我国房地产税税率设计研究，本文主要内容关键词为：地产税论文,税率论文,国房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自党的十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，国内关于物业税或者房地产税的讨论越来越多，一些学者专家也都提出了很多颇具新意的意见和建议。我国目前的房地产税制确实存在着很大缺陷，以致国内很多人都将房价上涨过快，“居者有其房”的目标难以实现的原因归咎于房地产税制调节乏力。然而，我国的房地产税制改革该如何定位以及具体的改革方向又是什么呢?
1 国内房地产税制研究文献综述
目前，我国的一部分学者通过介绍和比较国外的房地产税制，提出对我国税制改革的一些政策建议。如中国国土资源经济研究院的孟祥舟从2002年开始对英国、法国、美国、瑞典、瑞士等发达国家和印尼、智利、俄罗斯等发展中国家的土地、房地产税收制度分别进行了介绍，同时也较为仔细地分析了这些国家的不动产税制的特点。芒来夫介绍了日本政府为了解决由于20世纪80年代采取的宽松金融政策所导致的地价市场混乱、地价异常上涨等问题，而加强土地税收力度、进行土地税制改革等一系列措施。张蔚文从土地取得、保有、处置三个阶段介绍了韩国土地税收中的主要税种，以及各税种的征税对象、计税依据、税率水平、减免规定等等。另外还有学者从税制历史沿革，税收概况，税收特点，税收改革等方面详尽地比较、分析我国和其他国家(地区)的土地、房地产和财产税制。上海市财税局考察组在1997年通过对英国和澳大利亚两国财产税制的考察与分析，得出了很多值得我国借鉴的做法。彭翊、吕萍将我国台湾与大陆的主要土地税种进行了比较，并对大陆土地税制中存在的问题进行了深入的剖析。
在做了大量的前期的准备工作之后，刘维新在不动产租税费体系的研究报告中指出：明确和确立“明租、正税、少费”的改革观念，调整现有土地税种、税率，制止乱收费，规范收费种类和标准，理顺土地产权的各种经济关系，是土地与房地产税费体系建立的一条基本思路。中国人民大学的岳树民提出，应该按照房地产市场的正常运行态势来设计房地产保有环节的税收负担，同时房地产税制改革要做到租、税分离或土地使用税与房产税分离，对居民的住房实行差别征税等等。史玲也指出，租税不能混淆，土地批租制度不能废除，以征税来代替土地批租是不符合国际惯例的。而郭松山等人则认为，改革现行的房地产税制的关键是在遵循效率、公平和财政原则的前提下，从根本上消除房地产行业的信息不对称问题。
对于这一问题，笔者认为，我国的房地产税制改革应该坚持“效率优先、兼顾公平”的原则；“租税分流、清费立税”的原则；“扩大税基、优化税制结构”的原则；“可持续发展”的原则；与国际接轨的原则。因此，可以将城市房地产税、房产税和城镇土地使用税并入新的房地产税中，土地出让金继续保留，按现行制度执行。至于土地增值税由于其具有所得税的特性，可以对土地增值额征收所得税，然后实行中央与地方分成的做法。接下来，我们要做的工作便是确定新的房地产税的税率。因为税率是税制的中心环节，确定公平、合理的税率是开设新税种要考虑的最重要的问题之一。一般说来，税收的功能主要有两个，一是财政收入功能，二是调节经济功能，即对经济及社会生活中一些不合理的现象进行必要的调节。我国开设新的房地产税，应该是兼有两个功能，不过是孰轻孰重的区别罢了。但是，目前国内有关房地产税的税率和税负的分析还很少。本文通过动态经济分析法和模拟开征法测算了我国房地产税合理的税率和税负水平，对于我国房地产税改革和征收办法的制定具有十分重要的指导和借鉴意义。
2 动态分析法及其税率、税负效果分析
运用动态的方法测算房地产税的税率，主要是考虑到地价的上涨，以及由此所带来的在整个房地产的生命周期内房地产税额的变化。具体思路及运算方法是：在设定房价和贴现率的前提下，以房地产价值为税基，保证政府在实行房地产税制改革后，来自土地和房地产税的收益不变的前提下，核算房地产税的税率r，并计算在此税率条件下的居民税收负担，进而核算70年(居民住房土地使用权出让年限)所缴纳的房地产税的总额。前提条件是：假设开征新的房地产税后，政府让渡的三税(城市房地产税、房产税和城镇土地使用税)和一部分土地增值税占房价的30％，贴现率(dr)取7％，房地产价值现值为V。设房地产的增值率(vr)为：
