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摘要：如今，房地产市场的竞争越来越激烈，企业之间的差距在不断缩小，越来越多房地产开发企业认识到，在这种局面下只有不断提高自身的管理能力，尤其是提高成本控制管理能力，只有这样才能不断提高利润空间，才能保持企业在市场上的竞争力。为此，本文首先分析了房地产开发中成本控制管理的重要性，并结合具体实例分析了房地产开发项目的成本控制管理策略。
关键词：房地产开发；成本控制；实例分析
1.房地产开发中成本控制管理的重要性
首先，房地产开发企业成本管控有效降低了房地产企业的总体成本，在一定程度上提高了房地产企业的利润，保障了房地产开发企业的投资收益。当今，房地产已由“黄金时代”进入“白银时代”，房地产开发企业的暴利时期已经结束，有效的成本管控对企业的生存和可持续性发展具有重要意义。
其次，房地产开发企业建立科学、合理的成本管控制度和流程，有利于企业内部其他管理活动更好地开展。企业管理是一个系统性工程，成本管理与行政、人事、企业文化等其他管理相辅相成，互相影响，一个科学、合理的成本管控制度，必然需要相应的其他管理作为基础和补充。因此，建立标准化、流程化、制度化和人性化的管理制度，是成为现代企业必不可少的重要基础。
最后，成本管控有利于树立员工勤俭、节约、合理利用的良好意识和企业文化。一个优秀的成本管控制度，必然要求在项目施行的全部过程、各个环节中，做到多方面比选，反复权衡，不放过任何一处可节约的空间和余地，在这样的工作熏染下，长此以往，员工的思维和意识必然会树立勤俭、节约、最大化利用的良好习惯，无形中优秀的企业文化也随之建立或得到改善。
2.房地产开发中的成本控制管理策略
房地产开发投资周期长、资金投入量大，而且面临各种不确定因素，如果成本管控不好，很有可能导致项目投资亏损。因此，成本管控也应在开发全过程中予以重视。
2.1事前控制
房地产开发的事前控制主要是投资决策和风险分析，对项目开发的成败起着决定性的作用。主要依靠详细的市场调查来发现市场机会、找准项目产品的市场定位和调整经营策略，而成本管理工作主要是提供各种动态和静态财务盈利指标和风险分析，供决策层决策参考。从某种程度上讲，项目前期投资决策阶段的事前控制就是做好周密、详细的市场调查，提供准确的市场数据和具前瞻性的产品定位。成本管理着重于合理的投资估算（或概算）和财务分析。
2.2事中控制
事中费用控制是指在房地产开发项目实施过程中的成本控制。项目实施过程主要分为设计、施工、销售（预售）三个阶段，其中前期的设计阶段尤其是方案设计最为关键。一方面，方案设计体现了产品定位和功能业态，很大程度上项目能否盈利，要看产品方案设计是否合理。另一方面，方案设计也是影响项目成本的重要因素。一般而言，前期策划和设计影响了80%以上的项目投资，其中结构成本又占据了土建总成本的40~60%。因此，此阶段的成本控制主要着重于建筑结构方案的合理优化和精细化设计，通过限额设计达到成本管控目标。
房地产开发项目施工阶段的成本控制主要是对设计变更和现场签证的管控，确保工程造价在成本目标范围内。销售（预售）阶段的成本管控主要是严格控制营销推广费用的支出。
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2.3事后结算控制管理
在房地产开发项目进行到后期时，这一时期的成本控制则主要通过对整个工程量的结算审核控制，在进行具体的结算审核工作时，相关工作人员应注意凡结算工程必须按设计图纸及合同规定进行计算，如有未完成的项目应在验收单中注明，结算时予以扣除。同时，应做好工程签证及预算增减工程量的清理，重点做好材料价差及竣工工程结算项目的审定工作，审核时应与原合同文件对照，如在固定总价合同工程预算（标底）内已含项目不能重复出现。
3.实例分析某地产开发项目的成本控制管理
3.1项目概况
某工程项目地块项目规划总用地面积为115230m2，总建筑面积约194781m2，容积率为1.69，用地性质为商业和居住用地，定位于城市高端住宅小区，是A公司通过公开招牌挂取所得。
3.2投资决策阶段
投资决策阶段的成本管理工作时对项目投资机会的选择工作和相关投资决策活动的管理。A公司在此阶段所进行的成本费用管理工作就是确保充分的市场调查研究工作和尽可能的详细完善的进行投资估算的编制。投资估算主要是根据项目前期的调查资料，进行相应的经济和社会效益的测算，通过具体的数据来反应项目的远期利益，最终为项目的决策提供更加准确的基础。
3.3设计阶段
房地产开发项目的设计阶段主要是指在项目决策结束后项目施工之前，所需要进行的准备活动，主要包括土地的拆迁和整理，项目产品规划设计的过程。A公司在房地产开发项目的设计阶段主要通过限额设计来实现成本的控制管理，其实施步骤是：确定项目的总成本限额，按照该工程量后者工作分项进行成本逐层分解，确定每个单项工程的成本设计限额作为初步设计的限额标准；按照对应的部门和工作进行细化，作为施工图设计的限额标准；最后，在整体经济技术指标的比对后，确定项目详细施工图设计。
3.4施工阶段
房地产开发项目施工阶段的成本管理的主要任务是以最少的资源投入实现工程项目建设的目标，在此阶段最大的任务是采取措施努力节约资源的投入量。A公司在该项目施工阶段主要采取的成本控制管理的步骤是：首先编制施工项目施工的成本费用计划，确定整体的控制目标；其次，选择和审核好施工方案；最后，选择良好的裁量供应、制定现场设计变更控制方案、选择工程监理。只有在项目进行的每一步都详细的进行成本费用的管理，才能真正的取得最小的费用成本。
3.5竣工阶段
工程竣工阶段是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，工程资料齐全，并符合合同其他要求之后，发包单位对其进行最终工程价款确认。A公司在项目竣工结算时的成本管理主要有以下几个方面：①按照工程合同约定的相关条款进行工程竣工阶段；②竣工结算时对工程所进行的工程记录及验收签证进行了详细的核查，尤其是隐蔽工程的验收记录；③各项标准严格按照国家有关规定或者合同约定的标准进行考核和结算。
3.6成本控制效果
在项目运营完成时，根据财务的计算，该项目的预算成本和实际发生的成本显示：该项目运营的实际成本变动不超过4.7%，变动率非常的小，同时也为A公司节省成本2296万元，完成实现了A公司的成本管理的目标，为整个公司的管理效益的提升起到了非常重要的示范作用。
结束语：综上所述，成本管理贯穿于房地产开发的全过程，只有企业全员都重视成本管理，企业不断加强成本管理及完善成本管理制度，促进成本管理的标准化、规范化，和信息化，才能最大限度地降低各项成本费用，提高企业的投资效益及市场竞争力。
参考文献
[1]刘津玉.房地产开发过程中的成本控制[D].浙江工业大学.2016.
[2]李礼岳.房地产开发企业如何控制项目成本的分析[J].现代商业.2010.
[3]蒋涛.房地产开项目施工阶段投资控制刍议[J].工程建设与设计.2011.
论文作者:庞波
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第33期
论文发表时间:2018/4/25
标签：成本论文; 项目论文; 阶段论文; 成本控制论文; 房地产开发论文; 工程论文; 成本管理论文; 《建筑学研究前沿》2017年第33期论文;