摘要：房地产项目投资量较大，施工环境非常复杂，参建单位较多，工期紧张，系统性协调各参建单位进行项目管理，对房产公司有着重要意义。近年来，城市化发展进程不断加快，我国房地产行业得到了迅猛发展，房地产行业竞争激烈，如何提升房地产企业核心竞争力，是目前房地产企业需要重点研究及解决的难题。文章从多个角度对房地产项目管理存在的问题及相对应的解决措施进行了分析，并对房地产项目管理的重要性进行了阐述，为今后房地产项目管理提出建议，带了经济效益。
关键词：房地产；项目管理；存在问题；解决对策
前言
随着我国城市建设的推进，房地产项目作为我国经济发展过程中的中坚力量，如何科学的开展房地产项目管理就成为了现阶段房地产管理工作者们关注的主要问题之一。由此，本文拟通过对开展房地产项目管理的重要性入手进行阐述研究，在发掘原有房地产项目管理中存在的问题的基础上探究相应解决对策，希望能够为未来我国房地产项目管理工作开展做出帮助。
一、房地产项目管理重要性
在进行房地产开发过程中，房地产项目管理工作能将项目开发过程中存在得问题进行提前预判、过程管控和及时纠偏。对项目管理存在的问题和解决对策进行探究，能更好的帮助房企项目部顺利开发建设工程，提高项目决策效率，从而实现预期利润[1]。
二、房地产项目管理问题
（一）项目施工进度问题
随着大城市土地出让谨慎，住宅类项目基本采用公开拍卖方式，获取土地后，往往需要投入大量资金[2]。因此，尽快取得预售，做好资金回笼，合理铺排进度计划有利于房企减少日利息的支付，节约项目开发成本。在进度管理上，碧桂园、万科等龙头企业提出了高周转的开发模式，但每个企业的自身组织架构，项目管理团队组成，合作单位的施工水平和能力，都对进度产生一定影响，因此，一套合适本企业发展和运转的进度计划尤其重要。
（二）项目施工质量问题
在地产项目管理中，质量管理是另一关键点。当前的地产开发已不再是以前红利时期，小业主对房屋的地理位置，周边配套等关注之外，越来越重视房屋本身的质量，甚至有些地区出现专业的验房师，专门负责帮小业主查验收楼。据说，作为一个专业的验房师，收楼时如果不能提出几十条问题，将可能被视为能力不足[3]。因此，只有在确保项目施工质量满足设计要求和客户基本诉求的情况下，才能使得地产公司保持一定的核心竞争力。
（三）项目成本问题
房地产项目管理中的成本管理极为重要，对成本管控过于严格，严控额外签证，可能会导致项目开发过程中缺乏灵活性，对进度管理带来极大的挑战与压力。若开发过程中，不注重成本控制，往往导致项目的预期利润得不到理想保证。因此，采取有效措施进行成本管理，解决项目开发过程中存在的各种问题，对项目顺利开展与否起到重要作用。
（四）项目施工安全问题
近年来国家对建筑行业的安全生产特别重视，根据安全生产法相关要求，管生产经营必须管安全，强化和落实生产经营单位的主体责任。现在各地主管部门对项目检查，往往会下发相关整改通知，甚至停工令，安全生产工作不容忽视。对安全不重视，导致的停工整顿、停止招投标等对企业的损失是不可估量的。但项目开发建设工程中，往往受到工期、效应、成本等多方面的影响，安全问题常常已被忽视。有些项目管理者把安全投入当作一次博弈，凭借自己以往的所谓成功经验，明知危险仍然未能引起重视，给项目管理留下了极大的安全隐患。
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三、如何解决建筑工程管理中存在的问题
（一）加强进度管控力度