则第n年应征的房地产税总额是：
由表1的分析可知：70年的房地产税现值总额为51.65rV，如果按照现有的房地产税的收取水平，则房地产税总额为30％V。假定要保证开征新税种后，政府在房地产保有阶段收取的税收总额不变，也就是说，税制改革前后总的税负水平基本维持不变，则新的房地产税率r=0.58％。因此，可以将新的房地产税的税率设定为0.6％。例如，在税制改革前一套价值为50万元的房产，在70年中收取的房地产税总额为15.5万元。很明显，如果税率高于0.6％，那么税收总额便高于15.5万元；如果低于0.6％，则税收总额就会比15.5万元低。
表1：房地产税动态征收70年分析
年份 征税系数 房地产税贴现值
年份
征税系数 房地产税贴现值
11．101．10rV1．03rV36 8．22 8．22rV0．72rV
21．211．21rV1．06rV37 8．46 8．46rV0．69rV
31．331．33rV1．09rV38 8．72 8．72rV0．67rV
41．461．46rV1．12rV39 8．98 8．98rV0．64rV
51．611．61rV1．15rV40 9．25 9．25rV0．62rV
61．771．77rV1．18rV41 9．53 9．53rV0．59rV
71．951．95rV1．21rV42 9．81 9．81rV0．57rV
82．142．14rV1．25rV4310．1110．11rV0．55rV
92．362．36rV1．28rV4410．4110．41rV0．53rV
102．592．59rV1．32rV4510．7210．72rV0．51rV
112．722．72rV1．29rV4611．0411．04rV0．49rV
122．862．86rV1．27rV4711．3711．37rV0．47rV
133．003．00rV1．25rV4811．7211．72rV0．46rV
143．153．15rV1．22rV4912．0712．07rV0．44rV
153．313．31rV1．20rV5012．4312．43rV0．42rV
163．483．48rV1．18rV5112．8012．80rV0．41rV
173．653．65rV1．16rV5213．1913．19rV0．39rV
183．833．83rV1．13rV5313．5813．58rV0．38rV
194．024．02rV1．11rV5413．9913．99rV0．36rV
204．224．22rV1．09rV5514．4114．41rV0．35rV
214。444．44rV1．07rV5614．8414．84rV0．34rV
224，664．66rV1．05rV5715．2915．29rV0．32rV
234。894．89rV1．03rV5815．7515．75rV0．31rV
245．145．14rV1．01rV5916．2216．22rV0．30rV
255．395．39rV0．99rV6016．7016．70rV0．29rV
265．665．66rV0．97rV6117．2117．21rV0．28rV
275．945．94rV0．96rV6217．2117．21rV0．27rV
286．246．24rV0．94rV6318．2518．25rV0．26rV
296．556．55rV0．92rV6418．8018．80rV0．25rV
306．886．88rV0．90rV6519．3619．36rV0．24rV
317．097．09rV0．87rV6619．9519．95rV0．23rV
327．307．30rV0．84rV6720．5420．54rV0．22rV
337．527．52rV0．81rV6821．1621．16rV0．21rV
347．757．75rV0．78rV6921．8021．80rV0．20rV
357．987．98rV0．75rV7022．4522．45rV0．20rV
房地产税额现值合计51．65rV
表2：浙江省房地产税假设开征法分析
房产税 城镇土地使 土地增值税 房地产 城镇人口人均可支
