韩国住房金融体系的演变与住房金融需求的变化_金融论文

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      一、韩国住宅金融制度的变迁

      20世纪60年代起，韩国进入工业化和城市化时期，随着人口向大城市聚集，土地和住宅成为城市发展中的主要问题。由于房地产业在国家经济发展中占据重要地位，对国家经济有巨大影响，所以亟待政府通过政策调控解决这一问题。1960年代主要的住房政策是国家大量供应住房，同时为满足低收入阶层住房需求，大量建造公营住房，负责制定住房政策的国土建设局升格为建设部。1962年，大韩住宅营团扩大改组为大韩住宅公社；1963年，《公营住宅法》、《土地收用法》、《建筑法》、《城镇计划法》等法律法规的出台，为政策作用发挥奠定了法制基础；1967年，韩国住宅银行设立，根据政府出台的住宅政策提供低利息的贷款，其80%以上的贷款投向住宅。到1997年住宅银行已成为住宅金融的垄断供给者。

      上世纪70年代住房不足问题仍然大量存在。韩国政府制定《第一次国土建设综合计划》、《住房建设10年计划》以及《住宅建设促进法》，积极供应住房。为了强化公共部门的作用，1979年设立的韩国土地开发公社成为宅基地开发供应主体。1980年制定的《宅基地开发促进法》，规定了住房建设过程中宅基地的取得、开发、供应及管理等内容，以保证并规范宅基地的供应。1981年国民住宅基金设立，为购房者和开发商等相关者提供低利率贷款。

      上世纪80年代的首尔奥运会、三低状况(低石油价格，低美金，低利息)等因素使韩国国内经济快速发展，加之城市化、核心家庭、通货膨胀、家庭增收等因素导致住房需求增加。为扩大住房供应及房价稳定，韩国政府推出《住宅200万户建设计划(1988-1992)》。韩国政府计划扩大财政投资、发展住宅金融、以实现1992年住房普及率提高到72.9%的目标。

      1997年亚洲金融危机爆发，韩国住房市场在1998年出现房价暴跌与库存房屋增加的情况，地价下降13.6%、房价下降12.4%、租赁价下降18.4%，导致建筑企业倒闭。为了建筑业的景气，韩国政府开始放松住房政策。例如1998年到1999年临时免除转让税、售房价格全面自由化、外国人拥有房地产的自由化等放宽住房方面的限制。韩国政府在金融方面的大幅改革也使住房金融受到了很大的影响：2000年政府允许商业银行办理住宅银行业务，于是原来垄断性较高的住房金融贷款产业开始了激烈的竞争：大部分银行取消了贷款额度的限制，甚至许多银行将贷款期限延长到30年以上；进入个人家庭金融市场的限制也随之放宽，除了商业银行以外，专门的金融信贷机构以及保险公司等都开始放开对个人贷款。

      1997年制定了《有效处理金融机构不良资产及成立韩国资产管理公司的法案》，成立了韩国资产管理公司(KAMCO)。1998年9月，通过了以信贷资产支持证券(ABS)发行为基础的《资产流动化法》，使得金融机构能够出售不良资产，同时住房贷款资产的证券化开始。1999年10月，根据《住宅抵押贷款证券化公司法》成立的韩国住宅抵押贷款证券化股份有限公司(Korea Mortgage Corporation，KoMoCo)在2001年发行了第一单住宅抵押贷款支持证券。2003年，《住宅金融公社法》获通过；2004年3月，住宅金融公社成立，抵押支持证券(MBS)市场得到了发展。在这样的政策调控下，之前住房贷款中占多数的短期住房贷款比例逐渐下降，长期贷款比例逐步上升，既实现了住房金融市场的稳定，又解决了债券市场长期债券不足的问题。

      二、韩国主要住宅金融制度

      韩国住宅金融可分为制度金融和非制度金融(见图1)。制度金融是指金融机构作为媒介供应资金，制度金融按照资金来源又可分为公共资金和民间资金。公共资金主要包括政府的财政支出和通过国债与公债筹资的国民住宅基金，以及农协的农村住宅改良资金；民间资金包括居民存款以及发行金融债、公司债等方式获得的资金，还包括银行或人寿保险公司等的住宅资金。民间资金又可分为住宅资金贷款和一般资金贷款、企业资金贷款和项目融资、房地产投资信托基金等。非制度金融包括来自租赁人或住宅购买者的租赁资金和预售资金等。

      

