云南昆明
摘 要：房地产开发由粗放型转变为精细化、品牌化，业主越来越注重房地产开发公司市场口碑和品牌。业主买房不仅仅满足基本的居住需要，其对周边配套，小区绿化、物业服务、房屋本身的质量都有一定的考虑，逐渐由基本功能的要求到舒适享受型要求转变。地产公司需制定全面的工程管理体系，细心体验并满足客户不断提高发展的品质需求，更好的服务于小业主，最终提升公司的品牌效应。
关键词：房地产发展历程；高品质控制的关键；成本控制的关键
一、房地产的发展历程
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，国内房地产市场逐渐由政策为主导的政府市场慢慢转变为一个完全竞争的市场。2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。房地产经历了以下时期（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段；（2）1991～1995年非理性炒作与调整阶段；（3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段；（4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段；（5）2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段。房地产开发由粗放型转变为精细化、品牌化，业主越来越注重房地产开发公司的市场口碑和品牌。业主买房不仅仅满足基本的居住需要，其对周边配套，小区绿化、物业服务、房屋本身的质量都有一定的考虑，逐渐由基本功能的要求到舒适享受型要求转变。
房地产开发公司通过客户导向（最好能委托第三方客户满意度调查，形成调查报告，公司将调查报告发至设计、营销、工程、成本等部门）制定全面的工程管理体系，细心体验并满足客户不断提高发展的品质需求，更好的服务于小业主，最终提升公司的品牌效应。
二、高品质控制的关键
20世纪是生产率的世纪，21世纪是质量的世纪——约瑟夫?朱兰（Joseph M．Juran）博士。高品质的意义：意味着“三高”： 高质量（产品信誉）、高附加值（溢价能力）、高认可度（市场口碑），其中质量是维护顾客忠诚的最好保证。地产公司想要长足发展，在市场上具有很强的竞争力，质量为第一要素。建立高品质的“三位一体”创造理念非常重要。
1、精细设计准则
用精装修的标准做毛坯房；室外设计精装化；再小的细节都有图纸可循；精细设计源自客户的声音。
设计管理的通病：重方案图，轻施工图，忽略二次设计及施工配合。造成施工期间变更特别多，工程质量、进度以及成本控制都非常困难。所以对设计需采取二阶段的控制模式即方案和施工图二阶段控制。
1.1、方案设计阶段要控制的内容：首先应着重地块前期分析，要重点做好用地条件分析、设计定位分析、建筑产品策划和规划设计要点分析；其次是立面方案设计：要重点把握好品质与成本平衡点、近人尺度的着重设计、细节设计推敲及外立面设计调整过程分析；然后是对户型的设计，是经济型还是舒适型或是豪宅型都需在方案设计阶段进行充分的论证和考虑；最后，是一些设计的细节问题即部品设计，其精致性在很大程度上影响了我们建筑的外立面效果，包括栏杆、装饰铁花和外立面灯饰等。
1.2、施工图设计阶段要控制以下几方面的内容：（1）、建筑施工图控制施工图设计任务书和住宅公共空间的规范性。任务书要明确技术要求、预防常见问题、统一设计作法和提高设计质量；空间的规范性要注意层高、墙体材料、异形柱、楼地面沉板、门窗、厨房、卫生间、阳台露台、屋面、室外及公共空间的尺寸、合规性，满足规范强制性要求的净宽要求，从而能够有效的避免交付业主后的客户纠纷。（2）、各专业协调（景观、装饰）。各专业方案设计对建筑施工图提条件，各专业的交接面划分应清晰、明确，一般由建筑专业牵头完成各专业的交接面划分，明确三个专业的设计内容，避免以后各专业图纸的反复和施工的混乱；综合管网设计中，建筑专业的设计管理人员应安排设计单位完成综合管网图，综合管网图能够在图纸阶段反映问题，可以有效的避免二装进场后因桥架高度等问题而无法按图施工的情况。（3）、专项深化设计，如外墙砖排版图、外立面节点控制手册、部品深化设计。（4）、材料选型及做样。设计管理人员对外墙砖、石材等材料进行材料选型，通过对材料的颜色、表面处理方式、规格的不断比对，最终选出符合要求的材料，并通过与成本部的沟通，填写材料选型定板单，使项目品质与成本控制有效结合；做样是因为在设计图纸中无法有效的把控材料的色彩及工艺标准，所以要求在图纸阶段进行工程做样，此工作能把控建筑品质及后期的施工推进。