人均房地 人均
(万元) 用税(万元)(万元)
税(万元) (万人)配收入(元) 产税(元)
税负(％)
份 (1) (2) (3)
(4) (5) (6)(7)
(8)
2000
121625997210047141644
995．02 9279 145．321．66％
2001883998054 5146101599 1046．21 10465
97．110．93％
2002728917314 3424 83629 1097．22 11716
76．220．65％
注：(4)=(1)+(2)+(3) (7)=(4)/(5) (8)=(7)/(8)
资料来源：《浙江统计年鉴》(2003)和《中国税务年鉴》(2003)
将税率设定为0.6％，只是使政府的利益得到了保证，但是居民的利益是否也同样得到了保证呢?换句话说，居民的税收负担有没有因为新税种的开征而加重呢?世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比在3～6倍之间较为合适，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就是超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系[20]。只有在这个标准范围内，城镇居民才买得起住房。也就是说，居民的收入水平(用R表示)在(3V，6V)是较为合适的(家庭年收入用I来表示)。那么，
。
按照房价收入比为3～6，房地产税税率为0.6％计算，则房地产税税负总额占家庭年收入的比值在1.8％～3.6％之间时，居民是能够承受得起的。
3 模拟开征法以及新的房地产税负及效果分析
该种方法的思路是：假设新的房地产税业已开征，分析居民的税收负担程度。这里以浙江省为例进行说明。开征房地产税后，为保证政府财政收入不减少，这里以现有的房产税合计(包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税等)，这是针对政府对房地产税费合并调整的情形设定的，作为应征房地产税总额进行计算。经过计算，我们发现，从2000年到2003年，人均税负最高为1.66％，如果取个平均值，则为1.08％，都小于1.8％。因此，将新的房地产税税率定为0.6％是合适的，一般居民能够承受得起。但是，正如前面的分析，由于笔者建议将土地增值额改征所得税，而又要保证地方的财力不受影响，那么测算出一个科学合理的中央地方分成比率就成为关键。另外，从这三年的数据可以发现，人均税负逐渐减小，这也正好说明了，近几年浙江省经济发展很快，人民的生活水平得到了较大的提高，房地产税只占个人总收入中的一个小部分。
4 总结以及政策建议
从上面的分析以及实际的统计数据可以看出，将新的房地产税税率定为0.6％以及根据房价收入比测算的居民经济承受能力——人均税负情况，是合理的。当然，房地产税作为地方税，而且也即将成为地方税的主体税种，可以将其设置为幅度税率，如0.5％～0.7％。其他的一些配套改革措施也应当同时进行：
(1)政府应该规范现有的房地产评估市场，制定相应的政策法规，保证其正常有序地运行。由于新的房地产税税基是房地产的评估价值，而且用房地产的评估价值作为房地产税的税基能够充分反映房地产随市场波动的真实价值，同时也是符合国家惯例的。所以，政府应该在规范房地产评估市场方面发挥重要的作用。在此基础之上，政府应该设立专门的资产评估管理局。该机构负责资产评估工作的管理，评估方法的制定以及对评估人员的考核，以使我国的房地产评估更加公正、公平和有效率。
(2)房地产税由于其特殊性——能够给地方政府带来源源不断的收入，可以认为，它具有成为地方主体税种的巨大潜力。所以，中央政府应适当下放一些权利给地方政府，即中央政府制定房地产税法，同时授权地方人大制定该税法的实施细则，使地方政府可以根据实际情况，确定税率以及具体的征收办法等等。
(3)加强税收征管，严格房地产登记制度。地方税务机关应该会同其他相关部门，如土管、房产、工商等部门，确保每一处房产都如实登记，并运用计算机建立房地产信息管理系统，使税收征管工作做到公开、公平、公正，同时又保证税收收入及时、足额入库。