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摘要：当今，为了拉动国内需求，加强国民经济建设，对房地产业发展尤为重视。我国房地产经济的发展离不开国家的宏观调控，因此要加强市场监管，对房地产市场进行必要的舆论引导以及监测，不断完善信息管理制度，针对当前房地产经济发展过程中存在的问题，给予有效的宏观调控策略，规范房地产市场运行机制，保障房地产经济的长期、有效发展，促进我国国民经济的发展。下面将具体分析实施宏观调控策略对房地产经济发展的重要性，分析当前我国房地产业存在的问题，解析加强我国房地产经济宏观调控的方法策略。
关键词：房地产经济；宏观调控；政策方法策略
1、分析实施宏观调控策略对房地产经济发展的重要性
（1）缓和房地产业投资速度：通过在房地产业实行宏观调控策略，能够有效控制房地产业信贷业务，稳定房地产业开发贷款增长幅度。
（2）改善居民房屋供应体制：通过对房地产经济进行宏观调控，能够使居民住房价格的上涨幅度得到控制和稳定。房屋供给的上升速度逐渐缓慢，人们对房屋的需求就会不断增大，虽然住房价格已经由高价位降到一般水平，但是中低价位的普通居民住房仍然占据较大比重，在宏观调控后，尽管房价依然居高不下，但是平均住房价格的涨幅度已经趋向平缓。
（3）规范房地产业市场秩序：实施宏观调控策略能够对国内各个房地产业违法违规现象和行为进行严格管理，维护房地产业健康稳定，保护消费者合法权益，使整个房地产业展现出焕然一新的新格局。
2、分析当前我国房地产行业中存在的问题
（1）房屋供应结构不合理：就目前而言，国内房地产业市场供应的居民房屋偏重于成本高的大户型房屋，而适合普通条件居民所居住的经济适用房则相对较少，尤其在国家所倡导的廉价租房方面，资金投入较少，导致国内经济发展水平失调，造成中小型住房供不应求的行业现象。
（2）房地产企业运转资金不足：随着房地产业市场不断发展，我国房地产企业数量日益增多，由房地产所产生的暴利更是不可估计，这就刺激了越来越多的人力开始投入到房地产行业中。房地产业是需要巨大投资量才能运行的行业，企业要想在激烈的房地产竞争中占据地位，必须要具备充足的运转资金，然而当前实力成熟的房地产企业并不多，大多数企业均存在运转资金不足等问题，在资金投入方面更多的是依赖银行贷款和居民的购买力，造成严重的商品房空置现象，导致很多房地产商面临巨大风险。
（3）房地产市场秩序相对混乱：在房地产业发展结构中，前期投资、施工往往较为活跃，而在建成之后的房屋管理中，出现销售市场、中介市场滞后等现象，使房地产市场脱节。另一方面，在房地产市场运营过程中，还存在虚假广告、面积缩水等问题，严重影响房地产业的永续发展。
（4）过度依赖金融，存在金融风险：当前，我国的房地产行业大多是依赖金融业实现发展的，这尽管能够为房地产经济提供一定的资金保障，然而也存在着较大的金融风险。据有关调查资料显示，约80%以上的房地产开发资金以及土地购置是通过银行贷款实现的，而在购房群体中，有90%左右的购房群体实行的是按揭贷款，这又在一定程度上加大了房地产市场的风险。另外，随着当前商业银行的不断增多，存在一些不良竞争的行为。房地产业成为各家商业银行的首选，这不仅造成了房价的严重偏离，而且不利于房地产经济的平稳运行。一旦房地产业出现萧条态势，金融业也势必会受到影响出现资金断裂，影响国民经济的顺利运行。
（5）房屋建筑模式相对落后：当今社会处于多元化发展阶段，房地产业也不例外，而我国当前的房屋建筑设计仍然延续传统的设计理念，当进入到某个城市商品房中，房屋外观设计以及内部结构都是千篇一律的，无法给人带来耳目一新的视觉效果，这不仅无法满足人们多元化发展需求，还阻碍了国内房地产建筑设计的进步和创新。
（6）房价上涨迅猛，超越百姓支付能力：自2003年起，我国的房地产价格便呈现出明显的增长趋势。近年来，房价上涨速度更是与日俱增，远远超过了人们的承受能力，给人们的生活带来了巨大的压力。据了解，我国贷款买房的居民中，大部分人月供基本达到了月收入的40%，这种现象不仅会抑制人们的各项生活消费需求，而且也存在一定的不稳定因素，人们的生活压力加大，犯罪率上升等。
3、解析加强我国房地产经济宏观调控的方法策略
（1）加强企业品牌管理：房地产企业数量繁多，要想在激烈的市场竞争中取得优势，首先要建立良好的企业品牌，当企业品牌具备知名度和美誉度后，就能够帮助企业以低成本来赢得客户，实现节约资金，提高经济效益的目的。对于企业来说，好的品牌是企业的无形财富，因此，房地产企业要注重品牌管理，充分利用现代化网络宣传手段，提高企业品牌知名度，增强企业软实力。
