摘要：作为房地产项目，首要的重点是经济效益以及利润率，这两点需要如何控制和把握呢，无疑是要依靠专业化、流程化的造价控制管理。从项目策划决策阶段到设计阶段，再到招投标施工阶段以及最终的竣工结算预决算阶段，造价管理都是贯穿其中的重要手段。本文将浅述房地产项目实施过程中造价管理及控制的应用。
关键字：房地产项目；实施阶段；造价控制
引言
在房地产项目建设的全过程中，如何做到既保证施工工期，又保证施工质量，同时严格把控施工成本？这是大多数房产企业需要面临的严峻难关。根据相关信息显示，房地产开发项目由于持续时间较长，一般为几年之久，其中绝大多数项目都涉及延期竣工的情况，这就势必会造成施工成本的增加及超支。因此，应该怎样在满足工期要求，工程质量达到合同要求的标准，且保证施工期间安全无事故的前提下，去合理的控制工程造价成本，把握项目预计的利润率，是房地产开发企业应该仔细研究和考虑的重要问题。
一、房地产项目造价控制的必要性
工程造价的管理是贯穿于房地产开发项目的全过程始终的。必须要在项目投资决策阶段、设计图纸阶段、招投标阶段和施工及竣工验收阶段，把项目投资的费用逐级控制在批准的投资限额以内，才能保证项目最终利润率的顺利达成。
目前我国房地产行业的主流态势仍然相对守旧，开发设计阶段沿用各种已建项目的模板，设计单位不考虑成本因素，盲目设计，招投标阶段建设方不对招标控制价进行严格审核，甚至施工承包方在施工过程中及竣工验收阶段对成本的控制和纠偏都不够积极。因此在对工程造价的分级管理、动态管理、技术措施和设计方案优化等方面，都与国际先进水平有一定差距。
其次，目前房地产企业对造价的控制重点主要还是放在项目后期结算阶段，这是一种被动控制，在建设项目已完成的前提下，仅靠造价人员或者第三方审计单位对结算数据进行审核已经为时已晚，该超的投资已经超了，于事无补。这部分的补救可以说是微乎其微的，且国家对于施工企业越来越完善的保护措施，使得房地产开发企业不可能从施工单位身上榨取太多的油水。这就要求我们必须要从前期牢牢把控住项目支出，从设计概算阶段就要严格控制成本。
二、多维度采取措施控制成本
（一）组织措施
对项目实行项目经理责任制，每个项目部配备齐全各专业负责人，专人专职，责任逐级追查制，将对项目管理的责任逐级下放，每个人都应承担起自己的职责。做到出错必究，出错可究。
（二）经济措施
项目管理人员应按统计周期对项目资金使用计划进行统筹安排，提前预计出资金使用计划，由此来分解施工成本的阶段管理目标。
（三）技术措施
不同的技术措施方案必然对应不同的成本费用，还要涉及不同的工期，不同的劳动力消耗，在多个技术方案中应选择各方面都较为合理的，不能只选择技术先进，工期短的，而不考虑经济效果。
（四）合同措施
在项目管理中出现纠纷且无法协调的前提下，必然可能会涉及法律途径，这时候合同的作用就显得尤为重要。那在项目前期对合同的签订过程就显得更加重要。如果在签订合同阶段更好的规避风险，更完善的保护自己，是需要相关专业人员首要思考的问题。
三、项目实施阶段造价超支的主要原因
（一）不按项目建设流程进行
有些房地产开发企业一味追求项目实施速度，快速货币回笼，对前期策划及设计阶段不仔细、不慎重，造成设计图纸不严谨，不合理，导致实际施工过程中反复修改，不但耽误工期，而且增加成本。
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（二）招标工作流程不完善
招标工作是房地产开发建设阶段的重要事项，可以说是绝大程度上把控成本的环节。在招标评标过程中，不能只注重投标报价，还应对投标单位的执行能力，专业能力，管理能力，商业信誉等各方面进行逐一考量，决不能一味的追求低价中标，否则很大程度上有可能适得其反。
（三）对合同条款的审核不仔细
合同是解决纠纷最重要的法律依据，无论开发商还是总包单位都应对合同条款进行仔细的研究和阅读，分析出对自己有利和不利的各种因素，综合考虑，制定相应的对策。不能过分经验化的依靠通用条款，而应该仔细认真的根据项目具体情况修改和制定专用条款相关内容，这样才能真正做到规避风险，更大程度的维护自己的经济利益。
（四）洽商签证及各种单据的签订把控不严
在项目结算中，签证单据的造价占比不可小觑，很多中标施工单位会利用后期签证资料大作文章，如果项目管理者不对此环节进行严格把控和监督，必然会造成签证单据的虚报，多报等情况出现，自然会增加施工总成本。
四、项目实施阶段的造价控制方法
（一）对材料及设备的价格进行严格控制
建设项目中的材料费一般要占工程总成本的一半以上，所以对材料设备费支出的控制是成本控制的关键的环节。建设单位或施工单位可以建立自己的企业内部供应商目录，挑选产品合格，信誉优良的材料供应商入库，定期要求对方提供常用材料及设备的当期报价，并绘制重要材料价格浮动示意图以供参考。
（二）对竣工结算进行严格审核
竣工结算工作是对施工成本进行把控的最后一道关卡，一定要严格谨慎，在保证施工单位合法利益的前提下，要对工程量，签证资料，材料价格，政策法规改变导致的取费变化等内容，逐项进行审核，除了对施工企业报送资料进行审核外，还应对签证资料的真实性进行审核，与参与施工的其他相关部门进行核实，最终才能编制出相对客观和实际的项目结算价格。
（三）对现场签证资料进行严格管理
现场签证资料是后期工程结算最重要的资料之一，对成本有着比较直接的影响，且涉及多方签字确认，并承担责任。因此该项工作必须进行严格管理，分专业分人专门负责，每一层级和专业都应该本着认真负责的态度，对签字的内容要承担一定担责任，保证签证资料的真实性，准确性。
（四）合同的管理规范化
合同管理近年来越来越受到各个房地产开发企业以及建设单位和施工单位的重视，由于建设项目资金庞大，历时较长，甚至人员变动频繁，涉及的风险也较大，这就需要完备的合同体系来对项目的顺利实施进行保障。针对合同签订，应从前期合同编制和修订开始，请专业人才进行风险评估，条款解读等，将合同修改的更加完善，并且对合同范围外的风险也进行相关处理方式的制定，将一切风险降低在最小范围内。施工阶段发生的各种变更洽商及索赔也可以合同补充协议、会议纪要等模式进行签证记录等等，便于为后期结算提供依据。
五、结束语
综上所述，房地产开发企业要想严格控制造价成本，必然要对开发项目进行全过程、。深入的专业管理，从前期开发决策设计等到后期招投标、施工竣工结算等，都应尽量其力亲为的进行把控，杜绝一切经验主义、形式化的办事方式，将成本控制落实在每一处细节之处，落实在每个动态造价管理的阶段上。
参考文献
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[3]林惠榕.浅析房地产开发项目实施阶段工程造价管理[J].福建建材,2013(9):88-89.
论文作者:孙洁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第23期
论文发表时间:2019/11/8
标签：阶段论文; 项目论文; 造价论文; 成本论文; 签证论文; 合同论文; 项目实施论文; 《基层建设》2019年第23期论文;