浅析物业管理中的主要法律关系，本文主要内容关键词为：物业管理论文,关系论文,法律论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
物业管理活动是我国近期出现的一种新型的服务活动。物业管理活动的出现与发展，促进了我国经济的发展，也为市场经济增添了活力。文章对物业管理企业与业主的法律关系、物业管理企业与物业开发企业之间的法律关系、业主大会与业主委员会的法律关系、民事行为与行政管理秩序之间的法律关系等五个关系进行了阐述。
从1981年3月全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司设立，至今全国已有各类物业管理企业20000余家，从业人员超过230万人。为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院已于2003年5月28日第9次常务会议通过了《物业管理条例》，并于2003年9月1日起正式施行。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。它在我国是一种新的经营活动，虽然经过了20多年的长足发展，但它仍然属于一个新兴行业，正处于一个发展阶段，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，特别是由于法律法规和有关政策的不健全和法律关系的复杂性，物业管理中的各种矛盾也逐渐显现出来。为了解决好物业管理中出现的各种矛盾，根据国务院制定的《物业管理条例》这一行政法规，对物业管理中的法律关系作如下分析。
一、物业管理企业与业主的关系
近几年来，物业管理投诉数量呈迅猛上升的势头，已高居投诉热点的前列，物业管理存在的问题已成为房地产市场良性发展的“绊脚石”。所以如何处理好物业管理问题两大“对立”力量（业主和物业管理企业）之间的矛盾关系，已摆在了世人的面前。
1.业主是指房屋所有权人。物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。物业管理企业是企业法人，而不是具有公共事务管理职能的政府部门，因此它并不拥有公权。物业管理企业是新时代出现的新型企业，它是专门为业主们提供包括安全保障、环境保护与管理等服务为内容的服务型企业。它是第三产业发展的结果，也是计划经济时代的机关、企业、事业单位小而全，大包大揽管理体制改革的必然产物。故而其对业主的“管理”就法律关系上来说是有别于“服从”性质的行政“管理”之内涵的。对业主的独立私人事务，物业管理企业接受委托并提供服务。物业管理企业对公共部位、公共设施、公共环境实施所谓的“管理”，也源于业主的财产，同样是基于业主共同利益的需要。没有业主的聘请，物业管理企业对物业的管理行为就不能成立。因此，物业管理中的“管理”二字实际上就是邓小平同志曾明确指出的含义“管理就是服务”，而非计划经济体制下政府的管理行为，那是一种居高临下的强制服从的管理。目前，国家实行市场经济，就连政府对企业的管理也向服务方向转变，建设新型的服务型政府才是当今政府职能转变的方向。因此，管理二字即使在政府的行为中也含有服务的含义，更不用说物业管理企业的“管理”纯属“服务”的含义了。
2.物业管理企业与业主的法律地位是平等的民事主体关系，不是管理和被管理的关系，而是在服务上的服务和被服务的关系。物业管理企业按照合同规定为业主提供服务以取得相应报酬的行为是物业服务行为。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。”但是我们还应该看到业主有权选聘物业管理企业为自己服务的权利的同时，物业管理企业也有选择业主、不为业主提供服务的权利。因此，物业管理经济活动的本质是业主聘请物业管理企业提供服务。物业管理企业和业主的关系就是服务提供者与接受服务者之间的关系。
