摘要:随着经济水平的逐渐提高,建筑房地产业得到了进一步发展。建筑房地产业对我国的经济发展起着重要作用。建筑房地产业关系着建筑企业的经济效益,还关系着国民生计,因此该产业备受关注。建筑房地产业链比较繁琐,涉及领域比较广,也是容易产生纠纷的一个产业,本文就此展开了探讨。
关键词:房产;面积测绘;法律纠纷
前言
面积测绘是房地产领域常规测绘手段之一,测绘的成果直接影响到产权人本身的利益,同时面积测绘与管理业务结合,其政策性比较强,但是相对来说技术上还是比较简单的。如今地产业的整体发展非常迅猛,建筑的形式也是非常多样化,面积测绘的规范中有些要求不够明确,与行业整体的趋势并不符合,导致面积测绘的人员对一些特殊的情况是无法把握的,造成了面积纠纷。如今来看为了防止在面积测绘中出现较大误差,要完善的地方还是比较多的。
1 提高面积测绘精度的措施
1.1 面积测绘规范的精度要求
规范的面积测绘精度要求,房产面积精度被划分为三个等级,每个等级的误差都是有严格的要求。同时面积测绘的测量规范对边长的精度以及误差方面没有详细的规定,这种情况下规范要求的面积测绘结果误差还是要小一些,所以当面积测绘人员在实际的测量中,一定要对规范精度的要求进行准确地掌握,若是精度不符合要求,这个时候就要进行新的面积测绘。
1.2 尺寸数据的采集
在面积测绘的前期,面积测绘人员进行准备工作,要对详细图纸进行收集以及分析,这样后期开展的面积测绘才会效率更高,设计图纸中主要关注的,就是结构墙尺寸、设计柱轴向尺寸以及各部分功能等。在面积测绘中,要结合各方面的条件对房屋前面的边缘尺寸进行测量,还要附加粉刷层以及保温层,并且要考虑建筑完工后的实际情况。对于阳台和楼梯这些特殊的位置,面积的计算不考虑高度的问题。
1.3 加强施工图测算和预售面积准确性
对于预测面积以及实际面积之间有差异的问题,要提升面积测绘的准确性,也要提升预测面积本身计算准确性,尤其是在面积测绘的实际开展中,不仅是方案图纸上要进行面积的测量,还要进行施工图纸测量。这样让预测以及实际测量的面积相互对比,让误差尽可能降低。预测面积是在图纸上获得数据,精确度直接影响到预测面积,因此施工图进行面积测绘之前,要对图纸进行全方位的检查,保证图纸是经过审核的,上面的尺寸标记也是要保持足够清晰,有详细的设计说明,在不同的部位有对于功能的标注。
1.4 成果资源的检查和分摊认定
面积测绘以及计算的完成,需要对面积测绘的成果资源展开详细的检查,主要检查的内容,就是各个房屋套件的分户界限,一些共有的部位,对房屋边长的取值以及对房屋面积等级计算,这些是否足够准确,共有面积的分摊是否是符合相关规定的,房屋的坐落以及委托人名称等这些要素是否出现遗漏等。对面积测绘的成果进行检查,是非常重要的环节。
2 我国房地产法律制度
2.1 我国房地产法律制度基本概念
房地产法律关系是一种综合性法律关系。房地产关系是在获得、开发、利用、买卖和管理房地产过程中形成的社会关系。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产关系既包括财产型关系,也包括非财产型关系,既包括平等主体之间的民事法律关系,也包括非平等主体之间的行政法律关系。房地产法律制度是为了对房地产市场以及其中的关系进行规范和调整的,而设置一系列法律规范和调控政策的制度体系。作为国家法律制度体系的重要组成部分,我国房地产法律制度主要有规范文件层次多、规范文件变化快以及行政管理性质突出的特征。首先,房地产法律制度的立法层次诸多,具体涵盖宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章等。此外,通常当国家在针对房地产市场的某些问题出台相应法律法规或政策文件的时候,地方政府也往往会公布一系列地方性法规、地方性政府规章或政策文件等。其次,房地产法律制度的规范文件也一直处于变化之中。随着社会主义市场经济的快速发展,我国房地产市场经济也在发生日新月异的变化,为了适应房地产市场的变化,国家一方面要修改废除不再适用的法律规范,另一方面还需要制定新的法律规范,这就使得我国房地产市场的规范文件处于不断更新的状态。此外,由于各地房地产市场的具体情况存在差异,这就使得国家层面给出的规范通常是宏观层面的,在不违背上位法的法律效力的前提下,地方政府留有一定的制定具体规范的权力,这样就会导致有关房地产市场的地方规范变得复杂而繁多。再者,我国房地产法律制度还具有行政管理性质突出的特征。我国房地产市场是我国国民经济的支柱型产业,房地产产业链深刻地影响到各行各业的发展,对于如此重要的领域,国家对房地产市场的干预十分显著。具体而言,《宪法》规定“城市的土地属于国家所有”,除国家所有的土地外,由集体所有。《宪法》同时规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”在我国,就目前而言,仅“土地的使用权”可以依照法律的规定进行转让,这与部分外国国家针对土地权利的规定是显著不同的。在我国,从土地使用权划拨、土地使用权出让到土地使用权转让,从土地的利用规划到建筑施工管理,从房地产市场商品的开发售卖到中介服务、物业服务等,国家有关职能部门均引导、监督和调控这些环节,行政机关的管理一直贯穿其中。
2.2 我国房地产法律制度的体系构成
经过数十年的发展,我国已经基本建立起具有中国特色的房地产法律制度体系。在规范性文件层面上,中国的房地产法律制度包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章以及行业规范文件等构成。《宪法》在我国法律体系中具有最高效力,其对土地的归属、使用、流转和保护做出了原则性规定,其他法律均不可违背宪法精神和原则。由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律在地位上和效力上低于《宪法》,但也是制定行政法规、地方性法规以及行政规章等文件的依据。我国房地产法律制度包括的法律主要有《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《民法总则》《民法通则》《物权法》《合同法》等。由国务院制定的行政法规也是我国房地产法律制度体系中的重要规范文件,是对上位法规定的补充,如《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》等。由地方人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规在地方行政区域内有效,就上海市而言,有《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《上海市城市规划条例》《上海市住房公积金条例》等规范文件。行政规章包括部门规章和地方政府规章,是行政部门依法制定和发布的规范性法律文件,如《城市房地产开发经营管理条例》《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》等。此外,房地产法律制度体系中还存在行业规范文件,这些文件没有法律上的效力,但是也有一定约束力和指导作用,如《房地产估价规范》。
结语
法律手段是对房地产市场的监管调控手段之一。具体而言,国家建立针对房地产市场的法律监管制度,运用法律法规等来规范房地产市场的各个要素,同时规范房地产市场中的各种交易行为。国家监管机构通过法律法规以及政策性文件引导和约束房地产市场交易行为、竞争行为以及政府参与房地产市场的行为,从而协调各方利益,促成房地产市场的健康发展。
参考文献:
[1]邓婕.房地产市场垄断行为法律规制[J].濮阳职业技术学院学报,2017,30(06):54-57.
[2]王亚楠.我国房地产税现状分析及法律改革的研究[J].河北企业,2017(06):91-92.
论文作者:谭啟扉
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第12期
论文发表时间:2019/8/27
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