物业税开征还有多远——1.何不尝试物业税改房产税？——2.困境下的必然选择——3.利用物业税调控住房市场——4.物业税估价的研究现状与未来发展，本文主要内容关键词为：物业税论文,未来发展论文,困境论文,住房论文,房产税论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
面对近几年不断高涨的房价，政府也采取了一系列调控手段，但是效果不是很明显。近年来，物业税的征收一直是一些业内学者专家热议的问题，去年政府也把开征物业税提到日程上，那么现在是否已经到物业税开征的时候？物业税的出台需要完善哪些细节？能否真正起到抑制房价的作用？由此，《中国房地信息》做了本期特别策划，针对物业税开征的必要性、难点以及对房地产业的影响做一些探讨。
何不尝试物业税改房产税？
《中国房地信息》记者 凤鸣
房价又迎来了新一轮的涨价大潮。中国社科院2010年中国经济形势分析与预测蓝皮书表示，全国85％的家庭买不起房，房价远远超出家庭收入。目前，由于中国房地产泡沫凸显，是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。
物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。老百姓为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。
征收物业税的条件
征收物业税取决于前提条件是否具备：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系；第二是建立满足征收物业税的技术条件；第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。
首先，物业税是不动产保有环节的税收，我国采取一次性收取40年、70年土地出让金，导致购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。但征收物业税的合法前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税。
其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税率该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1％还是征收3％，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中难以解决的问题。
最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。
从这三方面的前提来看，都是很难解决的。那么，是否有一种税可以代替物业税的作用同时又能方便、快捷地实施呢？可以考虑房产税。目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节，包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。
物业税、房地产税本无太大的区别，但是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。而且，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。
物业税能否降房价
物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，确实能在一定程度上抑制房价过快上涨。
据报道，北京开征物业税的制度设计及前期调研工作已基本成型。国家有关部门已同世界银行签订了相关合作协议，即将在北京进行物业税改革的试点工作。随后将在上海、南京、广东陆续实施，并向全国全面展开。这次改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等与房地产有关的收费合并，转化为房产保有阶段统一征收的物业税。
这一改革对于普通消费者而言，最大的好处就是房价有望大幅度降低。消费者在购买房屋时，其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，也就是说，把现在买房前一次性缴纳的税费，放到买房后，由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30％至40％，因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下降。
尝试征收房产税的构想
我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。
从国际上看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础，面临的问题是如何确定应税住房的范围。
分析发达国家和发展中国家的做法，会发现一些共同点。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。
