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摘要：对房地产工程造价实施全生命周期的管控具有重要意义。当前房地产工程成本控制在房地产市场大环境下，存在诸多问题，导致地产公司效益低下。由此，本文结合全生命周期的成本控制进行了探讨，仅供参考。
关键词：房地产；造价；成本控制
在建设用地价格越来越高，用地分配不均衡的情况下，以最少的成本，获取最佳的效益，尤为关键。现阶段房地产开发商应在工程造价管理中，实施工程全生命周期的成本控制，真正实现降低成本、提高效益的目标。
一、房地产工程造价成本控制存在的问题
在当前政策背景下，房地产工程的质量要求极高，新工艺、新技术、新材料的应用以及劳动力成本增加，使得房地产工程造价越来越高。动辄就是上亿投资，当然由于造价具有不确定性，只有当完成最后的决算才能知晓具体的造价。加强造价控制，是帮助企业获得经济效益的重要举措之一，是促进企业发展的关键手段，有效的工程造价控制还能反过来优化工程设计，使设计预算的编制更加合理，最终实现双赢。尽管住建部陆续发文，要求在2020年建立健全工程造价机制与管理体系，但这并非一蹴而就。目前，就工程造价成本控制来看，依然有很多问题。
例如，编制清单时工程量少算、漏算，清单特征描述不准确；低价中标，或是随意报价；在基建体系方面缺乏战略合作伙伴或是参差不齐；使用需求、产能规划始终未认真研究评审，经常在工程建设过程中进行调整，带来大量变更从而影响造价；质量要求越高，造价就越高，如果工程施工中存在质量问题，必然需要返工整改，必然增加造价。
上述这些问题的实际例子屡见不鲜。比如某工程图纸砂卵石厚度1m，在图纸答疑中要求需要参考地质勘察报告。在预算时，造价人员就对地质勘察报告没有足够重视，忽视其中关于砂卵石厚度方面的要求，进而导致与地质勘察报告提出的3.5m换填厚度不符，导致出现70万左右差价。又如某工程清单由业主提供，结算时调整工程量，业主要求重新分析单价，但工程量超原清单一半，超出部分不允许计管理费，导致纠纷。
二、实施全生命周期成本控制的思考
（一）实施全生命周期成本控制的意义
房地产工程造价实施全生命周期成本控制就是对工程决策、设计、施工、竣工、运营等几个阶段进行系统性的成本控制。简而言之就是全过程的成本控制。成本控制在企业管理当中是一个十分重要的组成部分，对于促进增产节支，强化经济核算，提高企业整体管理水平意义重大。在当前房地产市场竞争激烈的背景下，房地产开发商要生存发展，就必须向质量要效益，并通过管理，以切实有效的成本控制手段来使工程造价最小化，并使工程达成最佳的质量成果。而工程造价是一个过程，要经历估算、概算、预算、结算以及决算，才能最终确定造价。这其中的不确定因素多，因而实施全生命周期的成本控制具有十分重要的现实意义。
（二）实施全生命周期成本控制的策略
上文提到房地产工程的实施有五个阶段，而工程造价的确定也有五个阶段，它们之间是一一对应的。也就是说实施全生命周期成本就需要将房地产工程作为一个系统并将其分解为五个阶段，分别进行成本控制。
第一，决策阶段。一方面，在项目立项时，由于国家有很多政策法律上的限制，项目立项时的成本控制灵活性比较小，但应在国家规定范围内最大限度控制前期成本。主要控制征地费用、拆迁安置费用、规划条件成本、大市政费用、买断内容、付款总额、付款时间、手续风险、分层比例、交房标准等等。例如采用少交或晚交尽可能获取减免的方法来控制征地成本。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆又如在满足公司最大化利益的前提下，合理提高容积率、降低土地成本来控制规划条件成本。另一方面要进行周密规划，科学讨论规划方案，严格审批，这个部分最重要的就是可行性研究报告，它确定工程估算，必须通过科学合理的可行性研究报告，落实科学合理的估算。如果决策失误，工程效益必定很低，最终造成三超。
