开征物业税对房地产市场的影响——基于省际面板数据的分析，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,物业税论文,面板论文,数据论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F810.424［文献标识码］A［文章编号］1004－9339（2010）01－0085－07
一、引言
2003年十一届三中全会明确提出了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这是我国首次正式提出拟征收物业税。物业税在不同国家和地区又称为“财产税”、“不动产税”、“地方税”或“差饷”，主要针对土地、房屋等不动产要求其承租人或所有者每年都要缴付一定的税款，税款随市值的增高而提高。2005年十六届五中全会再次明确“稳步推进物业税”。2009年5月19日国务院批准的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中进一步提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”与此同时，我国房地产领域的投资不断增大，国民经济的持续增长为社会和个人积累了财富，为物业税的开征提供了条件。由此可见，物业税的开征已经成为我国房地产税制改革的必然趋势。
自从物业税概念提出以来，国内许多学者针对物业税的开征及其与房地产市场之间的关系做了大量研究。总体来看，大部分学者研究的物业税是针对保有土地和房屋等不动产课征的财产保有税，认为应将保有环节的房地产税纳入物业税，即所谓“三税合一”①。但是，对于土地出让金及土地增值税是否应纳入物业税则存在较大争议。近年来，针对物业税的开征对房地产市场影响的相关理论研究较多，而实证分析较为缺乏。曲卫东等[1]使用动态分析模拟了北京市物业税开征对居民家庭税负的影响；何苗[2]采用OLS法以成都为例对开征物业税引起的税费变化因素与房价之间的相互关系做出分析；龚刚敏[3]利用李嘉图的等价定理，证明了物业税对房价的抑制作用。国内相关文献的分析主要是基于局部或整体的独立分析，缺乏对不同区域的分析比较。由于我国地区之间的经济发展差异较大，本文采用了省际面板数据，将时间序列（反映时间趋势）和截面分析（反应个体差异）的优点结合起来，以期更全面地反映开征物业税给我国房地产市场带来的影响。
二、对物业税相关概念的进一步界定
1.物业税的拉弗曲线理论解释——保有环节房地产税。美国经济学家亚瑟·拉弗运用数学方法建立了一个表述税率与税收收入之间函数关系的模型，以反映税率变化对经济的影响。以横轴代表税率，纵轴代表税收收入，拉弗曲线就是在该坐标系上的一条向上凸的曲线（如图1）。
图1 拉弗曲线
该图表示，在税率为零和100％时，政府的税收收入都是零。当税率为A或B时，政府的税收收入相同。税率从A提高至C时税收收入会随税率的提高而增加，而税率从D提高至B时，税收收入反而随税率的提高而减少。在点E时政府税收收入达到最大，供给学派将E点右侧，拉弗曲线与横轴及EE′围成的区域称为“拉弗禁区”，当税率进入禁区后，税收收入与税率成负相关关系。
我国房地产交易环节的流转税和所得税税种过多，税率过高，总体税负达销售收入的23％左右，造成了税率与税收收入呈线性增长关系，税收收入与经济增长不同比，进入了拉弗禁区，可用点B表示。此时应通过降低税率使税收收入提高。而保有环节的房地产税种，不仅税率较低而且免税范围大，总体税负水平相当于房地产价值的1.5％～2％左右，[4]可用点A表示。此时应引进税种并扩大税基，即在房地产保有阶段引进物业税，将房地产税和保有环节税合并且统一征收。
2.物业税是否包括土地出让金。从广义来看，土地出让金是政府出让土地的使用权所取得的收入，即土地价格。从狭义来说，还应该从收入中扣除缴纳的税费和拆迁安置费，之后所得的净收入为地价。针对土地出让金，许多学者的讨论围绕着是应该取消土地出让金，把它作为设计物业税税率时需要考虑的基数，还是不应纳人物业税。笔者认为，土地出让金不宜纳入物业税。首先，从性质上看，物业税是财产税的一种，是公共分配的范畴；而土地出让金是地价的别称，属于市场范畴。其次，我国土地所有权只有国有和集体所有两种形式，对其征收财产税从逻辑上讲是矛盾的。[5]此外，以税代价，房价中不包含地价因素，会使政府丧失对土地资源配置的调节，且扰乱房地产市场的秩序。最后，如果取消土地出让金，改为税收按年征收，会对地方财政收入造成很大的冲击。