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（2）创新住房设计理念：随着人们的精神层次逐渐提高，对房屋的需求更多偏向于功能型和舒适型，因此，房地产企业要不断引进国外先进的设计理念，设计出的住宅不仅要在质量和品质方面要满足人们需求，在外观上也要耳目一新，才能成功吸引和留下顾客。当然，创新和优化住宅设计离不开优秀的设计人才，所以，企业要培养现代化设计人才，加强人才发展战略，避免人才无故流失，为企业创造人才财富。
（3）改善住宅供给结构：房地产企业要开发居民住房，首先要顺应时代发展的趋势，根据现阶段社会居民对房屋住宅的需求，开发偏重于中低型的经济适用房，严格控制高成本的商品房比例。另一方面，企业要注重开发二手房租赁市场，利用二手房市场不仅能够推动住宅流转，还能够有效降低房屋空置率，使房屋资源得到充分利用，维护市场供需平衡。
（4）有效把握房地产的阶段性与周期性：房地产经济的发生具有一定的阶段性与周期性，因此，在对其进行宏观调控的过程中，一定要对房地产经济的繁荣期与萧条期进行全面把握，并对其发展做出长远的规划，这也是房地产经济宏观调控的一个重要方面。当房市处于高峰，可将宏观调控重点适当倾向于合理需求方面，对房价炒作、囤积等现象进行严厉打击，避免盲目竞争，规范房地产市场秩序。当房市处于萧条期时，要适当刺激消费，并采取有效措施鼓励开发、投资，保证房地产经济的可持续发展。房地产经济的发展存在许多不确定因素，在进行宏观调控过程中，要把握调控力度，根据市场发展的实际给予相应的调控策略，避免出现大起大落的现象。
（5）严厉打击房地产投机炒作，确保人们的有基本的居住条件：提供保障房主要是为低层收入的家庭提供了住房问题，但是房地产市场流行一种说法，政府为弱势群体提供保障性住房，而不要过多关注市场房价的问题。但是作为房地产市场一小部分的保障性住房，为数不多的人们只能通过市场的来解决，因此，要求严厉打击房地产投资炒作，为居民提供最基本的居住条件。
（6）健全房地产市场信息公开制度：当前，我国的房地产经济之所以存在不良竞争行为，很大程度上是由于房地产市场信息管理不完善造成的，因此，必须加强信息管理，实施房地产信息公开制度，商品房的价格以及成交情况要公开透明，加强信息交流与合作，并引导社会投资与消费，规范房地产市场环境，抑制房价炒作行为，将房价控制在百姓能够接受的范围内，促进房地产经济的健康、持续发展。
4、我国房地产市场宏观调控问题的法律完善
通过法律营造公平的制度环境，各市场主体才能真正地规范自己的市场行为，而有了法律的规范和保障，市场才能发挥资源配置的基础性作用。通过通篇文章的分析，不难看出，我国的房地产市场宏观调控问题的解决离不开法律的保驾护航。
首先，针对金融调控法方面宏观调控。房地产行业是资金密集型行业，依存于金融业。完善中央银行的法律制度，规范央行发行货币的行为，保持央行独立性。“房地产泡沫”的解决需要对货币的信贷问题进行总量控制，除了银行信贷的途径外采取多元化的融资渠道，完善房地产行业发展的资金法制规范。其次，针对土地法的宏观调控。土地是最基本的生产资料，是房地产开发的基本出发点。随着科技的发展，生产的社会化，市场经济的前进，政府在宏观调控中起到最积极地作用，土地的供给、价格、开发问题不容忽视。地方性政府是徒弟的唯一供给者，需要改变垄断性的土地供给结构，改革现有的土地出让形式，严格土地管理。再次，财税法的宏观调控。税收法定原则是谁发的基本原则，对于房地产市场的宏观调控，不仅要有立法也要有改革。规范房地产税法立法，进行分税制改革，使得财政支出注重实质上的公平，房地产的发展更加趋于国际化和全球化的税制标准，落实“税”的作用力。最后，我国的房地产市场宏观调控不是一朝一夕的，还需要放不正当竞争法、反垄断法的相互作用。政策的不科学、不合理让我们不得不尽快找到替代品来替代它。因此，我们有必要也有可能通过经济法的各项制度来取代现有不合理的政策，减少政策存在的负面影响。在这个过程中，经济法的各项制度可以被运用以及完善来发挥更大的作用。
也许，房地产市场的宏观调控的持续，就是房地产稳定的风向标，法律的介入，就是风向标的稳定器。因为，一旦动摇了房地产市场的宏观调控亦或是最大的不稳定，一旦停止了法律的支持，一切就无从下手。
5、结束语：
综上所述房地产经济的迅猛发展，不仅推动了国内经济进步，同时也带来了住宅供需不平等问题，通过国家出台的宏观调控策略，能够有效的缓和房地产业投资速度，改善房屋供应体制，规范房地产业市场秩序。所以，房地产企业要顺应时代发展，注重企业品牌管理，创新住房设计理念，改善住宅供给结构，贯彻落实房地产经济宏观调控策略，共同维护我国房地产业长久发展。
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论文作者:吴力伟
论文发表刊物:《基层建设》2016年20期
论文发表时间:2016/12/12
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