第二，设计阶段。有条件最好还是利用BIM技术进行设计，该技术应用得当对于控制成本具有显著的优势。当然不管采用的技术如何，关键可以采用限额设计来控制成本，它主要是利用投资估算来限制初步设计概算，然后由概算来限制预算，重视初步设计方案选择。严格控制施工图预算，重点控制工程量，强化设计变更管理，强化指标管理（如混凝土含量、钢筋含量、窗墙比等），强化设计优化多方案比选。施工图预算编制过程中，有70%的部分属于设计方的可控部分。所以关键还是要在设计人员内心中根植造价控制意识，制定有效的措施落实造价控制。当然，造价人员要复核设计图表，强化审核力度，尽可能杜绝图表的疏漏。
第三，实施阶段和招投标阶段。该阶段包括项目招投标、施工以及竣工。项目施工图预算编制完成，编制好招标文件，就可以开始招标，形成合同价，施工单位依据合同开始施工。
招投标阶段，成本控制的难点在于标书的制定，而控制重点在于评标。房地产开发商应建立承建商、监理、材料与设备供应商名册与资料库，并在其中择优选择投标单位，由主办部门推荐报招投标工作组，并选取三家以上建立评审委员会。主办部门起草制定招投标标准文件，在评标时，优先技术评标、经济评标以及合作经历，进而综合评审投标单位。对于造价人员来说，这个阶段必须要保证工程量清单以及预算费用核算准确，按工程量编制预算书，在招投标过程必须公平公正公开，杜绝低价中标。
第四，施工阶段。做成本控制时要注意控制各种变更对造价的影响。同时要注意材料以及工程款的支付。在很多因素的影响下，施工阶段不可避免会出现一些改动。因而就需要建立成本控制目标，对施工过程实施全过程控制。组织机构必须高效精简，落实系统化管理。要具备科学合理的成本控制目标，以此为依托，结合工程实际，进行施工组织设计，加强审核与组织管理，合理安排施工顺序，避免窝工、杜绝返工。依据相关法律法规落实合同管理，尤其是出现变更时，合理利用合同可降低风险。尤其要重视材料管理，要在保证材料质量和供应的基础上，建立材料管理制度，加强采购监督，保证采购材料的质量与成本受控，核算材料消耗水平，落实余料回收回用制度，严格杜绝材料浪费。
第五，竣工验收阶段和运营阶段。工程造价依托工程量清单、各种内业资料等确定结算价格，此时工程的造价基本确定。这个过程中要控制成本，关键要依靠造价人员的素质以及工程资料。造价人员素质方面，必须要熟练掌握造价相关技能与知识，熟悉合同、图纸、签证等资料。造价人员在工程施工阶段要随时进入施工现场，了解情况，参与签证。要配合内业人员详细准备内业资料。内业资料是对工程的记录，它是工程结算的依据，因此必须要保证齐全、真实、可靠。
对于运营阶段，一方面，针对销售环节进行成本控制，一般以比例进行控制。但如果制定有费用目标总额，就需要控制具体的单项支出。这个环节由于对入住和物业有影响，所以一般考虑长线控制。一般可通过确定费用目标总额、考虑营销因素确定营销计划和费用，控制人力资源成本，控制营销工作进步，建立额度内调剂以及超额审批制度等措施控制这一阶段的成本。另一方面，针对物业来说，地产公司的支出主要就是亏损补贴、委托经营以及委托管理。客服中心承担这个阶段的成本控制工作。一般根据相关法律法规，以明文合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，由此控制可能的额外成本。
结束语：
房地产工程造价管理很复杂，涉及面广。因此，应结合房地产工程的各个阶段，实施全生命周期的过程控制，以最小成本实现利益最大化。结合管理实际经验，加强造价成本管理与控制，促使房地产行业的健康发展。
参考文献
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[3]林敏榆.全生命周期工程造价成本控制探讨[J].建材与装饰，2016，19：182-183.
论文作者:白新云
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/25
标签：成本控制论文; 造价论文; 阶段论文; 工程造价论文; 工程论文; 成本论文; 生命周期论文; 《建筑学研究前沿》2017年第15期论文;