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摘要：房地产是近年来的热门行业，开发项目作为其经营活动的重心，它的成本控制会影响整个企业的利润高低。本文以理论为基础，对房地产企业成本控制的重心进行了分析并指出其所存在的问题。
关键词：房地产；成本控制；工程设计；造价
前言
成本控制贯穿于项目建设全过程，而设计阶段对造价的影响度占到其中的70%-80%。但是就目前房地产企业对设计阶段的成本控制却是最薄弱的，主要表现在以下几个方面：
1、设计阶段工程造价专业人员力量介入不足，而设计人员不能将技术和经济完美结合。
2、在工程设计中设计人员对成本的意识不强，在整个设计中只把设计理念放在首位，一味匡高结构安全度，不重视整个工程的整体成本控制。
3、在工程设计中的设计图质量不够细致，引起工程中工程量算错、漏算的情况出现，从而影响招标工作及整个工程的造价。
4、边设计，边施工。返工现象时有发生。常常出现设计阶段与后期结算环节造价控制脱节的问题。
针对以上问题，本人总结了以下解决措施，仅供学习探讨。
一、决策阶段的成果是设计阶段成本控制的前提及有效性的致命保证因素
为什么说是“致命”保证因素呢。因为决策是大前提，如果决策定位不对，后期再要改，那所有的设计都是空，设计的再好再经济也只是“无用功”，等于回到起点。对决策阶段的控制这里不多累赘，作者将他提及的目的仅是设置个大的前提：即设计阶段成本控制工作要到决策定位后再做，不宜为了加快开发速度而同步进行。
二、能否做好设计阶段成本控制需要立足于建立健全建造标准体系
这是个大工程，是一个系统的工程，绝对不是企业某个部门花个一两个月的时间就能完成的，而是需要所有人共同努力，花很多的精力去完成。但一旦建成对于企业的发展壮大是一剂很好的加强剂。所谓建造标准，就是根据不同地区（最好跟集团战略发展部的区域划分保持一致），不同的产品类型（如别墅、排屋、小高层、高层、商业）及定位（如高、中、低档），结合公司已经开发项目的经验数据及成果总结，学习国内外知名房地产企业的成功经验，设置不同的建造指标。如结构形式（确定含钢量）、层数（地上层数、地下层数）、层高、墙体材料、楼地面做法、天棚做法、屋面做法、内墙做法、外墙做法（涂料、面砖、石材）、保温做法、门窗类型等（此类数据有很多很多，此处不再一一例举）。
所有的建造标准确定好后，再依据不同类别建造标准的差异，分别估算并确定各种类别的造价指标，作为限额设计的依据，为企业达到“产品可复制化”的实现打下良好的基础。因为有了这个“标准”，才有“复制”的可能。就像“KFC”一样，达到高速复制化。而要实现这一目标，我认为关键就是我们需要有这套“标准”。试问，没有标准，何来复制。
到这里，整个建造标准的数据库算是基本建成。这个数据库不能一稿定终身。因为时代在变，市场在变，客户也在变。我们在项目开发过程中会有许多好的经验总结。所以我们的建造标准一定时期内也需要改变。然后根据改变的建造标准修改数据库。以实现成本的动态管理（可根据企业自身情况确定动态成本编制周期）。只有这样，才算是一套完善的有使用价值的建造标准体系。
有了这套标化体系，我们有了决策定位后，马上就能出来各类数据，而且这些数据都能做到比较准确，客观。大大加大了我们拿地的把握。随着项目的增多，还可以设置不同的产品系列，实现户型标准化。到时候，图纸也只需要一套，开发周期大大缩短。管理水平大大提高。当然也节约了很多设计成本。
三、设计单位的合理选择是做好设计阶段成本管理工作的基础
目前房地产企业对施工单位，监理单位都采用招投标的方式确定。我认为，设计单位的选择跟施工单位的选择一样重要，甚至更加重要。因为设计有决定性的作用。一旦设计确定，其实成本也已经基本确定了。就好比一头牛，设计就是牛的身子，后期的招投标及过程控制只是牛尾巴而已。当牛身子已经去了，死死拉着牛尾巴，作用是微乎其微的。成本控制水平便会停滞不前或者力不从心。
