发挥税收调控作用，促进房地产市场健康发展，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,健康发展论文,税收论文,作用论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、近年来我国房地产市场过热的表现及影响
房地产业作为国民经济发展中的基础产业、先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经济增长，还能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展，拉动经济增长。统计数字表明：房地产业的影响力系数、感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上；与房地产业直接或间接相关的产业部门多达50多个；房地产业的产值每增加1，会促使相关产业的产值增加1.5～2；近年来，在我国每年的GDP增长率中，由房地产拉动的至少占2个百分点。
从我国的实践来看，房地产业取得了巨大的发展。特别是近两年，我国部分地区已经出现了房地产过热的现象，主要表现在：
（1）房地产开发投资高速增长。1997～2002年6年间，我国房地产投资增长速度是国民经济增长速度的3.2倍。2002年，全国房地产完成投资额占当年全社会固定资产投资额的17.9％，占当年GDP的7.55％，并超过了大部分国家房地产在国民经济中所占的比重。2003年，全国房地产开发共完成投资超过1万亿元，同比增长29.7％，是1995年以来的最高增幅。2004年一季度全国房地产投资增长41％，2004年上半年房地产开发完成投资同比增长28.7％，2004年三季度房地产开发完成投资同比增长28.3％。
（2）房价持续大幅上涨。2003年我国房价同比增长了30％多，超过了历年的涨幅。2004年1至11月，全国商品房平均销售价格同比上涨12.5％，其中，商品住宅平均销售价格同比上涨11.6％。
（3）房价收入比过高。目前这一指标的国际通行标准为，联合国人居中心认为房价收入比不应超过3∶1，世界银行则认为不应超过5∶1。而1996-2002年，我国许多地区甚至全国的房价收入比都远远超过了国际通行标准，全国的房价收入比均超过了7∶1，北京市均在9.5∶1以上，上海2004年这一比例甚至达到了14∶1。
（4）投资性购房比例大。据上海房管部门调查统计，剔除出租用房之后，2003年底上海投资购房占总购房的16.6％，已经大大超过了国际警戒线10％。
房地产过热已经并将继续对我国经济社会的各个方面产生一定程度的负面影响，突出表现在以下三个方面：
一是房地产业过热是近年来，也是当前我国经济局部过热的主要根源。2002年以来，我国商品房销售额大幅攀升，带动了房地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快。
二是房价过快上涨在推动投资增长过快的同时，已经成为抑制消费的重要因素。房价快速上涨改变了消费者的预期，导致居民的恐慌性“抢购”，使一部分消费者提前进入消费十万元级商品的消费结构升级时期。为了积累起买房子的首付资金，很多家庭必须缩减其他消费支出；为了买下房子，绝大多数居民不得不依靠银行贷款。还贷已经成为许多家庭不小的包袱，成为影响家庭当前消费和消费长期增长的重要因素。
三是房地产过热吸引大量资金进入，加大了金融风险的集聚。突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，其中，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75％-97％，房地产开发企业投资的70％左右依赖于银行。
二、税收对房地产市场调控作用的理论分析
税收作为一种重要的经济调控手段，在调控房地产业发展方面发挥着独特的作用。通过在房地产市场的不同环节设置不同的房地产税种，能够对房地产价格和房地产收益分配产生影响，从而达到保证土地收益合理分配，促进土地资源有效利用，调控房地产价格，抑制房地产投机，促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。
1.房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，如果课税，将会影响房地产商品的供给，从而也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。
我国曾在1991年开征投资方向调节税，旨在：一方面，将各类资金、各类主体的所有投资均列入征税范围，以实现对全社会固定资产投资进行全方位的调控，控制投资规模，确保国家重点建设；另一方面，依据投资项目的具体性质、经济合理规模，本着生产性投资和非生产性投资有别、基本建设与更新改造以及单纯设备购置有别的原则设置差别税率，以充分体现国家的产业倾斜政策，正确引导投资方向，合理调整投资结构。由于经济形势的变化，这一税种于2000年起停止征收。
2.房地产流通（转让和出租）阶段是房地产价值的实现环节，国家应该利用税收手段参与价值的分配，通过征税，一方面可以影响房地产市场的供给和需求，另一方面也可以抑制某些房地产投机行为。
在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税及附加，增加了房地产企业的税收负担，其结果，一方面提高了商品房的价格，抑制了市场需求，另一方面，如果市场需求水平低，对税负转嫁的承担能力较弱，缩减了房地产的利润空间，反过来又阻碍了市场供给。在房地产购买环节对购房者征收契税，将增加购房者的购房成本，从而使消费者的有效需求减少，同时也将影响到房地产商品的供给水平。相反，在房地产转让和购买环节的税收优惠政策，则可以促进住房市场的供求平衡。比如，国家规定，1999年8月1日之2002年12月31日期间，对房地产开发商销售积压空置商品房免征营业税，对购房者购买积压空置商品房免征契税。以海南省为例，税收优惠政策出台后截至到2002年5月，积压空置商品房面积由456万平方米降到了208万平方米，约54.4％的积压空置商品房得到了消化（住房建设与消费税收政策课题组，2003）。可见，住房转让和购买环节的税费负担水平，直接影响着住房市场的供给和有效需求。
对住宅转让征收的个人所得税实行有差别的税收待遇，在实现打击住宅投机交易、稳定住宅市场价格、提高住宅利用效率、缓解住宅供求紧张等社会经济目标方面，具有积极意义。根据京财税[2003]732号文件规定，住宅转让所得税对住宅投资者（或自住者）和投机者分别规定了不同的税收待遇。具体规定如下：对出售前后1年之内重新购买更大价值住宅的交易者免税或退税；对长期持有住房者（5年以上）免税；对短期投机者课以20％的所得税。按照政府调控房地产市场的意图，这种差别性住宅转让所得税具有两方面的功能：对于住宅投资者（或自住者）给予免税待遇，刺激自住需求和投资需求；对短期投机者按照20％的税率征税，激励其改变住宅投机交易行为。