上述做法，值得我国在设计物业税税制时予以考虑。但是，这些经验多数是物业税比较成熟的国家的做法，在我国物业税开征初期，不可能尽善尽美、一蹴而就。因此，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广、免税房产多、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。
引用全国人大财经委副主任贺铿的一句话：“很多地方官员可能希望房价泡沫化。包括在2006年、2007年的时候，中央政府在调控房价的时候，很多地方政府其实还是在救市。如果我们真的下了决心，那么这个决心就一定要下到底。”近日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”、“稳定”，表达了中央治理房地产市场混乱现状的决心。在2006、2007年频繁宏观调控政策均宣告失灵的前车之鉴下，我们建议国家开征房产税并确保政策实施的力度，彻底打击投资和投机的哄抬房价行为，真正实现调控房价的目的。
困境下的必然选择
赵向标/廖晓斌
开征物业税这条路，中国迟早必须走！要有效地促进房地产的健康发展，保障多数人的利益，就必须改革我们的规则体系，并选择一种有利于大多数人的规则和制度体系，只有规则的平权才可能带来利益上的平权，才有真正的健康的市场秩序，而这些正是物业税所能承担的责任！基于物业管理与房地产业的高度关联性，我们认为物业税一旦开征，势必会影响到物业管理行业。但是，目前开征物业税条件还不成熟，而且现在也不是推出物业税的好时机，因为目前政策重点是扩内需，首先要减少居民负担，而物业税的开征显然不利于增加居民的可支配性收入。因此我们推断，在短期内，开征物业税并不会有实质性的推进，主要可能还是停留在研究与空转层面。
十年争论与大势所趋
随着市场经济在中国逐渐落地生根，物业税逐渐提上日程，时至今日，有关争论已近十年。在我国改革的早期阶段，不少市场取向改革的支持者都认为，物业税征收只是早晚的问题，物业税是房地产市场正常运行的重要的制度支撑。如何用物业税来规范房地产市场和保障普通人民和利益，成了物业税近年的主题。
借鉴国外经验，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。在中国，关于物业税的官方表述，要追溯到中共十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。《决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2006年开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区的征税机关对物业税进行“空转”试点，2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转是指虚拟意义上的征收，没有实际资金参与，但一切步骤和真实征税流程相同，由地方税务部门和国土资源管理部门共同参与。空转试点为开征物业税积累了经验，取得了一些技术上的突破，但更主要的作用是发现问题。
总体而言，政府开征物业税有两方面的原因：一是节约土地资源，保证房地产业的可持续发展。近年，伴随着房地产业的发展，住宅面积标准盲目增大及用地浪费等问题越来越严重。物业税的开征在某种程度能有效保障未来住房消费，引导人们形成合理的住房消费观念，对节约土地资源有重要意义。二是出于房地产宏观调控的需要。物业税能在某种程度上抑制高房价。如果消费者在购房时除了要考虑一次性的购买成本外，还不得不考虑终生的持有成本，决策就会回到相对理性的水平上，需求就会得到相对抑制。
正是因为上述原因，物业税的开征便是经济和社会发展的必然。就现实而言，目前我国实行的是1994年确立的税制，这是一套以所得税、流转税为主体，其他税种辅助配合的复合税制体系。这套税制仍或多或少地带有计划经济的色彩，随着经济的发展，一些不尽完善的地方逐渐暴露出来。相比之下，从对房地产交易环节征税过渡到向保有环节征税，是一个大的进步，是政府试图引导人们改变住房消费模式的一种制度性设计。
开征物业税面临的困境
目前开征物业税面临两种困境：一种困境是来自民间的反应。物业税一旦开征，在短期内社会各阶层都会增加支出负担。不管已经持有住房的人还是正在租房的人。有住房的会增加持有成本，而租房人会因为房东持有住房成本增加转嫁到租金上而增大负担。同时，物业税也可能拉大地区差距，包括同一个城市不同地段之间加速分化。因为越富有的地区，房价也越高，地方政府从物业税获得的收入越高，也就越有经济能力进行公共投资，从而进一步增加了该地区的吸引力，并吸引大量高收入阶层向该地区迁入，再次抬高房价，充足地方财力，对该地区而言是一个良性循环。但代价是贫穷地区地方财政收入紧张，人口迁离，陷入恶性循环。同时这意味着大量的优质公共品、公共资源会被高收入阶层垄断独占。这种结果极有可能导致在某种时候不得已而退回到计划经济的体制中去，通过计划经济来重建平等竞争的市场。
另一种困境是地方政府的反应。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收物业税的积极性。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。对政府而言，相关收入已成地方应届政府财政收入的主要来源之一，不继续“寅吃卯粮”下去，就要过苦日子、穷日子了！混水才可以摸鱼，若进入水至清的境地，就无鱼可摸了！强大的法治体系，规范的市场秩序，恰恰是某些地方个别依赖“土地财政”聊以度日的官员们的噩梦！但恰恰正是这样一批人，占据着不少地区经济改革的话语高地，对诸如物业税的征收持反对意见。
