韩军红
（贵阳高科控股集团，贵州，贵阳，550081）
【摘 要】中国的住房保障体系由于公租房的推出而开始逐渐的形成一个完整的体系，现在我国保障性住房的主体形式就是公共租赁房。在我国并没有具备充分的实践准备及相关理论准备的情况下，政府为了将高房价的压力缓解下来，使群众“住有所居”的问题得以有效解决，这是我国公共租赁房建设的背景。公共租赁房具有社会保障的作用，然而在我国建设公共租赁房的管理工作当中仍然存在着较多的问题，使得我国公共租赁房的发展受到了一定的影响。本文针对我国大型公租房的建设管理当中存在的问题进行了分析和介绍。
【关键词】 公租房；建设；管理
由于人与人之间能力的差异以及自然资源禀赋的差异，在市场经济社会的发展当中存在着一定的不均衡性。由于支付能力不足而使得很多家庭无法购买住房，就是这种差别在基本需求当中的具体体现。政府提供的公共租赁房具有调控方便、价格低廉以及租金稳定的特点，因此在社会当中受到了普遍的欢迎。然而现在我国的公共租赁房当中仍然存在着一定的问题，因此必须要采取积极有效的措施对其进行解决。
1.大型公租房建设管理中存在的问题
1.1 无法保证质量
现场人工作业是现代公租房主要建设方式，然而在我国的施工单位当中，很多工人具有普遍较低的技术水平和素质，而且没有经过正规的专业培训，所以在具体的施工过程中存在着较大的误差率以及不规范的操作等各种问题。除此之外，由于施工单位不健全的员工管理机制，因此存在着不明确的施工质量责任界限，这些情况都严重的影响到了公租房的施工质量。
1.2 资金来源渠道狭窄
公共租赁住房的持久性和稳定性受到了资金问题的严重影响，这已经成为了公租房制度安排必须要解决的一个问题。大力发展公租房不仅要将房源所需要的资金问题得以解决，同时还要对长期的房屋管理费用以及维修费用担负起来，再加上需要供应的包括教育以及医院等在内的公共设施服务等，往往需要占用巨大的资金以及较长的建设周期，这样就使得公租房的资金长期供应受到了严重的威胁。
1.3 不健全的公租房建设管理模式
我国现代的建设管理程序很难使建设公租房的需要得到充分的满足，首先政府主导的公租房的建设以及选址的各种过程，然而在具体的建设过程中却存在的监督真空的弊端。缺乏合理的管理机制以及监督机制，因此无法使工程的验收以及质量等问题得到确保。其次，公租房的地位具有一定的特殊性，因此往往需要将生产周期缩短，并且使其建筑质量得到确保，所以对管理者以及施工工人的素质和技术等都具有较高的要求，然而现在我国并没有将合理的激励机制建立起来，并且将各方人员的积极性调动起来，因此存在着较多的问题。
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2. 大型公租房建设管理问题的解决措施
2.1 致力于公租房科学建设体系的建立和健全
①受政府应该对公共服务职能进行主动承担，由国有企业或者政府对公租房进行承建并持有产权，只有这样才能够使国有资产保值增值以及公租房的公益属性得到有效的保证，由政府主导、国企承建，这样就能够利用免收税费的方式从而使公租房的成本得到大幅度的降低，同时也可以有效的避免公租房出现房产泡沫。
②针对规模进行合理测算，应该以城市和产业在未来几年的人口集聚规模以及发展趋势等为根据针对公租房的需求量进行测算，这样在建成公租房之后，再加上各类安置房以及廉租房等保障性住房，就可以将30%以上的住房困难家庭真正的覆盖起来。
③针对布局进行科学的规划，在建设公租房的时候必须要选择人口集聚区、开发区以及交通条件较好的地段，并且将商业以及公共配套做好，同时以蓝领以及白领等不同群体的经济条件和需求为根据，采用差异化租金以及分档建设的方式，真正使这些人群能够各得其所。
④使资金的平衡性得到确保，我国各地应该致力于保障性住房建设力度的不断加强，针对投融资渠道进行积极的探索和拓展。在具体的介绍过程中应该避免对外地投融资模式的直接借鉴，而应该与本地的实际情况相结合，真正的将储备土地的两个循环的工作抓好，最终使公租房前期开发的投入得到确保[1]。除此之外还应该通过引进社保基金、住房公积金、发行企业债券以及银行和非银行机构贷款等各种形式，将充足的建设基金提供给公租房建设。除此之外还可以利用社会捐赠、房地产信托投资、信托资金、保险资金以及社会投资方式等最终能够使公租房建设管理的资金得到充分的保证[2]。
2.2 加强公租房建设的质量控制项目建设的核心就是工程质量，而且施工质量还是各个施工环节工作质量的综合反映。因此必须要做到以人为核心将完善的管理制度、技术管理体系以及质量管理体系建立起来，最终将良好的工序活动环境条件提升上去，全面提升公租房工程质量。同时还要对检察监督的手段这些充分的利用针对工序质量标准进行严格控制，最终使整体的工作质量得到保证。
2.3 针对公租房进行科学管理
①在各级政府的财政预算当中要全面的纳入公租房建设，政府需要对公租房进行统筹安排，并且将专项的规划做出来，同时提供必要的财力作为公租房的保障。
②科学的管理公租房的租金：首先，财务部门和物价部门应该以支付能力、投资运营成本以及市场租金水平等为根据最终将公租房的租金水平确定下来，同时还要予以定期的公布[3]。其次，要将土地使用管理的工作做好，公租房如果是由政府投资建设起来的，那么其租金收入应该以政府非税收入管理的规定为根据向同级的国库缴纳，公共租赁住房的投资补助、管理维护以及公共租赁住房贷款的偿还等属于租金收入专项的使用范围。
3.结语
相对于以前的住房保障措施而言，尽管公租房仍然存在着各种问题，然而其仍然具有极大的优势。作为我国保障性住房体系中的重要要素，公共租赁住房在我国的社会经济发展当中具有十分重要的作用，其能够使我国的住房保障问题得到极大程度的解决。因此必须要致力于公租房建设管理的不断加强，从而能够使公租房的作用充分的发挥出来。
参考文献：
[1]王勇.探索创新完善公共租赁住房建设管理体系.城乡建设.2012（5）：28~29.
[2]杨丽娟.PPP 模式下公租房项目产权结构与治理机制研究.城市建设理论研究（电子版）.2012（14）：34~36.
[3]庞元.创新公租房投融资制度的探索与思考.中国房地产.2011（01）：23~24.
作者简介：
韩军红，男，汉族，湖北红安人，1978年生，造价工程师，主要从事房地产开发和园区基础建设
论文作者:韩军红
论文发表刊物:《工程建设标准化》2015年5月总第198期供稿
论文发表时间:2015/9/15
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