摘要：在近几十年来，房地产行业迅猛成长，房地产项目的开发往往涉及很多领域，在开发过程中会出现许多问题，其中最为关键的便是质量管理问题。本文主要是通过对房地产开发中影响质量管理的因素进行分析，进而来研究相应的管理对策。
关键词：房地产；工程质量；管理措施
引言
在房地产项目建设过程中，房地产项目管理工作不仅能够将房地产项目所有的弱点及问题进行分析，而且可以加强房地产项目管理工作。根据目前各类管理制度，对缺陷进行处理，对相关监控体系进行改善，全程管理房地产项目，避免不良问题的出现。
1房地产开发项目施工管理的意义
房地产开发项目具有投资量大、项目内容繁杂、施工技术要求高、开发建设周期长和风险大的特点，因此在进行施工建设的同时也要做好项目的现场施工管理。工程管理应和房地产工程建设同时进行，贯穿在整个建设项目的每个阶段。
开展房地产现场施工管理的意义在于：①通过管理加强各部门之间或企业之间的联系，取得多方面的配合和支持。在项目施工中任何一个环节都是建设的组成部分，都需要工程管理人员去协调沟通，才能保证项目有效开展；②作为基础性管理工作的现场管理，和项目建设每一个环节、工序都产生着联系，一线管理工作具有复杂性和综合性的特点，因此要求管理人员做好监督检查，了解现场施工中的每一个过程和细节问题，才能最终保证项目管理的质量与效率；③房地产开发项目的前期决策规划、建设施工以及后期竣工验收、运营管理都在项目工程管理范围内，所以开展项目现场管理是建设项目建设中最重要也是工作量最多的工作。
2房地产项目管理问题
2.1项目施工进度问题
房地产开发项目对项目施工周期有着明确要求，这种要求能够在项目合同中体现，并能够成为项目施工进度管理的最核心目标。从目前房地产项目管理基本情况分析，很多房地产公司都会将主要精力放在施工所得效益上，未能对项目进度进行充分管理，导致施工进度管理存在非常多的问题。这不仅会对房地产项目整体开发产生影响，还会影响管理效果，并且对企业经济效益的增长造成非常大的阻碍。基于此，房地产企业必须加强施工进度管理，这是企业必须尽快着手管理的重点内容之一。
2.2质量管理上存在的问题
不少房地产项目施工人员为方便施工没有严格按照工程设计图纸开展施工，或采取的施工工艺不符合要求，或没有严格遵守施工工序，在上一道工序完成后没有通过细致验收就进入到下一道工序，都会影响最终工程的质量。还有一些单位的监管人员没有认真履行监管职责，没有实际参与到项目施工现场管理中去，无法及时发现偷工减料或其他影响质量的问题。此外，施工人员自身素质和技术水平也有待提高，综合能力有待加强，这些都会影响最终施工项目的质量。
2.3项目施工安全问题
施工项目管理需将管控力度加强，对施工现场进行全面的安全管理。从目前项目安全管理基本现状分析来讲，存在非常明显的安全隐患，不仅会对建筑物使用时间及功能产生影响，而且会对人们生命及财产安全造成威胁。基于此，需要提升房地产项目施工安全管理基本水平，严格控制项目建设过程，只有这样才能保证施工顺利进行，确保预期发展目标的达成。
2.4设计管理上存在的问题
随着房地产开发项目朝着系统化、集成化和规模化方向发展，房地产开发项目设计内容更加复杂，在设计时不仅要考虑整体建筑结构、建筑功能，还要考虑和周边环境的协调、而且要注意建筑项目的美观性，以及与未来城市发展之间的协调性。为尽快投入到建设中有时会出现赶工期的现象，房地产项目设计人员如果不能深入到现场开展工作，设计的方案之间就没有对比性或和实际情况不符，进而影响后期工程施工进程，出现设计变更问题，无法保证建设周期和建设质量。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
3房地产项目管理问题解决措施
3.1决策阶段