两种力量的反应，一个是不满现实的；一个是垄断了资源分配的，物业税就会陷于一种无奈可何，但这并不是缓征或不征物业税的理由。基于未来发展的趋势，物业税征收是一种必然要求！
来自三方面的挑战
如物业税进入实征过程，其自身会面临多方面的挑战，主要来自以下三个方面：
首先是评估能力不足的挑战。物业税将以不动产的市场现价作为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础。这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前的主要问题是，一方面需要一大批评估技术人员，另一方面开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。如果想全面开征物业税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。
其次是纳税人自身抵触的挑战。所谓物业税从理论上说是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。在中国，物业税可简单地理解为“把本来一次性交70年的‘土地出让金’分成70年来收”，这样就大大降低了房地产开发成本，这将降低房价，同时也会遏制一般房地产投资。开征物业税后，如各种条件具备，纳税人所持有的物业可能因此得到更好的保值与增值。也只有如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。但毋庸讳言，中国房地产市场的未来前景并不被所有人看好，而行政垄断的力量则仍在不断强化之中，多数人对持有物业保值增值缺少信心，也就缺少主动缴纳物业税的动能。而舆论之所以支持物业税，是基于物业税是一种调节贫富差距的工具，有利于抑制房地产投机，但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳物业税。我国的纳税人缺乏为自有不动产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，极有可能出现大面积的欠税。而更重要的问题，底层乃至中产阶层都因为物业税的征收而饱受煎熬，一度被人们寄予厚望的物业税，声誉一落千丈；群众开始走向物业税的反面，从社会管理角度看，这必将成为一个危险的信号。
第三是税务机关自身征收能力制约的挑战。目前我国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户则采取定额税的方式，个人所得税大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，就意味着税务机关要面对千家万户的居民，如何高效地征收，将是对税务机关的一大挑战。而且，开征物业税对现行的税收体系也将造成较大影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接？如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税？开征物业税按照什么样的标准来执行，对于不同的物业，怎样进行区分？是按照地理位置，还是按照户型面积、拥有套数或者按照物业价值，标准很难界定。诸此种种。对于这些政策基础差别巨大的房产评估其市值并征收物业税存在明显困难。我们不可能对不同房屋确定不同税率，导致出现几十种不同的征税待遇。而且，从居住者方面来看，核心城区的住房，一般户型较小、建筑质量和周围环境都较差，但空间位置好，市场价值高，业主按说应该缴纳物业税，但这些房子的居住者往往以中低收入人群为主，如何保证物业税的缴纳？
物业管理的背后
站在物业管理的角度，必须思考一个问题，那就是物业管理与物业税会有何关系，或者说必将开征的物业税对物业管理的影响究竟在哪里？我们认为，物业税既然影响到房地产业，也就势必会影响到物业管理行业，这种影响必将是渐进而深刻的，具体表现在正反两个方面：
一方面它能促进物业管理的健康发展。由于物业税的征收能有效促进房地产交易更趋活跃，进一步扩大了房地产的市场发展空间，物业管理也因此有了更大的生存发展空间。同时，由于物业税征收所带来的高额成本，促使发展商不会再将主要精力集中去拿便宜的土地，而是会在做好产品规划设计，打造精品项目上下工夫。而入住物业项目总体质量的提升必然会大大减少物业管理纠纷和矛盾的发生几率，或明显降低纠纷和矛盾的表现烈度，有利于物业管理的健康发展。
另一方面，物业税的征收，一定程度上也会降低业主的支付能力，随之也会降低业主的物业服务费支付能力，在某种程度上会加大物业费的收取难度。与物业税相较，物业管理费对业主来说会变得更让人关注，也因此，业主更加注重物业管理服务的实用性、经济性。
利用物业税调控住房市场
梁云凤 雷梅青
