摘要：为确保房地产行业的平稳发展，我国开始按照时代特点对住房制度进行了改革，房地产管理工作也因此受到了社会各界的高度重视。而房产面积测绘，属于房产管理以及测绘工作的基础部分，也是消费者极为关注内容。通过对房产面积测绘相关内容的介绍，分析目前房产测绘工作质量的主要影响因素，进而探索出面积测绘各环节质量控制有效方式，旨在提高房屋买卖与产权交易公平性，保证房产面积测绘工作的顺利发展。
关键词：水平投影；房产面积测绘；公共建筑面积；质量控制
在房屋建设竣工且完成检验之后，开发商会委托相应行政部门，委派具有测绘资格认证的测绘单位，按照国家颁发的测量以及建筑施工图纸等相关材料，想开对房屋的实际计算、测量以及绘图等工作，进而完成房屋面积测算，为业主、房产管理部门以及物业等提供数据依据的工作，便是房产面积测绘。为对房产面积测绘工作质量控制方式进行明确，相关人员首先应对房产测绘内涵、分摊方式以及测绘工作重要性等相关内容进行明确。
一、房产面积测绘
（一）房产测绘相关面积内涵
房产测绘工作相关面积主要包括三种：
（1）房屋建筑面积是指水平投影与外围水平两种面积，可以分为套内建筑面积以及共有建筑面积两类。
（2）共有建筑面积就是整体建筑物产权人共同拥有的公共部分面积，具体包含公共门厅、楼梯间以及地下室等。同时公共部分与套内部分间隔墙以及外墙水平投影一半的面积，小区以及整栋楼管理用房与公共用房等，都属于公共建筑面积范围之内。
（3）房屋套内建筑是指整体房屋建筑面积扣除公摊面积之后的建筑面积，而其中建筑公摊系数，是通过建筑置身公摊部分与整体单元建筑面积相比所得的。
（二）分摊方式
在对房屋产权面积进行分摊过程中，相关人员会按照“谁使用谁分摊”的原则，根据国家相关规定以及建筑实际面积比例，对整体建筑公有部分进行分摊。
现代房地产常见的分摊情况主要有三种：一，对普通住宅楼进行分摊相对较为简单，相关人员通常会采取整栋楼共同分摊的方式完成相应工作；二，商住楼由于各个房屋用途存在着一定的差异，因此其分摊方式相对较为复杂，相关人员需要按照实际情况，合理对层共分摊、幢共分摊以及区共分摊等方式进行选择；三，综合楼的用途相比商用楼用途更加多样，因此其分摊工作难度也相对较大，不仅要按照实际情况运用上述几种分摊方式，同时还要将交叉分摊模式合理运用在其中。
（三）面积测绘重要性
（1）有利于维护业主自身权益
房屋产权面积测绘全过程要求极为严格，且具有较高水平的权威性以及科学性，能够为产权户籍部门提供可靠的数据依据，确保产权人能够受到相应的保护。此外在发生房屋所有权纠纷问题过程中，相关部门也可以以此为凭证，对建筑是否存在违章占地以及其他违章问题进行查询，从而对问题产生本质进行明确，公平、妥善解决纠纷问题，与确保业主合法权益能够受到法律保护。
（2）有利于维护房地产市场正常秩序
房产面积作为测绘工作中的基础与关键，属于我国房产测量两点重要因素。但由于非专业人员对于房屋面积测算方式以及相应绘制方式掌握程度有限，特别是在进行商品房购买过程中，开发商很有可能会因为对于面积测绘概念掌握不足，与相关部门产生分歧，或者因为利益驱导而在房屋建筑面积方面对消费者进行误导，进而产生房屋面积纠纷。而房产测绘工作的运用，可以确保房屋面积测绘的公正性与准确性，能够为消费者提供可靠的数据支持，有效降低房屋面积纠纷发生概率，为房地产市场正常运作提供了保障。
二、房产面积测绘影响问题
（一）测绘标准有待提高
现代房产面积测绘涉及内容较多，整体工作开展较为复杂且精密度较高，每一个工作环节都需要详细、合理的标对其进行规范与指导，以确保最终测绘结果能够与相关部门要求相符合。但因为国内房产测绘起步相对较晚，一些规范以及约束条例还在不断调整与完善之中，在面积测绘参数方面也存在一定不足之处。同时在实际进行测绘时，如果测绘标准存在资料内容缺乏或标准不完善的问题，就很有可能会造成测绘纠纷问题的出现，不仅不能发挥相应作用，而且也容易造成最终测绘结果出现偏差。
（二）社会监督有待提高