所以一定要重视设计单位的选择。加强对设计单位的监督力度。
四、限额设计，提高设计任务书质量
限额设计并不是一味的节约投资，而是在实事求是，保证产品质量和达到生产能力条件下，控制投资支出、提高建设投资使用率的有利手段。在具体实施的过程中应注意以下问题：
1、提高投资控制的主动性。我们现在整个设计往往处于被动地位，设计给什么就接受什么。其实应该要明确告诉设计单位我们要的是什么，哪些功能是我们必须要实现的。然后设计再根据我们的要求去设计产品。这样出来的东西大家都满意。
2、细化设计任务书。
前面已经提到了我们已经有一个健全的建造标准数据库了。针对不一样的项目。在项目启动会阶段明确所有的产品特性及要求，确定各类造价标准及指标。并将造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在各自专业的投资分配额内能够满足其各种功能需要。
3、建立健全设计经济责任制
在目前，我们对设计单位的考核几乎为零。设计图纸出来后钱也基本付的差不多了。如果发现设计质量不达标，设计的东西不是我们原来想要的。对设计单位也没有任何处罚措施，因为所有设计款项在当你发现有问题的时候已经付清了。所以我认为，宁可增加设计费，也要有一部分钱留下来去考核设计单位。减少设计中的“错、漏、碰、缺”现象。
除了对设计单位考核外，还要建立本企业设计部门各专业投资分配考核制度。充分发挥公司内部设计师的专业能力及工作力度。加强对设计单位的考核。
五、设计方案比选及优化
运用价值工程优化设计。对产品进行充分的功能分析，使之以最低的总成本可靠的实现产品的必要功能。在设计过程中，掌握“功能提高，造价降低；功能不变，降低造价；辅助功能在允许幅度内降低，造价大幅降低；适当提高造价，功能大大提高”的原则，才能在限额设计的过程中进行经济效益评价，最终退出最佳设计方案。
如下图所示：设计变更前，推拉门已经充分保证了开启面积，平开窗的设置就显得多余了，型材、配件将产生浪费。通过设计优化，我们将平开窗改为固定窗，在不影响功能的前提下，节约成本。
六、设计概算的审查及图纸优化
目前很多企业选用的设计公司，很少有提供设计概算的。作者认为，让设计单位提供设计概算是必不可少的。一定要将设计概算列入“设计任务书”。这样做的好处有以下几个方面：
1、能够在设计图纸出来的时候，就能够第一时间对造价有个较为准确的数据。为后期的设计优化提供良好的信息前馈。
2、考核设计单位设计成果的主要依据。设计是否按照我们的要求，按照限额设计指标进行设计。设计的东西是否超过了我们期望成本目标。如果超过了，是因为设计不合理，还是有溢价点。通过对设计概算的分析，才能充分识别目标成本达到的可靠度，以实现成本控制的主动性。
3、工程造价人员要对设计概算进行审查。有些设计单位，为了完成任务，故意匡低设计概算。或者有些设计单位不是工程所在地企业（特别是一些国外设计公司），对于该地区工程价格水平不甚了解。这样便会造成设计概算脱离实际，并不能真实反映成本水平，产生数据偏差。丧失了设计概算本该有的功能。
结束语
设计阶段工程造价控制通过以上六点，实现了正确处理技术先进与经济合理之间的对立统一关系，力求达到在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，从而使控制工程造价的观念渗透到各项设计和技术措施中。
论文作者:俞赛婵
论文发表刊物:《基层建设》2017年第17期
论文发表时间:2017/10/17
标签：造价论文; 成本控制论文; 单位论文; 阶段论文; 标准论文; 成本论文; 功能论文; 《基层建设》2017年第17期论文;