3.业主与物业管理企业享有相互选择权。通过民主协商程序，由业主自行管理自己的财产，处理关联的财产关系，协调由财产关联性而派生的利益关系，是形成物业服务需求的基本动因。在《物业管理条例》中，业主自主权问题应引起关注。首先，业主有权选择不实施物业管理。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时，服务的接受仍然是以消费者自愿为前提的。既然业主与物业管理企业之间是服务需求与服务提供的关系，物业管理企业没有理由将服务强制施于业主，政府也没有理由强制业主接受某种服务。其次，业主可以不成立业主大会。设立业主大会的本意是建立业主之间的协商机制。在人数较少的物业组合，其共同利益可以经业主们直接协商取得一致，并非必须以业主大会的形式进行磋商。单一业主的情况下，业主大会就成了完全没有必要的形式。再次，单独所有权的物业使用的外部效应之协调。单独所有权的物业，在其使用过程中也会产生外部效应。例如，住宅区内为居民服务的商业建筑、文化体育设施，是住宅区功能不可或缺的组成部分；住房的维修养护，会对相邻住房的安全性产生影响。这些外部效应，实际上影响到他人利益，或者影响到全体业主的利益。《物业管理条例》所设计的制度，是将它们置于业主大会的协调机制中，由业主民主协商来达到利益的均衡。
在物业管理法律制度设计方面，并不存在区分居住物业或非居住物业。也就是说不同类型物业的物业管理法律制度是同一的。不同类型的物业管理合同的实质也是相同的：物业管理企业向业主提供物业管理的服务活动。他们之间的关系始终是服务者与服务接受者之间的关系。
二、物业管理企业与物业开发企业之间的关系
从理论上说，物业管理企业与物业开发企业之间是没有必然联系的。他们是各自独立的企业法人，并各自从事着不同的社会活动，承担着不同的社会角色并履行着不同的社会职能。但是，我国目前尚处于计划经济向市场经济转轨初期，市场还不够发达，物业管理行业还未形成成熟有序竞争的市场。业主在选聘物业管理企业时，还无法获得足够的物业管理企业供其选聘，而物业开发企业在促销物业时就必须向业主承诺物业售后的后续服务。此时，物业开发企业也无法在尚不成熟的物业管理市场获得优秀的物业管理企业来为其销售增加卖点，无赖之下就只好自己单独组建或设立自己控股的物业管理企业来为自己的顾客——业主提供物业管理服务。这样产生的物业管理企业从其诞生之日起就与物业开发企业有着难以剪断的亲源关系，他们是人们常说的“父子”或“兄弟”关系，但这种关系是一种不正常的关系。相反当业主与物业开发企业的利益发生冲突时，物业管理企业却时时处处站在物业开发企业一边，与物业开发企业一道来与业主讨价还价。这样仆不为主的怪现象就难免要产生，业主对物业管理企业不满意也就是自然的事情。物业开发企业先期委托物业管理企业管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，物业管理企业在接受物业管理时，没办法也不可能站在业主利益的角度对配套设施等进行严格审查。因此，在商品房开发过程中存在的后遗症很容易被带入物业管理中。物业开发企业要明确对住宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。建设单位最好是与所聘物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。合同期限一般订为一年较为合适。因为业主大会成立后，有可能在一年后由业主重新选聘新的物业管理企业。但随着物业管理市场的逐渐发育成熟，今后的物业管理企业与物业开发企业将恢复到各自独立的自然的企业法人的地位。从而避免物业管理企业不为业主利益着想，而是偏向物业开发企业的怪现象。物业管理企业将成为业主利益的维护者而不是物业开发企业的售后管家。
三、业主大会、业主委员会的法律关系
业主大会由财产、利益有关联系的全体业主所组成，是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则是民主协商。作为民主协商达成一致结果的形式，投票表决是最有效方式。在业主大会中，所有业主是平等的。国务院颁布的《物业管理条例》在制度设计中，本着业主自我管理财产、民主协商的原则，投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则本身就需要明确投票标准，这就产生了关于初始规则成立的方式问题。故《物业管理条例》第十条第二款规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定。”从而将数量上的平等和价值上的平等结合起来。
业主大会确定了业主民主议事的程式，但其本身并不具有执行的功能。在现实生活中，由于业主人数众多，业主大会并不可能经常召开，也不可能事无巨细均在业主大会上讨论，有些业主委员会替代了业主大会，有些虽有业主大会但业主委员会实际上僭越了业主大会，以少数人的意志强加于全体业主，这也是一些住宅区业主纷争之所在。因此，《物业管理条例》第十五条明确将业主委员会定义为业主大会的执行机构，而不是决策机构，业主委员会无权对涉及业主共同利益的事项作出决定。《物业管理条例》第十二条把选聘、解聘物业公司和制定、修改业主公约的权利都交到了业主大会的手里，而不是原来的业主委员会。这样就避免了少数人决定多数人的事情，业主的事情将由业主大家自己决定。因此，业主委员会只能按照业主大会的决定去负责具体事项的实施和代表全体业主出面聘请、选聘恰当的物业管理企业。在涉及到公共管理部分的使用及维修基金的使用等重要决策问题上业主委员会必须召开业主大会，形成多数业主意志，而后方能执行，而不是代替业主大会去行使决定权。只有业主大会才享有重要事项的决策权。