想要确保测绘工作的规范性与最终结果的准确性，就需要社会监督也参与到其中，但由于测绘工作具有较强的专业性，非专业人员很难理解工作流程与具体工艺，通常只是对最终结果查询，所以社会监督效果始终没有达到预期。同时因为测绘工作量较为繁重，测绘单位本身就要投入大量精力用于测绘相关工作的开展，因此在对工作监督方面也显得有些力不从心，加之部分单位质量监督体系存在问题，很容易会造成测绘误差的出现。此外当得到测绘结果之后，政府部门一旦完成对其的审核，就会将其作为依据运用到房地产市场之中，所以测绘误差通常都会在实际使用中发现，这就会使测绘结构陷入尴尬局面之中，这也说明房屋测绘工作风险系数较高的事实，因此相关部门还应加大对该项问题的重视度，要通过合理手段对社会监督力度进行加强。
（三）公用面积分摊有待提高
由于术业专攻的不同，大部分消费者并不了解面积测绘工作的具体开展步骤，其知情权在某种意义上已被屏蔽。同时因为一些开发商可能会因为想为自己谋利，进而刻意对房产分摊情况形成误导，致使分摊工作在开展过程中，可能会出现对部分建筑面积分摊不准的情况，这对于面积测绘工作而言，是十分不利的。
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三、面积测绘各环节质量控制策略
（一）保证共有面积以及面积计算部分科学性
为对因素进行科学规避，保证面积测绘工作每项环节的开展质量，测绘人员首先应对计算面积范围进行确认。要按照相应规定以及相应测绘规范，对建筑测绘全面积以及半面积等建筑部位进行明确，并要对各部分的面积测绘方式进行明确，以保证整体面积计算的科学性。同时为提升实际测绘方式的精准性，委托方应向相关部门提供具体测绘工作说明书，双方要求具体测绘的对象进行明确，并要对最终的共有面积分摊方式进行规划，以确保共有面分摊的准确性。此外，在完成房产面积测算工作时，相关人员还需按照部门相应细则与房产测量规范，对共有面积分摊计算进行最终确认。但如果无法对分摊面积进行明确，质检人员、技术人员以及测绘人员几方，应及时进行协商，以确保各项工作的顺利开展。
（二）加大图纸审查与资料收集工作审查力度
前期准备工作是后期各项工作开展的基础与前提，与后续工作开展质量有直接的影响。所以相关人员还应对前期准备工作进行优化，尤其要对图纸审查与资料收集工作开展质量进行严格管控。我国相关标准已做出明确规定，委托方需要向测绘人员提供经过国家规划部门审核的建筑房屋施工图纸，并要求，如果施工中需要对设计图纸进行调整，则需要与设计单位以及审核单位取得联系，要确保设计图纸与实际房屋图纸的一致性。委托方在提供相关资料时，不仅要提供建筑立面图以及平面图，同时还要包括将楼梯、飘窗以及阳台大样图与详细图等内容，整套资料必须完整、详细，以便相关人员对相应数据进行查询。此外委托方还应将项目工程规划认可资质与建筑总体平面图交由测绘单位，且在必要时，还要将土地出让合同、房屋配套设施与房屋功能简介等文件也一并交由测绘单位进行保管。
（三）完善房产测绘市场
在对房产测绘市场进行规范时，相关部门可以从两方面入手对其进行规范：一方面要对测绘人员相应工作职责进行划分与确认。因为房产测绘系统性较强，所以在具体测绘工作开展时，工作人员需要对测绘细节进行格外关注，政府部门更应以身作则，合理对自身具有的职能进行运用，科学对每位测绘人员的工作范围以及工作责任进行规划，实施责任落实机制，防止因人员权责不明而出现相互推诿以及其他方面的问题发生；另一方面要对市场规章制度进行完善。由于现代房地产发展极快，现行一些市场规章制度已经出现了落后等方面的问题，这时相关部门想要对房产测绘市场进行完善，就需要对市场规章制度进行调查，并按照实际情况，对各项条例、标准进行完善。相关部门应借助政府力量，增强对测绘市场质量控制力度，有效避免收费不明确以及其他方面的收费乱像。同时还应对市场测绘人员从业资质进行严格监督与审查，要从源头开始严把人员关，一旦发现从业人员没有获得相关证书者，则要严肃对其进行处理，以确保整体市场的秩序性以及规范性，为房产面积测绘工作高质量开展建立起良好地环境。
（四）严格遵守一级验收与二级检查
测绘人员还应通过对一级验收和二级检查进行严格遵守的方式，提升整体测绘工作开展质量。相关人员要以互检、自查为基础，组织专业测绘人员以及检查人员对工作开展的各个环节进行设计与计算，之后要由专职检查人员与质检小组对初步测绘结果进行核查，在保证检查无误之后，才可交由委托单位完成最后一项检查与验收工作。
