长安大学建筑工程学院 西安 710064
摘要：本文研究了经济适用房所对应的消费者人群的购房支付能力和开发商采用成本法所期望的销售价，在此基础上政府采用基尼系数和洛伦兹曲线的相关知识，并考虑到消费者和开发商的意愿，确定一个对两者在公平范围内的价格。
关键词：经济适用房；定价方法；基尼系数
1前言
经济适用房在我国发展已久，从1991年的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革通知》提出了保障房制度，到如今的《经济适用房价格管理办法》等。“居者有其屋”是我们人类生存所必要的，我国经济适用房政策的出台，增加了住房的有效供给，解决着中低收入阶层的住房问题。当然在看到经济适用房政策所带来的成绩的同时，我们也看到了一些令人堪忧之处。为了社会的稳定和消费者的切身利益，政府需要对经济适用房做一个科学合理的定价。
2经济适用房的相关分析
2.1经济适用房的相关特点
经济适用房的价格实行政府指导价，应与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，体现优惠政策。
经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中利润不超过3%，税金不到6%，包括建筑安装成本在内的开发成本占91%左右。政府的相关优惠举措有：建设用地优先划拨、免土地出让金、减免城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府基金等。
2.2经济适用房的相关问题
1、相关部门监管不力
政府部门有确定经济适用房的开发商的权利，那么会存在一些违纪的管理者手持权利的筹码，以选择不具备开发资格的开发商，从中牟取私利，即所谓的“寻租”。这些管理者也可能会和开发商之间形成某种灰色协议，管理者在后期制定一个较高的销售价格让开发商获得更多利润，开发商拿出一部分钱作为酬劳送予这个管理者。这种灰色交易带来的高价格推动着房价的上涨，最终吃亏的是消费者。
政府对购房申请者购买资格核查不到位
通过市场调研，了解到经济适用房的购买者不止有中低收入的家庭，还有一部分是高收入家庭。很多高收入者将眼睛对准了经适房，通过各种渠道获取购买资质，买入经适房。这种现象给政府一种假象：经适房价格一直增加，仍能够销售出去，说明政府低估了中低收入的支付能力。这种现象最终推动了房价的上涨。
定价过高，未考虑消费者支付能力
近年来，我们可以看到部分城市经适房的价格直追商品房，和消费者的住房支付能力不匹配。
3经济适用房定价模型研究
针对上述问题，并对经适房的定价进行了相关研究，分别站在消费者、开发商的角度研究他们所期望的价格，政府再利用基尼系数去权衡制定一个比较公平的价格。
3.1中低收入者可支付价格模型
很多文献计算中低收入者的可支付价格时，将年平均收入中可用于购房支出部分乘以国际上公认的6倍作为可支付的房价，但是国内与国际房价收入比不具有可比性，两者的房价收入比的计算方法、统计口径和数据来源与国际公认标准不是很一致，国内的研究和统计过于简单化。基于此，笔者采用下面模型。
首先我们做如下假设：
购房者可以付清首付
购房者的收入稳定
通货膨胀和利率一致变化
月收入 ,月收入中可用于支付房贷的比例按相关资料研究得到的30%计，按揭比例为 ，按揭利率为 ，按揭年限为 ，购买建筑面积为 ，中低收入者可支付的价格为
住房贷款偿还按照等额本息还款方式进行
通过建模，得到中低收入者的可支付价格为：
3.2开发商期望的销售价格
本文根据建设成本和最大利润算开发商期望的销售价格 ，具体依据《经济适用房价格管理办法》进行计算。
假设开发项目的土地取得成本为 ，前期工程费为 ，建安费为 ，基础设施建设费为 ，贷款利息为 ，相关税费为 ，开发商的最大利润率为3%，建筑面积为 ，则其期望的销售价格为：