在房地产工程质量管理过程中，决策阶段的任务主要是对该工程项目进行准确识别，具体表现在两个方面。第一，房地产行业现状条件下，企业应当与市场发展需求以及需求者的诉求结合在一起，尤其是刚需更为重要，这样才能提高决策的针对性以及房地产工程项目建设与发展的战略性。第二，房地产开放商应当立足实际，结合拟建工程特点以及功能性要求，从技术性、经济性等方面综合考虑，对其可行性进行综合论证，最终确定合适的项目建设方案。
3.2设计阶段
在设计阶段，主要存在的质量问题是设计方案的选择，一些开发商或是因为自身实力不够，又或者因为没有足够的资金去聘用一些优秀的设计师来提供设计方案，又或者一些单位没有足够的耐性去选择最优的设计方案，这样就会使设计质量不高。细节问题太多，以至于在施工过程中施工人员看不懂图纸，拖延施工进度，并且影响施工的质量；其次是分析质量目标能否实现。正如上述的上海中心大厦建设，先用模型进行试验，看该建筑是否能达到质量要求，能否达到稳定性要求。因此，要将施工图的设计交给专业的设计单位，并要控制设计的质量。
3.3安全管理方面
安全管理问题是建筑施工的首要工作，不仅可以有效地保障生产进度，还能进一步推动企业的发展，对此，企业在施工之前就必须要建立完善的安全管理条例，并落实到人，将安全管理工作真正做到位。其次，施工过程中的安全监督员和安全监督部分也十分重要，对整个施工质量进行全程监督，如果施工质量不达标就不予以进行下一道工序的施工，必须进行施工整改。另外，也要在施工的过程中，不断的提高员工的安全管理意识，并开展相应的安全管理培训，让员工可以真正具备安全意识，可以真正地按照安全管理制度进行施工，不投机取巧，不耍小聪明，脚踏实地，将安全施工落实到每一道施工工序中。
3.4项目进度管理
房地产项目决策开始阶段需要完成调研工作，对当地房地产行业实际设计水平、施工水平、技术应用情况、气候条件、材料供应情况等内外部条件进行调查，按照调查情况进行房地产项目总体施工进度目标编制，根据项目动态控制情况进行项目进度施工情况分析，并进行调整，确保项目能够按照原计划施工进行，不影响项目总目标进行。房地产项目前期调查工作非常重要，对项目的正常进行有着决定性影响，房地产企业经常会将这一细节性问题忽视，影响项目进行，因而需重视前期调查工作，并加强加调查结果的分析。
3.5现场管理中的质量管理
由于工程实物的形成过程是一个系统的过程，所以施工现场的质量管理也是一个由对投入原材料的质量控制开始，直到工程完成、竣工验收为止的全过程的系统控制过程。施工现场质量管理应该遵循“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，在质量管理体系中着重控制管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进，事先分析在施工中可能产生的质量问题，并提出相应的对策和措施，在每一道工序或环节结束后都要进行严格的验收审查，且通过审核后才能进入到下一道工序或环节的施工中，将各种隐患和问题消除在产生之前或萌芽状态。
结语
在房地产项目开发过程中，应该始终以质量为核心，时刻监管工作中各项环节的质量问题。监理工作要准确到位，及时发现隐患并排除隐患。这样，我们的房地产行业才能满足人们对房地产行业的质量要求，为人们的日常安全提供了更为权威的保障。
参考文献：
[1]张晓林.房地产项目管理中内部控制的运用途径[J].住宅与房地产，2019（27）：122.
[2]李虎，于美豹.房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析[J].住宅与房地产，2019（24）：20.
[3]陈碧.试析精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用[J].中华建设，2019（8）：66-67.
论文作者:黄伊超
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
标签：项目论文; 房地产论文; 房地产项目论文; 质量论文; 工序论文; 质量管理论文; 开发项目论文; 《基层建设》2019年第30期论文;