关于新型城镇化建设中的老街立面改造的造价控制论文_文武

关于新型城镇化建设中的老街立面改造的造价控制论文_文武

——益阳市沧水铺镇新塘街立面改造造价分析

文 武

(益阳市沧水铺镇国土规划建设环保所 湖南 益阳 413064)

【摘 要】 随着国家新型城镇化建设的推进,城镇的发展进程越来越加速推进,同时对城镇的建设要求也越来越高。城镇老街都是建设年代久远的房子,经过几十年的发展,老街已经成为一个城镇的商业化中心,老街的破旧严重影响镇容镇貌,对老街进行立面改造,彻底改造老街的形象,形成商业街特色,既能促进商业发展,又能提高城镇的品味,带来较大的社会价值,这是目前城镇老街改造中采用较多的做法。下面以我镇为例浅谈一下老街立面改造中造价控制。

【关键词】 新塘街;立面改造;造价分析

【中图分类号】TU723.3  【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544(2017)24-0174-02

1.前言

益阳市沧水铺镇位于益阳市东南部,是益阳市的工业重镇,是闻名全国的“包装袋之乡”。先后被评为全国文明村镇、全国重点镇、湖南省第三轮示范镇、湖南省省级卫生镇、湖南省“两型”示范镇,2015年被纳入湖南省新型城镇化试点镇。

新塘街是我镇一条东西走向老街,全长256.69m,该街两侧房屋大多数始建于七八十年代,东靠319国道,西邻镇中心医院,层数基本在2~5层,随着城镇建设的发展,东侧靠319国道均有所改建,层数均为9层,本街位于镇中心,街道两侧店铺基本以服装、化妆品、生活用品为主,平时人流量相对较多,商业繁荣,整条街由于修建较久,外观破旧,线路混搭乱接,严重影响我镇镇容镇貌,2016年经我镇研讨,决定启动新塘街立面改造,这也是我镇第一条立面街道改造,是深化和探索新型城镇化建设过程中一个新试点。

2.前期工作

通过我镇建设站与设计院人员的入户调查,综合考虑居民意见,结合旅游与我镇的历史文化、技术的可行性与经济的合理性,本次改造将遵循保留与改造相结合的原则,在不进行大规模拆建的同时,发掘沧水铺镇千年古镇文化底蕴,将新塘街凌乱形象进行统一化,实现传统精神与现代时尚的融合。主要改造内容为:

(1)入口处面向外侧的墙面。考虑到该处阳光充足,用灰色格栅修饰外墙面,在遮阳的同时也可将空调外机隐藏,到达统一美观的目的。

(2)新塘街内房屋外墙面与屋顶装饰。以黑、白、灰色为主。

(3)广告牌。尊重商铺业主意愿,保留制作精美的广告牌,对不符合审美和整体要求的广告牌进行改造,所有广告牌在水平方向保持一致。

(4)成本目标:改造面积约5700平米,按500元/平米估算造价285万元。

3.预算情况

本街改造采用的是现代古典式,改造的主要内容包括:靠319国道侧采用1.5mm折板式铝孔板,街道两侧主要采用生态木方加生态木窗,底层镶贴仿古砖,每隔2~3间门面设置马头墙,屋顶采用仿古瓦屋顶,工程预算按照《湖南2014建筑工程定额》、《湖南2014装饰工程定额》、《湖南2014市政工程定额》、《湖南2014安装工程定额》、《2005修缮定额》计算规则进行工程量计算,人工工资按湘建价〔2014〕112号综合工资单价建安工资按76元/工日,装饰工程按90元/工日。),根据《湖南省建设工程造价管理办法》(省人民政府令第192号)各种取费按照湖南省建设工程费用标准取费,税金按计税地区县城镇3.413%计算,材料价格按照当地造价部门分布的信息价及市场价,由于立面改造大部分材料价信息价缺失,大部分采用网上询价,经预算计算227.35万元,经财评审定预算价为187.62万元,按照政府以奖代投项目规定劳保基金未计入控制价内。

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4.实施过程造价过程控制

项目开始实施后,我站组织施工单位、设计单位、监理单位对造价控制提出了如下要求,并且在合同中给予明确:

(1)合同总价范围内的已中标的工程量清单综合单价不再调整,如实际未发生项目内容按实扣回。

(2)设计变更部分结算依据

1)设计单位出具的整套图纸以及设计变更资料;经甲方、乙方和监理单位三方代表共同签署认可的竣工图以及现场签证资料。

2)现行2014年《湖南省建筑工程消耗量标准》、《湖南省装饰工程消耗量标准》、《湖南省安装工程消耗量标准》及配套的湘建价【2014】112号文件。

3)设计变更部分人工工资单价结算时装饰工程按90元/日执行、建安工程按76元/日执行。

(3)设计变更部分合同价款的调整按下列方法进行:

1)合同中已有适应于变更工程的综合单价,按合同已有的综合单价变更合同价款。

2)合同中只有类似于变更工程的综合单价,可以参照类似综合单价变更合同价款。

3)合同中没有适应或类似于变更工程的综合单价执行现行消耗量标准及《湖南省建设工程量清单计价办法》,并按施工期本市造价行政部门发布的预算价格及市场价格调整材料价差。

(4)如乙方为了便于组织施工,或为了施工安全,避免干扰等原因需采取相应的技术措施而提出的局部变更设计,除须得到监理单位及甲方批准外,由此而增加的费用由乙方自行负担。因乙方擅自变更设计发生的费用和由此导致甲方的直接损失,由乙方承担,延误的工期不予顺延。

(5)乙方在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用,须经监理单位审查并报经甲方批准。未经批准擅自更改或换用时,乙方承担由此发生的费用,并赔偿甲方的有关损失。

(6)考虑施工工期较短,施工期间人工费和机械费除政策性调整外不予调整(中标价部分不作调整)。

(7)及时对现场工程量进行签证,并要求施工、监理、业主三方到场进行确认,签证单后并附相应的影相资料。

5.结算审计

工程竣工验收后,进入竣工决算初审,我方按照重点审核法,主要对工程量比较大、单价较高进行了重点审查,对施工单位上报的结算单价审核时发现,结算单价未按照施工合同的相关规定进行调整,对竣工结算工程量进行审减,同时对新增单价重点审核,通过网上询价及相关信息价,对新增单价进行了审减。

6.结论

通过老街立面改造,最终结算价达到850元/m2,造成造价增加变化的原因主要有以下几种,一是前期准备不足,原设计不够详细、导致许多工程量漏算。二是乡镇第一次进行立面改造缺少相应经验,我们基层缺少相应专业的造价人员,清单缺项漏项较多。三、立面改造涉及改造户较多,意见不统一,同时原有房屋结构都是早期空斗砖结构,设计没考虑装修改造荷载,未对原结构进行加强处理设计,同时改造后未考虑排水对居民影响。四、没委托第三方专造价事务所,进行全过程跟踪及结算审计,运用市场的技术力量进行专业管理。

参考文献

[1]湖南省2014 建筑工程消耗量标准

[2]湖南省2014 装饰工程消耗量标准

[3]湖南省2014 市政工程消耗量标准

[4]湖南省2005修缮工程消耗量标准

论文作者:文武

论文发表刊物:《建筑知识》2017年24期

论文发表时间:2018/1/3

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