会仅凭合理怀疑便判定租约虚假。再者，当前法院的执行工作繁重，而被申请执行的不动产又多涉租约，要求法院对众多的可能存在假性租约的案件一一主动调查核实，也不现实。
四、规制虚假租赁的比较法考察
瑞士债务法规定，房屋租赁合同经登记后方具有对“后手之房屋所有人”主张租赁权的效力。根据奥地利民法典，不动产租赁于登记后为物权。韩国民法典虽直接将租赁权规定为物权，但同时也规定，租赁权登记后，才可以对抗第三人。在法国，“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定期限的租赁契约的房屋或土地承租人……”。在德国固有法上，租赁权被规定为物权，承租人被视为物权人。依普鲁士法，不动产租赁因登记而有对抗力，买卖不破租赁。但两次世界大战后，德国民法典对此作了改变，“买卖不破租赁”须满足租赁物已经交付的要件。此外，为了强化租赁权的对抗效力，德国规定特定情形下租赁物纵使未经交付也具有对抗效力。
日本也像德国一样经历了租赁权从登记对抗到交付对抗的转变。1898年日本民法第605条规定：“不动产租赁经登记，得对抗以后之物权取得人。”但因登记需出租人协力为之，承租人自身无法单独申请登记以取得对抗力，随后几年间导致了“地震买卖”的严重问题。因此，民法典上关于不动产租赁登记对抗第三人的规定已被特别法和司法判例改变，租赁的不动产经交付后，就取得对抗第三人的效力，而无需登记。不过，日本也曾遇执行法律不周全而引发严重的“占有屋”问题。日本因此设置了包括防范假性租约在内的规避执行的一系列执行法律制度，包括现况调查制度、惩罚制度等。
台湾地区“民法”原规定，租赁契约的公示要求仅为交付，有过度保护的情形，对此，台湾地区一方面通过“司法院”的实务解释增加买卖不破租赁的成立要件，要求承租人不得中止占有该租赁物；另一方面修订“民法”中的相关规定，通过公证增强租赁关系的公示作用。
在英美法上，立法和判例均承认不动产租赁权具有绝对对世效力。但这并不意味着不动产租赁权的成立无需任何公示性措施。事实上，在英美法中，承租人排他性的绝对占有是不动产租赁权成立的前提条件。没有占有，不动产租赁权就不能成立，更谈不上对抗第三人的效力。
五、我国规制虚假租赁的法律应对
(一)实体上：明确以登记为租赁权的对抗要件
两大法系国家和地区在赋予租赁权对抗效力的同时附加特定公示要件，或登记，或交付，或占有，或公证，因国情不同而作不同选择。我国究竟应采何种公示措施，需细致斟酌。
交付或占有应为租赁权存在的应有之义，是“买卖不破租赁”的前提条件。大陆法系的德国、日本及英美法系均以交付、占有为租赁权产生对抗效力的前提。但是，应当看到，德国和日本之所以将租赁权的对抗要件由登记改为交付，有其特定的社会背景。英美法系采纳占有要件，则是源于传统。建议借鉴这些国家做法而将交付或占有作为我国不动产租赁权对抗要件的观点，并不具备当然的合理基础。并且，以交付或占有作为租赁权的对抗要件，其公示程度较低，须作进一步的查证，必然会带来实务操作上的难题。
公证具有充分的公示作用，若规定公证为租赁权的对抗要件，可有效防止假性租约，减少争议。法国和台湾地区就将公证作为部分不动产租赁的对抗要件。但是，法国将公证作为租赁权的对抗要件，乃传统使然。至于台湾地区，其要求期限逾五年或不定期租赁契约经公证方可对抗第三人，除了防止假性租约的目的外，尚有另一原因，即为民间公证人提供一项业务诱因，促进公证制度的发展。此一原因能否成为正当的立法理由，不无疑问。在我国公证传统十分缺乏、公证制度尚不完善、公证费用较高的现实下，强制要求有关当事人将租赁合同提交公证方赋予对抗效力，显非合理。
我国宜设立不动产租赁登记对抗制度。理由如下：第一，登记的公示程度最高。第二，符合物权公示方法。第三，没有立法技术上的困扰。第四，符合我国传统。第五，操作性强，便于执行。
(二)程序上：完善相关执行制度
1.强化财产调查制度
我国现行执行财产信息获取机制的不足，致使无法及时发现假性租约，造成有关财产难以被执行的困局，加重了执行难。我国不妨借鉴日本执行程序中的不动产现况调查制度予以应对，通过设立现况调查制度，强化法院的调查职责，加强调查的针对性，并通过公示加强民众监督，将有力地防范和发现假性租约。
2.合理分配涉及假性租约案件的证明责任
在执行程序中，涉及假性租约的案件直接表现为案外人(即所谓承租人)提出执行异议或者异议之诉，主张租赁权合法存在，以阻却强制执行。对于案外人异议或异议之诉，应当按照“谁主张谁举证”的原则分配证明责任，由案外人就其异议成立的事实负证明责任。无论在德国还是在日本，对于案外人异议之诉，均是按照“谁主张谁举证”的原则分配证明责任，由提出异议的案外人负证明责任。由提出异议的案外人承担证明责任，也是我国现行法的内在要求。就涉及假性租约的案件而言，承租人应当就租赁权合法存在的事实负证明责任。
3.强化处罚力度
我国目前对假性租约当事人未明确规定相应的处罚措施，而是按照妨害民事诉讼的行为适用相应的强制措施。实践中，对有关当事人往往予以训诫教育而无其他实质性处罚，最严重的处罚，则是对有关当事人处以罚款、拘留，且处罚力度较轻。因此，强化对假性租约当事人的处罚力度，是规制虚假租赁的又一有力对策。就具体的处罚措施而言：第一，关于拘留。大幅度提高拘留时限，可参照日本规定最高时限为6个月。第二，关于罚款。应考虑建立比例式处罚模式，即根据标的物价值的一定比例予以处罚。第三，其他处罚。社会征信系统的建立对规避执行者有显著的遏制作用。一旦确认存在假性租约，完全可以将其记入有关当事人的信用记录，震慑其他潜在的虚假租赁者。