      图1 韩国住宅金融制度

      资料来源：韩国国土研究院，韩国住宅金融制度的历史概观，2011

      (一)国民住宅基金

      韩国在1981年根据《住宅法》设立了国民住宅基金，通过提供资金的方式加快中小型住房的供应。该基金是针对中小型住宅的供应和消费而设立的。1972年制定的《住宅建设促进法》在2003年修订为《住宅法》，前者目的是解决住房难的问题；而后者侧重提高居住的环境质量、即为低收入家庭购买、租赁住宅和改善住宅环境提供低利息贷款。国民住宅基金的主要资金来源是国民住宅债券、要约储蓄、住宅彩票、利息收入，由国土海洋部负责管理，具体的贷款事宜委托银行负责。

      国民住宅基金贷款主要是长期押金租赁贷款，根据贷款的对象不同，条件也有所不同(见表1)。最低收入家庭与一般家庭相比最高贷款额较高，年利息和融资期限等都有较大幅度的优惠。一般家庭长期押金租赁贷款的贷款期限一般为两年，到期后可延长两次，每次延长期也为两年。

      国民住宅基金的支援以租借资金为主，而对住房购买提供的资金相对较少。2011年，国民住宅基金对住房购买及租借资金预算高达5.7兆韩元(大概300亿元人民币)，但是实际上用于住房购买的资金仅有1.1兆韩元(大概50亿元人民币)。以银行的住房资金贷款为列，2006年末，其占国民住宅基金的比重为45.3%，到2010年末大幅下降到了30.1%。这表明，韩国居民对国民住宅基金使用的意愿相对降低了。

      要约储蓄制度是指有购房需求的人需在购房前储蓄入住金的全部或一部分资金作为住宅认购的制度(见表2)。其目的是为了满足住宅需求，让居民为将来能购买住房而进行储蓄。1978年开始实施的要约储蓄为了提供给住房需求者以稳定的住房，分为预订储蓄、预订预付金和预订赋金三种。2009年，为了解决要约储蓄集资效果逐渐减退的问题，韩国政府新推出了预订综合储蓄，包括以前要约储蓄各个项目的所有内容。要约储蓄为房地产建设提供了资金来源，又作为给准备购买住房者授予购买资格的制度来实行，是国民住宅基金的主要来源之一。

      (二)住宅金融信用保证基金

      根据《关于劳动者的居住稳定与筹资法律》，韩国政府于1988年设立了住宅金融信用保证基金，其目的是为了促进住宅金融长期、稳定供应，支持一般市民购房。住宅金融信用保证基金是政策性基金，由住宅金融机构提供的资金为基础、信用保证金充当基金的运营资金。住宅金融信用保证基金主要为低收入家庭和小型户主提供信用担保，在最初住房购入资金贷款、工人和一般市民住房贷款、部分市民租赁贷款无法偿还时，对提供贷款的金融机构起保障作用。住宅信用保证基金的信用保障降低了房地产担保贷款的风险，起到了保障贷款机构资产健全性的作用。信用保证基金将个人的信用分类评定为1—10个等级，向相当于一定等级以上的人发放保证书。从1988年设立到2010年，住宅金融信用保证基金总供应额中提供给个人的金额约占77%(95兆韩元)，提供给开发商的大约占23%(28兆韩元)。

      

      (三)韩国住宅金融公社

      从1997年开始，韩国金融机构面临处理不良贷款、提高金融机关的资本充足率以及引进抵押债券流动化制度。2003年11月，韩国通过了《住宅金融公社法》，以政府机关的信用为基础，发行住宅抵押债券，发放金融机构的租赁资金贷款以及住宅担保贷款的住宅信用保证书。其目的是为了保障国民住房的稳定、管理住宅年金业务等。同时，为了促进住宅建设，韩国住宅金融公社还发给住宅开发商关于建筑资金贷款的保证书。韩国住宅金融公社规定贷款额为住宅价格的70%，偿还期限20年，6.8%的固定利率。

      住宅金融公社的设立，标志着韩国开始发展住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。住房抵押贷款证券化的发展，使得此前住房贷款中占多数的短期住房贷款比例逐渐下降，而长期贷款比例逐步上升。韩国住宅金融公社的成立，缓解了长期固定利率贷款的急剧增加引起的金融不稳定性，提高了金融机构的稳健性与安全性，扩大了韩国中产阶层的覆盖面，叫停了预售方式，使得居民住宅福利有所提升，促进了住宅金融的良好发展。从长期看，住宅金融政策取得了明显的效果。