1994年我国分税制改革后，中央政府获得了宏观调控的财政基础，但地方财政税收体系中没有一个强有力的归其掌控的主体税种，地方政府事权和财力不匹配，使得地方财政运行困难，而在现行的土地管理体制下，用地者一次性缴纳40-70年的大部分税费，为政府带来可观收益，地方政府将财政税收增长的希望过多寄托在房地产业，一些市、县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的35％，有的竟然高达60％，导致一些地方政府在短期内大量卖地，造成土地滥用和大量的寻租腐败现象。因此，需要一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度，缓解地方政府的财政压力、保证地方政府财政收入的稳定性、控制地方政府的急功近利行为，促使地方政府构建有效的财政体制。
运用物业税调控住房市场有利于各利益相关者
世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，这是一个古老的税收制度。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值缴纳一定的税款，即应缴纳的税款随着不动产市场价值的升高而提高，它是国际上常用的地方政府收入来源之一，是国家财政稳定而重要的来源。运用物业税调控住房市场，有利于协调各方利益相关者，解决住房问题直接有效。国家应该征收物业税，提高房子闲置成本，促使房地产市场的健康发展。目前，我国北京、辽宁等10多个省(市)已经开始物业税“空转”运行。
(一)政府
物业税是地方税的主体税种，为地方政府带来稳定的税源，同时税收会随着房产的升值而提高，从而保证地方政府运行所需要的财政资金。在新的物业税体制下，均衡政府的长期财政收入，不论是哪届政府出让土地使用权，分期缴纳税费使得每届政府都会有稳定的收入，按照房地产市场价格计税，使得财政收入与土地、房屋价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，将更多的精力真正放在发展经济上，从长远利益考虑房地产市场投资环境，同时改善当地的硬环境和软环境，保证城市的可持续发展。
房地产行业是最易体现贫富差别的行业，在国民经济中有着举足轻重的地位，物业税对其的调控能够发挥转移社会财富的作用。例如通过实施不同的优惠办法，对居住豪宅或拥有多套住房者课以高税，对一般居住者免征或减征，这样就促使富人平价或低价出售承担高额物业税的多余的房子，穷人有能力购买住房，缩小贫富差距，有效维护社会稳定。
(二)房地产开发商
我国目前的“批租”土地制度，开发商一次性支付的土地出让金和有关税费以高房价的形式转嫁给了消费者，物业税的开征，将开发商为消费者代缴的税费分期由业主缴纳，从而缓解开发商的资金压力，降低开发环节的成本。物业税开征后，房价在短期内不会显著下降，因为开发成本只是影响房价的重要因素之一，开发商不可能将房价一步降到位，其很可能通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，在长期中，通过买卖双方的博弈，价格会逐步降低。
开征物业税使土地出让更加理性，降低开发商的进入门槛，减少开发商对银行贷款的依赖，从而降低房地产行业的投资开发风险。同时房地产的持有成本增加，会抑制消费和投机性需求，开发商也会根据需求变化调整供给结构，提高房地产资源的利用效率，促进房地产资源的有效配置，从而对房地产市场的健康发展起到积极的作用。
(三)居民
物业税开征后，房地产业的税收征收环节后移，能够降低购房首付，释放房地产市场的潜在需求，减少贷款买房消费者的利息支出，实现中低收入家庭的住房梦想，据某地产研究机构分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％-60％的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了69/70=98.57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98.57％=49.29％，同时，房地产持有环节成本增加，在抑制投资和投机性需求的同时，也能引导消费者合理消费，形成合理的资源配置格局，利于居民购买适合大小和户型的住房。
构建物业税制度框架
(一)整合现行房地产税费
将现行的房产税、城镇土地使用税、契税等与物业税存在重合的税费取消；土地增值税在现实中征收困难，且2007年占我国税收收入总额的0.82％，2008年前三季度占0.88％，收入较少，难以发挥其对房地产的调节作用，应取消；耕地占用税是改变耕地性质而一次性征收的税种，加强对耕地的保护，不应取消；营业税、印花税等属于流转环节征收的，更不能简单并入物业税中；适时开征遗产税和赠与税等。总之，应处理好相关税种之间的关系，着手建立以物业税为主，辅之以遗产税、赠与税、营业税、所得税等税种的调节体系。
取消不合理、不合法的收费项目，包括大部分管理性收费和政府性基金；保留少量必要的行政性收费，将具有经营性质的房地产收费从行政事业性经费中分离出去转化为经营性收费，以规范政府行为；将一部分具有税收特征的部分城市建设性收费和补偿性收费按照不同类型进行费改税。
(二)物业税制度构成要素规定
1.纳税人
在我国境内拥有任何地区的土地使用权及房屋所有权或实际使用权的单位和个人是物业税的纳税人，不论是法人还是自然人，内资企业还是外资企业，中国公民还是外籍公民，都有可能成为物业税的纳税人。
2.征税范围