3.3政府的定价策略
1、基尼系数法的简介
基尼系数是在洛伦兹曲线的基础上提出的，洛伦兹曲线反应社会收人分配平均程度的曲线，把居民按照收入分为几个等级，横坐标为各等级人口占总人口的百分比，纵坐标为各等级的收入占社会总收入的百分比。
基尼系数法在经济适用房定价的适用性研究与基本假设
假设不同的收入等级人群，购买对应不同类型的住宅，且住宅的数量刚好满足人数的需求，每个人购买的面积均为s。根据上述理论，要达到绝对公平，就需要经济适用房的销售收入占所有住宅总售价的百分比等于城镇中低收入者收入和占城镇各收入等级者的收入和的百分比。据此，若中低收入者人数和收入分别为a和e，总
人数和平均收入分别为b和f，经济适用房单价为c，住宅均价为d，可列式：
化简可得到： 。即，中低收入人群的均收入与人均收入之比等于经济适用房的价格与住房均价之比。
图1 洛伦兹价格曲线
因此类比洛伦兹曲线，该地区各类住房的价格占住宅均价的百分比就类似曲线里面的各等级的收入占社会总收入的百分比，该地区各等级收入人群的均收入占人均收入的百分比类似各等级人口占总人口的百分比。
定价模型的建立
①以该地区各等级收入者的均收入占人均收入的百分比为横坐标，以该地区各类住房的价格占住宅均价的百分比为纵坐标。根据上述理论，中低收入人群的均收入与人均收入之比等于经济适用房的价格与住房均价之比，画得“最公平价格线”为下图中对角线。
根据收入的多少，将人群分为低收入人群、中低收入人群和高收入人群三类，并分别计算出其占人均收入的百分比。根据调查统计分析，分别计算出低收入人群和高收入人群所对应的住房均价占所有住房均价的百分比、开发商期望的销售价格 与住房均价之比。将其绘在图上，绘制得到“洛伦兹价格曲线”,见图1。
②两条曲线之间的面积为 ，洛伦兹价格曲线下方面积为 ，计算“价格基尼系数” 。
③如果 在0到0.4之间，那么就推断经济适用房的定价为开发商的期望价格 是合理的，政府可以以此定价。
如果 高于0.4，就考虑取一个大于0小于1的数 ，使点（中低人群均收入与人均收入之比， 与住房均价之比）替换曲线中的点（中低人群均收入与人均收入之比，开发商期望的销售价格 与住房均价之比），拟合得到新的“修正价格洛伦兹曲线”，使得新的 在0到0.4之间。将 作为政府定的经济适用房的销售价格。
④当政府定价为 时，若 和消费者可支付的价格 有相当远的差距，由政府出面给消费者一些具体的福利或者优惠政策。
当政府定价为 时，计算出开发商的利润 。若 远小于规定的3%，由政府采取相应的措施将这部分利润差给开发商补回来；若 和消费者可支付的价格 还是有相当远的差距时，政府就给消费者一些具体的福利或者优惠政策。
4结论与建议
本文研究了中低收入者的可支付住房价格和开发商的期望销售价格，并通过基尼系数法的理论提出了改进后的“价格基尼系数法”来确定政府的定价以及给消费者或开发商合理的补偿。然而，此法的假设过于理想化，也并未研究出具体的优惠措施。今后，还会继续努力在此方面研究出更科学的内容，也希望本文的漏见对他人的研究能够得到启示。
参考文献：
[1]王诚庆.经济适用房的历史地位与改革方向[J].财贸经济.2013.11.
[2]梁荣，于小丽.审视住房价格的重要视角：房价收入比.[J].房地产市场.2011.03.
[3]谢书倩，杜静.经济适用房发展方向及定价问题研究[J].建筑经济.2013.09.
[4]张建新.西安市住宅价格比较研究[D].西安建筑科技大学.2009.05.
[5]邱俊永，钟定胜.基于基尼系数法的全国排放公平性分析[J].中国软科学.2011.04.
论文作者:马恒升,张锦,陈坤
论文发表刊物:《基层建设》2016年8期
论文发表时间:2016/7/5
标签：经济适用房论文; 价格论文; 收入论文; 开发商论文; 百分比论文; 政府论文; 系数论文; 《基层建设》2016年8期论文;