      (四)住宅年金

      住宅年金又可称为反向抵押贷款(Reverse Mortgage Loan)，即把自有的住房抵押给住宅金融公社，从而领取相应的年金。高龄者在没有收入但持有住房的前提下，可以把自己的住房作为担保申请住宅年金，申领者夫妻双方在离世前可边居住自己的住房边领取生活保障金。申领者夫妻都离世后，住宅金融公社有权对抵押房产进行处分，来偿还其生前使用的贷款本金和利息。离世时未使用金额大于支付年金总额的，差额退还申领者的继承人；未使用金额小于支付年金总额的，不足部分无需补缴。

      住宅年金制度于2007年7月开始正式实施。住宅年金制度推出时，要求申领者的夫妻双方年龄都要达到65岁以上；到了2009年4月，这一条件下调至夫妻双方达到60岁即可；而从2013年8月开始，夫妻双方中只要一人的年龄超过60岁就可以申请加入住宅年金。该制度还规定，夫妻双方只能拥有一套房屋并实际使用该住房。但是一起居住的子女可拥有另外的房屋，但限制住宅价格低于9亿韩元。据韩国住宅金融公社统计，2013年6月，加入住宅年金的总人数已达14866人，申领者平均年龄为72.3岁，抵押住宅平均价格为2.8亿韩元(1元人民币约为170韩元)，人均每月领取年金103万韩元。

      三、韩国住宅贷款及住宅金融需求的结构变化

      韩国住宅贷款品种包括金融机构的住宅担保贷款及住宅资金贷款、国民住宅基金贷款、韩国住宅金融公社的抵押贷款(Mortgage Loan；Bogeumjari Loan(安乐窝抵押贷款)①)，反向抵押贷款(Reverse Mortgage Loan)。韩国经过1997年金融改革与住宅银行私有化等举措，住宅金融市场迅速扩张。银行住宅担保贷款余额快速增加，韩国银行的家庭债务信贷指标从2000年一季度222.2兆韩元上升至2013年二季度的980.0兆韩元，13年间居民家庭信贷增长了758兆韩元。

      

      图2 家庭信贷趋势

       资料来源：韩国银行数据。

      根据2013年对住房金融及Bogeumjari Loan需求情况的调查，购住房的5000户家庭中使用金融机构住房金融产品的家庭占42.1%。贷款产品中使用银行住宅担保贷款的家庭占73.5%(见表3)，国民住宅基金贷款为9.3%、住宅金融公社的Bogeumjari Loan为9.2%。其中，Bogeumjari Loan使用趋势从2010年以来逐渐增加(2.7%→5.3%→6.6%→9.2%)。②家庭对贷款的使用趋势是从金融机构的住宅担保贷款逐渐转移为抵押贷款。住宅担保贷款满意调查显示，产品的满意率为23.4%，2010年后呈逐步下降趋势(42.7%→40.6%→23.4%)。对住房担保贷款产品的不满意因素是贷款利率，其中：利率水平(63.9%)，利率种类(20.1%)，贷款额度(6.2%)。Bogeumjari Loan满意率为72.1%，比2012年(68.3%)稍微上升。对Bogeumjari Loan的满意因素是利率负担不大、与浮动利率产品相比利息较低；不满意因素是如果金融市场利率下降，利率负担并不改变。

      

      四、韩国住宅金融制度的评价

      为了保障一般居民居住稳定，韩国政府支持发展公共性的住房金融。在韩国公共支援政策中规模最大的基金是国民住宅基金，这是以低收入家庭居住稳定为目的而启动的资金。通过要约储蓄制度，民间资金可以更好地发挥作用。如果将住房供应视为一项长期事业，依靠民间资金来发展住房市场的能力非常有限，需要政府政策上的大力支持。

      在韩国房地产金融的发展过程中，自2001年以后家庭贷款规模扩大(见图2)。特别是在房地产价格上升的预期下，住宅担保贷款规模大幅提升。但是近年来韩国房地产市场萎靡，住宅担保贷款违约率上升，使得资本市场和金融机构存在很大的风险。通过住宅金融及Bogeumjari Loan需求情况调查可知，为了稳定金融市场，降低此类风险的发生，可能需要把在房地产贷款中的大部分浮动利率转变为分期固定利率偿还方式的住宅担保贷款。

      ①Bogeumjari loan是指韩国住宅金融公社管理的一种抵押贷款产品。购房人向商业银行或保险公司申请Bogeumjari Loan。

      ②住宅金融及Bogeumjari Loan需求情况调查，为住房金融制度改善及住房政策制定提供了必要的基础资料，该调查从2005年开始，2006年被国家认定为正式统计数据。2010年，该调查与KB国民银行《住宅金融需求情况调查》联合实施，统计质量和服务效率有所提高。2013年该调查由韩国住宅金融公社规划，并在“Hankook Research”调查公司进行了抽样调查。

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