亳州市房屋征收补偿管理办公室 安徽亳州 236800
摘要：为进一步提高房产测量管理及测量从业人员的职业能力及业务水平，解决房产测量中现存的疑难问题。认真开展“建筑工程面积计算规则”和“房产测量规范”衔接工作，实际工作中房屋规划面积与实际房产测量面积存在一定差距，管理部门承担着监管责任、增容费、税费等国家应收税款流失，购房者与开发商因此引起纠纷导致社会不安定的风险。
关键词：房屋规划面积；测绘面积；差异问题分析；
房产权属面积计算执行的是《房产测量规范》（G B／T17986．1—2000），，规划建筑面积执行的是《建筑工程建筑面积计算规范》（G B／T50353—2013）、房地产中房屋面积与价格密切相关，但实际中房屋规划面积则与实际测量面积存在一定差距，而这些差距极易导致矛盾与纠纷的出现。因而，为实现对房屋的更精确测量，对房屋测绘面积和规划面积间存在的差异问题进行探讨极为必要。
1 房屋测绘面积和规划面积差异的影响
不动产统一登记实施后，住房和城乡建设部发布了《房屋交易与产权管理工作导则》，明确了要加强房屋面积管理、强化房产测量成果备案审核。《规范》规定建筑面积以‘幢’为单位计算房屋面积，面积测量理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。
2 我国房屋各类面积基本概念
1.房屋使用面积。房屋使用面积指的是房屋户内所有能够使用的净空面积，按照房屋内墙线的水平投影进行计算。房屋内的柱、墙等结构面积及保温层面积不包括在内。
2.房屋建筑面积。房屋建筑面积指的是房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积，主要包括阳台、地下室、挑廊及室外楼梯，具备上盖、结构较为牢固，层高不小于2.20m此类永久性建筑。而成套房屋其建筑面积则包括套内的建筑面积与分摊面积，其中套内建筑面积为套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积三者之和。
3.预测面积。所谓预测面积指的是商品房期房的销售中由房地产主管机构所认定的具测绘资质的房屋测量机构根据国家相关规定、规划部门已审批的施工图纸、国家房产测量规范及实地勘测来对尚未竣工房屋的面积进行预先测量所得面积。预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，且开发商还可将其用于前期宣传，也可将其用于预销售或商品房的网上备案。
4.实测面积所谓实测面积，指的是房屋在竣工验收后由通过相关部门认证且具有房产测绘资质的测绘单位按照房屋竣工图纸、《房屋测量规范》、变更图纸及预算数据等来对房屋实施实地勘测、绘图与计算所得出面积。实测面积为购房者进行房屋所有权证、房款结算、他项权证及物业费结算的重要依据。
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5.产权面积所谓产权面积，指的是产权主所拥有的房屋所有权的建筑面积，由直辖市、市或者县房地产的行政主管部门进行登记确权认定。
3 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响及原因分析
1.测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响分析。我国房产所有权登记主要依据房屋面积进行确定，由房屋形状、大小来对房屋的空间属性进行确定。理论上讲，不同测绘单位对同一栋房屋进行测绘时房屋质量与测量的面具有一致性，但因房屋规划与房屋测绘着眼点不同，因而规划面积和测绘面积也会出现差异。平常实践中，若房屋规划面积大于房屋测绘面积，则预售房屋面积小于预期，从而对开发商利益造成影响。
2.房屋规划面积与测绘面积二者存在差异的原因分析。（1）图纸变更及数据采集所产生的差异。图纸变更是房屋规划面积和测绘面积出现差异的重要原因。房地产进行面积规划时主要通过施工图纸完成，在确认公用面积及采集数据方面均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂
与多样，后期大部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因导致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与设计面积出现差异。（2）技术原因所产生的差异。当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致规划面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与规划面积二者之间存在差异。（3）施工过程所产生的差异。由于施工过程中的种种原因，比如，有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等均可能导致房屋规划面积和实际测量面积二者之间出现差异。（4）竣工后公用空间变更。为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定公用空间，比如，消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所。若上述公用空间在设计或施工时发生变更，则使得分摊面积被扩大或缩小，进而造成规划面积和实测面积产生差异。