四、物业销售时法律关系的延续
在现实中，物业销售时法律关系的延续主要表现在四个方面：
1.物业质量的保修责任。物业在建造过程中遗留的质量问题，按照法律法规的规定，由建设单位承担质量责任。物业质量问题的存在处于延续的状态，而这一延续状态会直接影响物业的使用，在业主选聘物业管理企业提供服务时，应当在合同中明确维修责任的范围和由此产生费用的处理方式。否则，因质量问题而产生的维修费用就得不到长期解决，将使业主与物业管理企业产生一系列矛盾，致使物业管理合同不能正常顺利地履行。
2.物业开发企业作为大业主时制定的临时公约。在《物业管理条例》中，物业开发企业在物业销售时制定的业主公约的合法性是一个有争议的问题。为了区别于业主大会制定的业主公约，《物业管理条例》将物业开发企业制定的业主公约命名为业主临时公约。由于临时公约与消费者的消费环境及实际消费得益是密切联系的，为了避免临时公约制定者的利益倾向损害消费者的利益，《物业管理条例》把业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益作为业主临时公约成立的必要条件。
3.物业开发企业已经与物业管理企业签订的前期物业服务合同。物业开发企业选聘的物业管理企业的服务质量，对购房者买房的后续消费质量至关重要。购房者对物业服务的事实接受，使得物业开发企业已经与物业管理企业签订的前期物业服务合同这一法律关系，伴随购房行为而发生合同履行主体的变化。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业合同，可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”以此来确保业主对物业管理企业的自主选择权。
4.待销售物业的物业管理费用的负担。在物业财产权转移的过程中，未销售物业的财产权仍属于物业开发企业，尽管《物业管理条例》没有明确规定物业开发企业应当承担支付物业管理费用的责任，但是作为业主之一，其获得物业服务和支付服务费用的权利和义务是明确的。
五、民事行为与行政管理秩序的关系
物业管理经济活动中大量的是业主委员会与物业管理企业之间产生的民事关系，对这些民事关系，政府不宜采取行政措施加以调节（因为这些违规行为损害的不是国家和公众的利益，损害的是业主的利益），所以主要还是通过设定规则由当事人自行调节和通过司法程序调节。在法律责任的分配方面，《物业管理条例》较好地处理了行政处罚和民事责任之间的关系，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则体现违约或侵权收益优先用于损害赔偿的原则。在现实生活中，物业管理企业利用公共部分或设施获取利益是引起业主和企业矛盾的重要方面，业主改变物业用途获取利益而影响周边业主利益是业主间产生矛盾的重要方面。这些行为，在法律上构成侵权行为，行为人由侵权而产生了额外收益。同时，这些行为又构成违反行政管理秩序的行为。为此，《物业管理条例》第六十四条规定：“建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元下的罚款。”这就设定了相应的行政规章制度，对这些行为予以行政处罚；另一方面，将侵权所得归还应得利益者，而没有采取没收侵权所得的行政措施，以此保证民事权利受损人的权利得到充分赔偿。
在这类民事关系中，政府应当充当居中调停者或守夜人的角色，而不是利用公共权力进行行政干预，从而使物业管理中产生的矛盾通过民事手段得以解决。
《物业管理条例》的正式出台，增强了有关制度的针对性和可操作性。明确了业主、物业管理企业、物业开发企业等各方面的权利义务，使我国物业管理走上了法制化规范化的轨道。它的颁布和实施，必将进一步提升我国广大民众住房消费权益的保护水平，促进我国住宅建设的发展，为有效地扩大内需，保证经济持续快速稳定增长创造了有利条件。
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