房地产开发企业在城中村改造项目中的财务风险控制
柯雅琴
【摘 要】 在城市化建设中，城中村改造项目是非常重要的组成部分，其不仅可以对城市功能进行完善，还可以使人们的居住环境得到改善。但是，最近几年，在城中村改造项目中逐渐出现了一些财务风险问题。下文针对房地产开发企业在城中村改造项目中的财务风险控制进行深入分析，希望可以有效提升财务风险控制质量和水平。
【关键词】 房地产开发企业；城中村改造项目；财务风险控制
引言：
随着我国城市化建设的不断发展，城中村改造项目受到了更多的重视。现阶段，我国大部分城市在进行城中村改造项目时，都是由政府来进行主导，其他各个方面力量广泛参与其中，而其中的主要参与方和项目开发的实际操作方是房地产开发企业。想要保证城中村改造项目的顺利完成，房地产开发企业需要具备良好的风险意识，提升项目各个阶段的财务风险控制力度。因此，企业相关人员需要结合实际情，并通过合理有效的手段，来加强财务风险控制，提升控制质量和水平，进而为企业带来更多的经济效益，促进企业长远发展。
一、房地产开发企业在城中村改造项目中的财务风险控制意义
城中村改造项目属于一项民生工程，该工程具有庞大且复杂的特点，并且很难在短时间内完成，涉及到较多环节，如征地拆迁、土地整合、财务融资、手续办理、规划设计、管理维护、项目建设等等。并且，由于城中村改造项目自身复杂性和重要性的特点，在项目各个阶段中都会存在一些无法预测和可预测的风险。在该过程中，房地产作为主要的参与方与项目开发实际操作方，若没有做好财务风险控制工作，会对项目造成严重影响，导致项目停滞与冲突，影响到企业的发展，甚至还会对社会造成不利的影响。因此，在城中村改造项目中，房地产开发企业需要做好财务风险控制工作，进而保证项目可以顺利实施和完成，促进企业长远发展，促进新型城市化建设的良好发展。
二、房地产开发企业在城中村改造项目中的财务风险控制策略
（一）加强对土地整合的控制
房地产开放企业在对土地使用权进行获取前，先期需要对大量的资金和人力进行投入，和政府进行配合，整合和收储现有区块的土地。在完成收储区块土地后，房地产开发企业并没有获得这些土地的使用权，还需要经过招拍挂形式，对土地使用权进行获得。在该过程中，房地产开发企业会存在一些财务风险。主要表现在以下几个方面：第一，在土地整合过程中，因为需要对城中村动迁相关配套进行配合，企业通常需要投入较多的资金。但是由于拆迁安置方案的调整、政府政策的变动，以及受到土地使用权不明确和土地规划条件变动等因素的影响，企业投入的资金通常都要大于预算。在动迁时，部分村民不满意补偿条件，会针对补偿条件进行协商，提升补充；或者是部分村民由于自身的考虑，拒绝对征地补偿安置协议书进行签署。这些问题都会给企业带来一定的资金压力。第二，因为土地使用权没有确定，企业在完成土地整合后有可能会因为没有获得使用权限，只能根据协议中获得的补偿，或者是和其他企业进行合作，来对土地使用权进行获得，这会在一定程度上影响到项目预期的投资回报，并且有可能会断裂先前的融资渠道，甚至会引起项目流产。想要有效解决上述问题，房地产开放企业需要做好前期的财务风险控制。想要保证资金投入连续性，企业相关人员在进行项目规划时，需要结合市场规律以及项目的开发规模，和政府多进行沟通和交流，针对相关事宜达成一致，进而保证项目在前期可以稳定运转。
财税激励政策为企业技术创新提供了有力支持，但由于激励政策的不完善，企业自身认识不足，影响了财税激励政策激励效用的发挥。
（二）把政府政策作为导向
在城中村改造项目中，政府属于建设主体。针对城中村改造项目的定位和运营来讲，政府政策导向是非常重要的。针对单地块来讲，政策通常会以土地出让金、拆迁补偿费用、园区规划方案、配套社区公共服务设施、容积率、项目性质等内容为基础，进行适当的调整。而针对整个行业来讲，政策通常会以经济政策、土地制度改革、房地产经济发展动向、资金市场等内容为基础，进行适当的调整。因此，房地产开发企业需要结合政府特殊政策扶持、政府参与范围、承诺配套设施建设等内容，和政府之间进行合约化的协议，以便于项目可以正常进行，以防因为政策变化，出现项目受阻、资金链断裂等问题。此外，在城中村改造项目中，通常都是政府区域定位改造区域，并结合市政道路和区域发展规划来进行。因此，房地产开发企业还需要紧紧结合政府政策的实际变化情况，以及项目规划融入区域发展情况，来开发项目，保证项目的顺利实施和完成。