项目策划阶段，房产项目部的领导决策层就要科学的编制总体施工计划，应具备全局把握思维，充分考虑各个环节可能遇到的问题和相应的解决对策，在充分论证后确定一版符合项目实际的总进度计划。总进度计划的节点可分为三个级别，在项目开发过程中，根据项目需要情况，可酌情调整部分二三级节点，使得项目开发在满足更好经济效益情况下推动进行。当计划出现偏差时，首先要追本溯源，分析进度滞后的原因，并及时采取相应的措施进行补救，切不可随意突破一级节点，不能对总计划进行随意调整，否则可能引发连环反应，导致项目开发失控。因此，加强项目进度管理，总进度计划编制要科学考虑，过程中可适当调整二三级计划，但更重要的是要加强执行和落实，确保每个一级节点能顺利达成，从而实现项目开发目标。
（二）加强施工质量管理
作为房企项目部，既要管控好进度同时也要兼顾施工质量，要学会充分利用监理单位、相关横向部门如工程管理部、第三方评估等方式方法。根据相关规范要求，隐蔽工程必须通过监理验收才能进行下一道工序。因此，在项目开发过程中，要建立举牌验收制度，举牌验收能很好的界定工程质量是否接收监理方的监督，使得质量有了基本保障。为了更好的贯彻执行质量管理制度，有些集团公司聘请第三方评估单位对各个项目进行评估。房企项目部在管控质量过程中，不能把这些质量监督体系当作包袱和负担，要熟悉国家质量相关强条，合理借助多方力量，平衡好进度与质量的关系，质量管理才能真正落到实地。
（三）深化项目工程的成本管理
项目开发建设成本控制直接关系到项目经营效益，房企公司在项目开发过程中都会设定成本指标。在项目管理过程中，要严格按成本指标进行项目管理。房产项目部要科学规划，合理安排相关工作，既要推动项目顺利开发，也要做到开源节流。对项目管理过程中产生的额外成本，要及时做好签证和审核，不可推脱到工程完工后再统一处理，否则，往往会造成原始资料丢失，双方扯皮，过程中没有及时锁定成本，也就无法进行成本报警，给成本管理留下巨大的盲区。因此，在项目成本管理中，以尽量不突破成本指标为前提，进行项目开发建设，当产生额外签证时，项目部要及时梳理和审核，及时锁定成本，必要时候进行成本报警。这是房企项目部一种重要的成本管理方式。
（四）重视项目工程的安全管理
项目开发建设过程中，安全管理一直是处于薄弱环节。一旦发生安全事故，往往损失巨大。房企项目部要重视安全管理工作，对于安全管理，本文认为需重点关注以下几点：
1、落实管理责任。例如落实五方责任制度、企业安全生产责任清单、总包分包安全协议书签订。
2、重视安全教育。工地上出事往往是个别人员的麻痹大意导致，安全教育要从源头抓起，从工人抓起。但鉴于我国农民工的整体素质参差不齐，安全教育主要依靠安全管理部门反复、多次、采取多种方式方法例如视频、广播、演练、体验等多方面进行教育。
3、防护措施要到位。防护措施主要涉及资金投入，在我国相关法律法规均对安全文明措施费进行了相应规定，安全防护、文明施工措施相关费用不得作为竞争性费用。乙方在投标报价时就应充分考虑此部分费，房企项目部在招标时，不可一味追寻低价中标，低于成本价较多时，要及时核实相关情况。在执行过程中，房产项目部和监理单位等单位要监督好安全防护措施是否到位，对防护不到位的情况，要加大管理力度。
结语：
综上所述，房地产项目管理水平对房企的生产经营和项目顺利开发起到重要作用，目前房地产行业正从红海进入蓝海阶段，行业竞争不断加剧，要想在市场上获得核心竞争力，须从进度、质量、成本及安全等多维度加大管控力度，只有不断提高项目管理水平，使得项目的顺利开发，才能确保预期收益。
参考文献：
[1]卢海涛.房地产项目管理现存问题与解决对策[J].住宅与房地产，2019（36）：102.
[2]李新城.论房地产项目管理现存问题与解决对策[J].住宅与房地产，2019（16）：141.
[3]赵坦.试论房地产项目管理现存问题与解决对策[J].地产，2019（08）：118-119.
论文作者:吴海浪
论文发表刊物:《基层建设》2019年第31期
论文发表时间:2020/4/7
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