2、精细化施工管理
工程施工阶段的品质控制内容：每个项目在开工准备期间，从管理目标、工程管理特点及过程控制、工程管理难点及对策、工程质量规划、工程总进度计划、安全文明及环境管理规划、供应商评价管理规划、验收与移交管理等方面认真拟写《工程管理策划书》，为工程的顺利建设提前做好筹划工作。
工程管理体系“四大” 程序文件包括
A制度类：主要为工程从前期直到交付的各项规章制度及考评办法。
B流程类：主要规范工程各项关键工作的流程。
C标准类：主要为各项关键工序的标准做法，小业主敏感度密切相关的分部分项工程标准。
D工法类：包括机电工艺工法和土建工程工艺工法。
这四大程序文件有几大特点：
（1）小业主的满意度密切相关的敏感点，如毛坯房工程质量标准中地坪、墙面抹灰达到级别、房间空间尺寸偏差和极差。
（2）零容忍项目，如外窗、楼板、屋面、阳台渗漏水；地面、墙面的空鼓和裂纹实行“零容忍”。
（3）两次图纸会审，第一次设计部组织，由工程部、成本部、物业等分别组织对施工图进行图纸审查。第二次工程部组织，由监理单位对建设单位、总包单位、监理单位的图纸审查结果汇总召开四方会议。
（4）方案先行，在项目前期，项目部编制项目实施规划，开展方案技术交流、提出建议。
（5）样板引路作为强制性执行条款，放入招标文件中，包括砌体施工样板（样板间、样板楼层） 防水层施工样板等。
（6）所有样板必须经甲方工程师验收合格后，方能开展大面施工。
（7）工程检查。开展周巡检，月检查制度；巡检形成整改通知单并要求施工单位按规定时间进行整改回复；月检查形成检查评分表，综合排名，并开展评价激励。
3. 情感悉心服务。也就是以专业化、规范化的物业服务为基础，推行服务中领先行业的100个细节，培养乐意服务的满意员工，满足客户高层次的情感需求，从而达到情感悉心服务的最高层次，让客户体验到无处不在的服务。
尽管这个体系看似和成本管理没有直接关系，但这些体系会在很大的程度上影响工程造价。所以，对设计阶段的研究、对施工过程中的管控，直到物业服务，这些无一不体现了全成本控制的管理理念。
三、成本控制的关键时期及关键点
从工程管理的角度来看，工程的生命周期分为：设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、使用阶段。工程建设项目的一次性、不可逆转性的特点，决定不同时期改正工程质量缺陷所需费用的差别很大。
1、设计阶段是成本控制的关键时期，如果这个时候做到精心设计，尽量减少将来的设计变更，完全可以做到施工图预算接近施工结算，成本控制力较强。
2、施工准备阶段，施工图纸拿到后，成本部根据图纸要求进行施工图预算，工程部收到图纸后，组织总包单位、监理单位认真看图，将图纸中的问题逐一列出，然后工程部组织设计院到现场进行图纸交底和图纸会审，让现场管理人员充分了解设计意图，设计院充分了解施工工艺，最终达到设计、施工密切配合。
3、施工阶段，工程部根据施工准备阶段完善的图纸组织施工，过程中控制好各工序交叉施工的搭接，做到合理搭接，有序施工，减少过程中的返工。同时做好外协工作，协调好外部生产环境，为工程的顺利推进提供保障。
4.使用阶段，工程交给物业之后，接到小业主的报修、投诉时，需以积极的态度去面对，及时解决问题，提高公司在市场上的认可度。
四、结束语
本文从房地产开发设计、施工、使用阶段阐述如何做到项目的精细化管理。随着市场竞争越来越激烈，房地产开发公司需制定全面的工程管理体系，细心体验并满足客户不断提高发展的品质需求，更好的服务于小业主，最终提升公司的品牌效应，为公司的发展注入源动力。
参考文献
[1]《2013“华润置地毫厘工程标准实践与三位一体工程管控体系建立及实施”》。
[2]吴涛，丛培经.中国工程项目管理知识体系[M].北京：中国建筑工业出版社， 2003。
[3]梁世连.工程项目管理[M].北京：中国建材工业出版社， 2004。
[4]蒲建明.建筑工程施工项目管理[M].北京：机械工业出版社， 2003。
论文作者:范斌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年1月下
论文发表时间:2017/5/12
标签：阶段论文; 图纸论文; 工程论文; 施工图论文; 小业主论文; 房地产开发论文; 公司论文; 《建筑学研究前沿》2017年1月下论文;