检查工作主要包括以下几个方面：第一，要实施主机检查模式，要保证每项验收工作的独立性，不得私自对任何一项环节进行替代与省略；第二，如果在检查过程中出现面积分摊与计算存在问题时，且项目意见书中内容与实际情况不符，这时检查人员要第一时间上报到相关部门处，并要提出相应建议，且要在经过会办签字之后才可重新开展相关工作的办理；第三，技术管理者需要对质检、成果以及图纸等材料进行审核与检查，要对各项工作开展形成良好地监督与约束作用，一旦发现问题，则要按照相应标准对涉事人员予以相应的处理；第四，技术管理者还需定期对最近一阶段的房产测绘工作进行总结，尤其要对典型案例展开分析与讨论工作，并要让测绘人员明确案例中的细节处理之处，保证测绘人员的技术水平能够不断提升，进而为后续测绘工作开展质量提供保障；第五，要对测绘工作各环节开展质量进行明确，并要将相关内容记录到档案之中，以便后期查询进行使用。同时，测绘人员要在进行业内检查的同时，还应按照相应比例，对外业内容进行查询，要对两项内容数据进行科学控制，由于下文将对此进行详细论述，因此在此便不会赘述。
（五）提高测且、房角点以及界址点精准度
按照相关规定，圈末控制点之间点位误差应控制在±0.05米之内，且如果临近点位属于独立状态，则可以运用对其实施观测计量的方式对点位间距实施计算，计算结果误差同样也应保持在±0.05米。为确保测且精准度，房地产部门应利用现代化技术，建立起高标准、高精度的点位定位控制网络。为实现这一点，先关部门应通过聘请专业技术人员或与专业机构进行合作的方式，建立起相应的点位控制信息，并要对二末级相邻点位计算误差进行明确规定，应要求始终保持在±0.025米之内，且要保证相邻点位间距误差保持在0.018米之内。目前我国这一标准已经远远高于其他国家标准，这也预示着我国房产测绘工作正处于不断发展之中。
根据国内相关测绘规范与调查规程要求规定，测绘人员在对界址点点位进行计算时，应保证计算误差应保持在±0.05米之内，和诸多发达国家相比，该标准属于较高水平。同时因为国内房地产一直处于不断发展之中，整体房屋晶位与形状类型也在不断增加，用点位对房屋位里以及形状对坐标进行代表已经逐渐成为了现代的一种趋势。为长远计，测绘人员应保证界址点点位相度保持为±0.02米，而房角坐标梢度应与界址点标准保持一致。
（六）提升对内业数据与外业测算质量控制力度
测绘人员应认识到外业测绘质量与房屋整体面积测绘质量之间的关联，要对其予以足够重视，增强对外业测算工作的控制力度，要确保调查内容能够与房产图纸相符合，像房屋权属界线以及用地范围等工作开展质量，都应是测绘人员控制的内容。同时要保证房产测量要素的完整新，应对房产面积测绘原始数据与最终测量结构进行记录与保存。此外还应对内业数据进行科学处理，应保证房产图比例尺准确性，并要对技术说明与技术要求进行逐一确认，保证各项内容都能与实际房屋情况保持一致。测绘人员还应在此基础上，对房产面积计算方式进行科学选择，以保证最终的面积计算质量。要对房产测绘结果进行保证，并要对整体文章内容的完整新进行详细查询，要保证全部内容的规范性与完整新，且要对相关资料进行归档保管，以便后期进行查阅。
结束语：
相关人员应认识到房产测绘对于房地产市场规范的重要意义，要加大对测绘工作的关注力度与研究力度，并要按照建筑物实际用途以及相应特点，合理对测绘方式以及测绘手段进行选择，要在国家相关规范以及准则的约束与指导之下，科学、公平的对房屋建筑面积进行测绘，并通过合理计算公摊面积以及加强图纸审查力度等方式，切实提升测绘工作开展质量，进而真正实现高质量房产测绘工作模式，确保我国房产测绘市场能够朝向规范化、高质化方向进行发展。
论文作者:黄騝
论文发表刊物:《基层建设》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/10
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