3.物业税与土地增值税。土地增值税的计税依据主要是转让房地产所得的增值额，而房地产的增值部分主要来源于土地增值。土地增值额包括外部性增值和内部性增值：外部性增值是由地方政府通过财政支出对交通、教育、公共基础设施等方面的建设，使得区域内的居住环境和生存条件得到改善而带来的土地价值增加。政府对这部分基于政府公共投入引起的增值征税是应当的，从职能上看具有财产税性质。而内部性增值是由房地产所有者对所拥有的房屋或土地追加投资所带来的增值，是所有者应得的投资收益，不应作为土地增值税税基的组成部分。[1]物业税的计税依据是房地产评估价值，价值评估方法主要采用批量评估方式。在批量评估过程中，主要考虑影响房地产价值的共性特征，包括公共基础设施等区域因素。因此，评估结果得出的增值主要是外部性增值，而不包括内部性增值。从这一角度上来看，土地增值税与物业税存在重复征收，因此，建议取消土地增值税。
通过上述分析，本文明确了对物业税的界定。物业税首先将保有环节的房地产税合并征收；其次，物业税不应将土地出让金包括在内；此外，征收物业税的同时应取消土地增值税。总之，笔者将物业税界定为房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税合并后在房地产的保有环节统一征收的一种财产税，且税额随房产价值的变动而变动。
三、对开征物业税可能引发的经济效应的理论分析
对于房地产市场，联系需求与供给的因素是房地产价格，价格高低决定房地产开发商与房地产消费者的利益关系。因其市场上的竞争，导致生产要素在部门之间的流动，生产要素的流动会改变房地产市场上的供求关系。由此可见，房地产的供求关系影响房地产价格的变化；反过来，房地产价格的变化会改变房地产市场上的供求结构。
1.对房地产市场供求影响的理论分析。房地产市场的需求可分为以消费为目的的需求和以投机为目的的需求。无论出于何种目的，物业税的开征都会使房地产所有者在持有房屋期间缴纳一定数量的税收，增加持有成本，抑制房地产市场需求。对消费需求而言，物业税的开征使消费者在购买房产时，更注重实际的需要，在满足实际需要的前提下，会选择相应的税收负担最小的房地产资产规模。对投机者而言，虽然在短期内持有房地产所缴纳的物业税增加的成本不会太高，但是整个房地产市场上的交易会由于物业税的开征而受到抑制，从而使投机者的风险增加，抑制对房地产市场的投机行为。
物业税的开征也会对房地产市场的供给产生间接影响。物业税不仅针对房地产的保有环节课税，还涉及房地产开发环节的增值税的取消，这会使生产者在开发环节的生产成本降低，增加有效供给。但是土地作为稀缺资源，在一定时期的供给是不变的，所以对房屋供给的影响不大。同时，由于物业税对需求市场的冲击，使得消费者对房地产的需求发生变化，从而使房地产市场的供给结构随之变化，如住房的档次、面积、面向的消费群体等。此外，房地产开发商未能及时售出的住房，仍需缴纳物业税，为了避免额外的持有成本，开发商会缩短销售周期，加快资本流动的速度，减少房屋的供给规模。
2.对房地产市场价格影响的分析。下面以静态供求模型来说明物业税对房地产市场价格影响。通过设立需求函数和供给函数，建立一个静态的供给均衡模型。
模型中D表示房地产市场的需求量，S表示房地产市场的供给数量，P为房产价格，A、B、C、D均为参数，B＜0表示房产需求量与房产价格负相关，D＞0表示房产供给数量与房产价格正相关。（3）式决定了房地产市场的均衡价Pe，此时房地产市场的供需达到均衡状态，计算可得均衡价格Pe＝（A－C）／（D－B），Qe为均衡产量。
四、从实证角度分析物业税对房地产市场的影响
（一）回归模型和变量选取
税收作为政府调控房地产市场的重要政策手段，征收房地产税一方面增加了纳税主体的税赋负担，另一方面又意味着政府收支的变动。因此，分析房地产税收对房地产市场的影响就不得不考虑地方财政支出，特别是公共基础设施建设方面的支出。
本文选取了我国30个省（市、自治区）的截面数据资料为研究样本，样本期间选择为1999～2007年，所有数据均来源于《中国统计年鉴》（2000～2008年），本文使用Stata10.0对数据进行计量分析。在建模时借鉴了奥茨（Oates）[7]、汉密尔顿（Hamilton）[8]、胡洪曙[9]及杜雪君[10]的研究结论。关于房地产价格、物业税税负和地方公共支出的关系可表述如下③：