对转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物所取得的增值收入开征土地增值税，对抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，具有积极的作用。我国曾于1994年开征了土地增值税，并实行超率累进税率，使得增值越多，税负越重，理论上可以有效调节开发商过高的利润，降低其收益和收益预期，有助于我国产业结构和经济结构的优化。此外，该税是对扣除房地产开发成本、费用后的增值额征税，从而可以更有效地限制那些没有投入或投入很少，专靠炒地皮牟取暴利的投机行为，可以为房地产业的健康发展创造良好的外部环境。
3.房地产保有阶段课税，可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。
理论上，城镇土地使用税可以在平抑地价、打击土地投机行为方面起到重要的作用，有利于促进土地使用者合理、节约地使用土地，提高土地使用效益。另外，从鼓励合理使用土地资源的角度看，开征土地闲置税是有必要的，这也是许多国家已经开设的税种，我国目前《城市土地管理法》所规定的“土地闲置费”与其作用相似。
三、发挥税收对房地产需求的调控作用，给过热的房地产市场降温
1.从我国房地产市场的供求状况来看，在房地产的开发和销售环节征税，只能提高房地产的价格，并不能降低开发商的利润，也不能对房地产商品的供给产生影响，反而会使房地产的投资性需求上升。
我国目前的商品房价格的一般构成为：地价及税、费三大项成本约占总成本的50％，建安成本约占总成本的35％，利润占15％左右。据国土资源部的报告，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％至40％，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环之间，达到20.4％。另据中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会的一份调查结果显示，我国私营房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。前不久，由广州市委主办的《共鸣》杂志评选了2004年十大暴利行业，房地产“荣膺”十大暴利行业之首，且是连续三届获此“殊荣”。而在外国，房屋价格，地价及税、费三项仅占价格的20％，建安成本占73％，利润只占7％。可见，房地产开发的高利润率是导致我国目前房地产投资增长过快的直接动因，因而宏观调控的着力点也应该是降低房地产投资的利润空间。从理论上说，对房地产的开发和销售环节开征新的税种或提高原有税种的税率，可以提高房地产开发的成本，降低利润。但是，税收的作用到底有多大，还要受制于房地产市场供求状况的影响。据测算，从1998-2002年，我国商品房的需求价格弹性和供给价格弹性都大于1，说明在现阶段，需求和供给都不存在瓶颈。同时，需求价格弹性大于供给价格弹性，这说明，房价主要是由需求决定的。另外，需求的价格弹性大于1，这说明住房需求随着价格的提高而提高，表明住房的财富效应在中国非常明显。也就是说，在我国目前房地产市场供小于求的状况下，税费负担比较容易转嫁给购房者，从而提高房地产的价格，住房需求随之提高，并不会影响到房地产开发商的利润，这就使得税收在房地产开发和销售环节的调控作用大打折扣。
2.我们应该充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用，有力地控制房地产市场的投资性需求。
从前面的分析可知，我国目前的房地产市场的强劲需求，很大一部分是投资性需求，所以要控制房地产市场过热，如何有效地降低这部分需求，就成了宏观调控政策研究的重点。税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费和保有环节。我国目前税收在这两个环节做得并不好，在消费环节并没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策，而在保有环节，我国房地产税种较少，税负较轻，使得购房者的房地产保有成本较低，不利于抑制房地产投机行为。在房地产开发、销售过程中，税种多达10种，而在房地产保有阶段，只有4种。而且城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。现在许多大城市的土地价格已达到每平方米1100元以上，而城镇土地使用税额仅为每平方米不到10元（实际征收中最高征收标准只有7元），占不到地价的1％，很难起到抑制土地投机的作用。另据统计，全国平均每平方米因占用耕地而征收的耕地占用税仅为4元左右，尚不到建设投资额的1％。另外，从我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的应纳税额计算公式来看，这些税种的计税依据都不能准确地反映财产的现有价值，不能反映土地的级差收益和房地产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。
当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策，可以用个人所得税的纳税总额按比例减免的方式，可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式，如按单人纳税购房减免30万元至50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。在保有环节，首先，要改变房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的计税依据，按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值和纳税人的负担水平；其次，要对居民的投资性购房征收较高的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税，提高其保有成本，降低其收益预期，从而抑制过高的投资性需求，促进房地产市场的健康发展。当然，要使以上政策有效地发挥作用，还要认真地研究税收征管问题，以对消费性购房和投资性购房进行科学准确地区分。