4 如何解决面积差异问题及对开发商行为进行引导
1.通过制定统一的面积计算规则、计容积率规则引导合理开发。房产测量规范已实施17年未进行修订，随着建筑形式的日新月异，已无法满足面积计算要求。现全国有多地以新版建筑面积计算规范为基准制定了地方性面积计算细则，将面积计算规则统一，如某某市2015年出台了《房屋建筑面积测绘技术细则》作为建设工程规划报建、房地产权登记计算建筑面积指标的统一标准。（1）层高控制：当住宅建筑层高大于或等于4．9 m时，不论层内是否有隔层，计容面积按照该层建筑面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于或等于7．6 m时，不论层内是否有隔层，计容面积按照该层建筑面积的3倍计算。当办公建筑层高大于或等于5．5 m时，不论层内是否有隔层，计容面积按照该层建筑面积的2倍计算；当办公建筑层高大于或等于8．8 m时，不论层内是否有隔层，计容面积按照该层建筑面积的3倍计算。当商业建筑层高大于或等于6．1 m时，不论层内是否有隔层，计容面积按照该层建筑面积的2倍计算；当商业建筑层高大于或等于10 m时，不论层内是否有隔层，计容面积按照该层建筑面积的3倍计算。住宅、办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，以及体育馆、影剧院、博物馆等有特殊空间高度要求的公共建筑，可按其实际建筑面积计算计容面积。（2）对阳台的控制：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算计容面积。在主体结构外的阳台，设计进深（取阳台维护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过2．4 m（含2．4 m）的，按其水平投影面积的一半计算计容面积；进深大于2．4 m的，按其水平投影面积计算计容面积。通过计容面积规则控制，使开发商设计的“赠送面积”也计入容积率，引导其不再开发超高层高建筑、超大尺寸阳台。对将飘窗、结构板、花池、花架等不可利用空间改造成可利用空间增加建筑面积的行为，因各项规范均明确规定不可利用空间不计算建筑面积，只能通过增幅各部门协调配合加强监管控制。如对飘窗的控制，可要求报批图纸附飘窗大样图，确认飘窗无楼地板延伸，且窗台高度满足规范要求。施工图纸审查的部门应与规划图纸审查部门相互沟通，确保施工图纸与批建图纸一致，制止增加不必要的结构板、花架等行为。
通过对比掌握不同点、相同点，同时也将问题明细。减少了社会矛盾和纠纷，增加了透明度，公平公正，整个计算过程公示化。从原来的的单户表示到目前使用的整体分层分户图、位置、朝向、结构、层数、户型、面积各要素表达清晰准确。
2.政府各部门协同加强监管。根据建设部、国家测绘局令第83号《房产测绘管理办法》第五条 国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工负责房产测绘及成果应用的监督管理。房产管理部门审核、检查测绘成果。若是因为规范依据不同造成的面积差异，可及时反馈相关信息给开发方，并与规划部门积极沟通，必要时候，房产和规划部门可以公文函的形式协商此争议。
为贯彻落实《安徽省人民政府关于创优“四最”营商环境的意见》（皖政〔2017〕120号）精神，安徽省国士资源厅、安徽省住房和城乡建设厅下发了（皖国土资[2018）82号文件《关于加快推进规划土地房产等测绘成果共享互认的意见》，从而使规划、土地、房产等测绘成果共享互认有章可循。各部门协同加强监管，建立工作机制，统一测绘标准，搭建信息平台、真正实现测绘成果共享互认。
参考文献：
[1]李淑.关于房产测量中面积差异和纠纷的分析.2017.
[2]王永江.房屋面积计算规范不同引起的建筑面积计算差异分析.2017.
论文作者:常永正
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第7期
论文发表时间:2018/10/26
标签：面积论文; 房屋论文; 测量论文; 建筑面积论文; 差异论文; 图纸论文; 建筑论文; 《建筑细部》2018年第7期论文;