其中i表示房地产所在省（市、自治区），t表示时间。PP（Property Price）表示房地产价格，采用商品房平均销售价格数据，代表地区房地产价格水平；TAX表示拟征物业税税负，根据前文的分析，本文将各省（市、自治区）的保有环节房地产税（房产税、城市房地产税、城镇土地使用税）的税收收入之和除以商品房销售额，作为物业税实际税负水平的代理变量；PE（Public Expenditure）表示地方财政支出，本文采用相对指标人均地方财政支出作为代理变量④。
（二）面板数据回归分析和结果讨论
1.模型的筛选及检验。下面首先考察自变量系数所反映的样本整体性效应，主要考虑混合估计模型、固定效应模型、随机效应模型三种面板数据回归方式，并通过F检验、B－P检验、Hausman检验来筛选和设定模型⑤（如表1）。
由以上分析结果可以看出，通过有效性检验，最终选择固定效应模型。一种观点认为，当我们的样本来自一个很小的母本时宜采用固定效应模型，反之应采用随机效应模型。本文以全国30个省（市、自治区）为研究对象，可以认为这30个省（市、自治区）几乎代表了整个母本，采用固定效应比较合适。上述检验的结果与理论相吻合，因此，面板数据模型应该采用固定效应回归方式。
2.固定效应的相关性与异方差检验及修正。确定固定效应模型以后，要考虑固定效应中可能存在异方差、序列相关及组间截面相关问题，产生估计偏误，所以我们应该选择合适的检验方法来检验异方差及相关性问题并予以纠正。其中异方差检验选用了修正的Modified Wald test，序列相关问题使用基于差分估计量的检验方法（Wooldridge test），截面间的相关性是否显著使用Pesaran's test⑥ 来检验（如表2）。
检验结果表明，固定效应模型中的扰动项8。存在异方差和序列相关，且不同个体间的扰动项存在截面相关。本文在此选用能同时消除面板数据的异方差、序列相关及截面相关问题的面板修正的标准差估计（PCSE- Panel- corrected Standard Error）来估计模型中的参数，State10.0运行结果如表3：
从回归结果可以看出，各变量回归参数均在5％的水平上显著。整个模型的确定系数为0.9974，参数联合检验结果很理想，表明整个模型的拟合度很高，解释变量的解释力度很强，参数整体上相当显著。模型中LnTAX的系数即物业税的税收弹性系数约为－0.1539，表示物业税税负与房地产价格成显著的负相关关系，且物业税税负每增长1个百分点，房地产价格就下降0.1539个百分点。由此可见，征收物业税对房地产市场的抑制作用显著，可有效预防房地产市场过热。杜雪君（2009）[10]对相同问题的研究中，房地产税负对房地产价格的弹性系数为－0.05。与此相比，征收物业税后对房地产价格的影响更为显著，与现行房地产税相比，对房地产价格的抑制作用更为明显。
回归结果显示，地方财政支出对房地产市场的影响也非常明显，两者成正相关关系，其弹性系数达到0.2959。地方财政支出引起当地房地产价值的增值，即前文提及的房地产外部性增值。因此，地方财政支出引起房价变化最终归结于土地增值。由于土地增值税与物业税之间的重复征收问题，本文建议取消增值税，不对此做进一步研究。
（三）物业税对房地产市场影响的区域性差异——基于东、中、西部⑦ 地区的进一步分析
中国是一个具有典型的“二元经济”特征的地区发展差距较大的发展中国家，且中国经济存在明显的梯度差异，沿海地区比内陆地区发达，东部比中部发达，中部比西部要好一点。而房地产经济具有明显的地方性，并且受区域经济的深刻影响。由此造成了我国房地产市场也存在着东部、中部和西部的梯度差异。本文针对三个地区的房地产市场的发展状况差异分别进行了统计分析，以进一步反映物业税对不同地区的房地产市场的影响。
根据上述对我国30个省（市、自治区）1999～2007年面板数据的分析建模过程，采用同样的方法和步骤来分别处理我国东部、中部、西部地区的样本数据，估计出各自相应的模型参数，反映不同地区物业税对房地产市场影响的差异。最终结果如表4所示：