（三）加强对开发区块的控制
以简化学校事务审批流程，建立规范、高效的网上审批工作流程为标准，以最大程度便捷师生为目标，以事项生命周期为主线，全面梳理教学科研、生活服务、行政管理等流程化的业务事项，采用“平台+服务”的应用系统建设模式，将流程开发与系统对接相结合，构建开放、易部署、适应事务流程变化和岗位调整的“一站式”网上办事中心。面向用户的网上办事中心页面如图1所示。
在城中村改造项目中，由于面积相对较大，项目基本上都是分期分批进行开发的。因此，房地产开发企业需要整体把控项目，对各个阶段的资金控制和项目管理进行合理、科学的协调，进而保证项目可以顺利进行。相关人员需要对首期投资的占比进行限制，并且还需要统筹安排拆迁、拿地、开发、预售等环节，以防一次性投资压力相对较大，进而影响到资金回笼，拖延工期，最终导致资金链断裂，工程停工。并且，房地产开发企业还需要做好土地整合和获得土地使用权以后的项目规划工作，分批分期回迁安置后期居民，进而做好村民拆迁补偿。此外，企业还需要严格根据工程节点，做好项目配套建设工作，其中包括附属幼儿园和小学、园区规划绿地和道路、园区配套市政管网等等，以防出现群体性事件风险，延误工期，而使企业形象和项目形象受到损害。
（四）加强对拆迁补偿的控制
房地产开发企业在拆迁补偿工作中，需要制定详细、有针对性的方案。相关人员可以结合当地各区拆迁补偿标准，并根据当地经济条件、社会发展情况，对拆迁补偿标准进行合理制定。并且需要针对制定的标准和政府相关部门、村民代表大会进行协商，对各方意见进行综合，并进行细化的调整，保证拆迁方案可以获得各方的认同，且具有较强的操作性。并且，企业需要对应急预案进行制定，以防部分村民阻扰拆迁，出现漫天要价的问题。针对拒绝拆迁，且对拆迁工期、进度计划进行造成严重影响的村民，需要结合政府和法院等部门，利用法律诉讼等途径，进行强制拆迁。在强制拆迁过程，不要出现一户一价的问题，以防部分村民觉得利益受到损害，要求进行二次补偿。此外，企业需要严密测算，进行全面调查，不能为了自身的利益，忽略了村民的基本保障，也不要和恶势力进行勾结，进行暴力强拆，这样不仅会激化矛盾，还会触犯法律，承担相应的责任。
（五）加强对融资渠道的控制
最近几年，受到国家宏观调控、政策导向的影响，银行贷款渠道变得越来越难，进而致使房地产开发企业在城中村改造项目中的融资风险加大。因此，企业需要创建长期、短期融资渠道，创建以银行、地产同行、信贷公司为基础的融资链条，以防资金出现断裂的问题。并且，企业需要保证原有资金渠道的基础上，对不同资金来源进行寻求，保证资金链安全。还需要和政府进行积极主动的协商，获得政府政策扶持与金融导向，在政策的引导下，避免流出不必要的资金。此外，企业可以创建项目资金流动管理制度，把前期开发获得的回笼资金，科学合理投入到后期，进而有效提升资金流动性。
对研究对象临床上的影像学特点进行回顾与分析，跟临床的检测结果进行对比。对两组研究对象之间确诊的概率进行对比。
三、结束语
总而言之，在新时代背景下，在城中村改造项目中，房地产开发企业注重财务风险控制是非常重要的，不仅可以有效避免财务风险发生，还可以为项目的顺利完成奠定坚实基础。因此，在实际工作中，企业相关人员需要结合实际情况，全面掌握项目各个阶段中可能存在的风险。并且，需要结合市场变化，对项目的方案进行适当的调整和优化。此外，还需要结合政府政策的调整，对项目定位进行不断修订，进而保证项目顺利实施和完成，提升财务风险控制力度，给企业带来更多的经济效益。
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（厦门市东区开发有限公司，福建 厦门 361009）
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