回归模型系数均通过水平为5％的显著性检验，拟合优度都在0.99以上，参数联合检验均理想，回归方程的拟合效果很好，解释变量能很好地解释被解释变量。房地产价格与物业税税负成负相关关系，与地方财政支出成正相关关系。从整体来看，中西部地区的测算模型相似，各个变量的估计系数相差不大。东部地区的测算模型与中西部地区相比而言，物业税对房地产市场的作用程度小于中西部地区。东部地方财政支出对房地产市场的作用大于中西部地区，这从侧面反映出经济发展水平越高，公共支出越多，带动当地的土地增值幅度越大，从而抬高了房地产价格。
物业税对不同地区的房地产市场的影响差距较大，表现为中部＞西部＞东部。三者的物业税税负对房地产价格的弹性系数分别约为－0.0491（东部）、－0.1762（中部）、－0.1482（西部）；即在全国范围内调整物业税，物业税税负每增长1个百分点，东部房地产价格下降0.0491个百分点，中部下降0.1762个百分点，西部地区下降0.1482个百分点。
以上分析是基于物业税税负变化对房地产价格相对量的比较。由于各个地区的经济发展水平、房地产市场价格水平存在明显的梯度差异，在不考虑个体差异的情况下分析相同的物业税税负带来的对房地产市场影响的地区差异缺乏严谨性。在此，我们引入城镇居民可支配收入，来进一步考察物业税对房地产市场的更实际的影响。
通过对样本数据的重新整理计算，1999～2007年东、中、西三个地区人均城镇居民可支配收入的平均值分别为10745.92元、7428.375元、7442元，商品房价格平均为3165.976元、1649.51元、1688.879元（如图3）。我们可以计算三个地区的物业税税负每增加一个百分点时，居民对房地产的经济负担的变化，在此用居民的房价负担变化率来反映物业税对房价的实际影响。
图3 1999～2007年东、中、西部地区房地产价格与城镇居民可支配收入
居民的房价负担变化率＝房地产价格下降的绝对值／城镇居民可支配收入
房地产价格下降的绝对值＝房地产价格变化率*房地产价格
按上式计算得，当全国统一开征物业税时，物业税税负每增加1％引起的房地产价格下降，使三个地区居民的经济负担分别减少1.47％（东）、3.91％（中）、3.36％（西）。
五、结论
通过以上分析可以看出，首先，房地产市场价格随物业税增加而降低，物业税税负每增加1％，房地产价格下降0.154个百分点。与现行房地产税相比，物业税的开征对房价起到更明显有效的抑制作用，可以缓解现行房地产市场过热，抑制房地产市场泡沫。其次，东、中、西部地区由于区域因素及经济发展的梯度差异，房地产市场价格对物业税的反应程度不一，具体表现为中部、西部大体相似，东部弱于中、西部。物业税税负每增加1％，东、中、西部地区房价分别降低0.0491、0.1762、0.1482个百分点。摒除三个地区的个体差异，物业税增加1％时，房地产价格下降使三个地区居民的经济负担分别减少1.47％（东）、3.91％（中）、3.36％（西）。此外，物业税引起房地产价格下降，通过价格与房地产市场供求之间的作用机制，房地产市场价格的降低会进一步调整房地产市场的需求和供给结构，供求结构的变化反过来作用于价格，有利于抑制投机，实现房地产市场的良性运作。
［收稿日期］2009－10－16
注释：
① 三税包括房产税、城镇土地使用税和城市房地产税；其中城市房地产税已于2009年1月1日起取消，统一征收房产税。
② 2008年1月10日国家税务总局地方税务司副司长杨遂周在新闻发布会上的讲话。
③ 为了消除计量过程中经济变量可能存在的异方差引起的不利影响，并且考虑变量取对数后不会改变变量之间的关系，所以本文直接选择了变量取对数的形式表述其之间的关系。
④ 由于各个地区的经济发展水平、人口规模和自然条件等总体状况不同，不适合采用绝对数进行比较，本文对数据的处理上均选择了相对指标来衡量各经济变量。
⑤ 本文所有的计量分析均使用Stata10.0。
⑥ 在N大T小的面板数据模型中，通常使用Pesaran检验截面相关，Breusch-Pagan LM检验则通常在T大N小的情况下使用。
⑦ 东部地区是指辽宁、北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、广西、海南；中部地区是指内蒙古、黑龙江、吉林、山西、河南、安徽、江西、湖北、湖南；西部地区则指新疆、宁夏、甘肃、青海、四川、云南、贵州、重庆、陕西（由于西藏地区的相关数据不完整，将其排除在面板截面个体之外）。