新开征的物业税征税范围不仅要包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，还应涵盖广大农村地区，因为农村近年已有较大发展。物业税计税依据为房地产评估价值，其与城市的房地产价值在评估中已体现了差别，同时也能减轻地方政府侵占农业用地情况。
3.计税依据
物业税应以房地产评估价值为计税依据，评估价值能真实反映房地产市场价值，物业税作为财产税的一种，其本质特征就是市场价值，以房地产评估价值作为计税依据，也能准确反映房地产级差收益，充分发挥税收的调控能力。
4.税率
我国现行房产税采用的是比例税率，一种是按房产原值一次减除10％-30％后的余值按照1.2％的税率计征，另一种是房产出租的租金收入按12％的税率计征。物业税征收原则应保持原有税负不变，同时加重房地产保有阶段的税负，减轻流转阶段的税负。因此，应在现行房地产税率的基础上，同时结合国外物业税税率(见下表)，可将我国物业税设定为按1.5％-3.5％的幅度税率征收，地方政府可根据本地区收入水平和应税房地产的位置和用途等等确定适用的税率。
5.税收减免
物业税的税收减免应在参考国外税收优惠经验的基础上，结合自身的特点及现状制定税收减免政策。现行的房地产相关税费对大多数农村地区和大部分城市居民还是减免的，鉴于其收入还不算高，在实际操作中，对居民所拥有的第一套生活用住房免征物业税(别墅、高档住宅除外)，对农村地区的房地产暂缓征收物业税；其次，对于国家机关、人民团体、军队自用房地产、按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房、福利性和非营利性机构自用的房产、合法宗教团体自用房地产以及财政部批准免税的其他房地产免征物业税。
配套措施
(一)实行土地年租制与物业税相衔接
目前，我国土地管理方式采用的是土地国有和政府批租的方式，用地者必须向政府一次性缴纳土地出让金，才可取得一定期限的土地使用权，土地出让金实际上是土地批租制度的一部分，对于我国房地产行业的发展有着重要意义。将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的出让金改为逐年收取地租，如此一来既降低了房地产开发成本，也能有效遏制政府的短期行为。诚然，年租制短期内可能导致地方政府收入大大减少，可能缺乏推行年租制的积极性，可考虑借助资本市场融资方式，以未来稳定的物业税的现金流为担保发行市政建设债券或申请银行贷款获取资金。
(二)产权登记制度的完善
征收物业税在我国首先面临的问题就是如何掌握纳税人的信息，我国当前在房产和国土资源部门有不动产登记制度，但产权不清、不明确现象非常严重，在国有大中型企业、集团公司、母子公司之间，许多房屋只有使用权，根本没有产权。以北京为例，由于国家机关、部队和高校等中央在京单位较多，其房地产统计管理权限不在北京，而此类房地产数量占到北京市房地产总量的30％左右。为了适应物业税征管需要，应以现代信息技术为手段，实现税务部门、房地产部门、公安户籍部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网，实现数据资源共享制度，尽快建立完善的、电子化的产权登记制度。
(三)土地和房屋评估体系完善
征收物业税需要定期对房地产相关价值进行评估，世界上许多开征物业税的国家，都单独设立了不动产税基的评估部门，并且已经形成一套房地产估价理论和评估方法，我国应确定专业评估主体和评估方法。本文认为，应由掌握丰富评估信息、拥有大量评估人才和评估经验的房产机关负责评估，在评估方法的选择上，由于个别评估的高成本性，我国目前适宜采用批量评估和定期评估相结合的评估方式，并且随着时间的推移批量评估将成为必然选择。因此，完善的税基评估数据库及准确详细的采集信息是必不可少的，同时还要加快培养一批经验丰富、精通房地产评估工作的房地产评估师队伍，保证房地产评估体系的正常运转。
此外，为保证物业税及时、全额、顺利地征收入库，要确定物业税的征收方式，并建立申诉机构、惩罚机制，以确保纳税人的权利，并督促纳税人履行义务，保证国家税收收入的完整。
(四)金融机构积极做好应对风险准备
物业税开征后，对消费者而言，购房成本下降可能使其产生支付能力幻觉，使部分经济实力不强的购房者贷款入市，同时由于物业税随着房屋价值提高而增加，随着房屋增值，中低收入家庭将要承担的税负可能越来越重，导致交不起后期的银行贷款和物业税的“断供”，形成新的金融风险。因此，金融机构应采取各种有效措施，例如适当提高房贷首付比例，提高其防范房地产金融风险的能力。
物业税估价的研究现状与未来发展
曲卫东
物业税估价与一般性估价存在明显的区别
价值标准不同
一般性不动产评估的价值标准是市场价值或者称为公开市场价值，物业税评估所采用的标准是为税收服务的，评估结果将作为课税的依据，公开市场价值能否作为物业税评估的价值标准是值得探讨的。联邦德国将房地产物业税评估的价值标准定义为“普通价值”和“征税单价”，明确地界定了课税评估的内涵。建议我国将物业税评估价值标准定义为“标准价值”(standard value)，即为了房地产课税目的，在充分考虑到纳税人的税负水平和承受能力，兼顾效率与公平原则，采用适当物业税评估方法评估出的应税房地产在每年1月1日的价值。
评估数量巨大
一般性的评估具有偶发性和交易随从性的特点，即根据不动产交易需要或者接受客户委托进行评估，评估数量取决于当地房地产市场的活跃程度。而物业税评估是一种政府行为，需要根据一国的房地产税制对该国全部房地产进行评估，数量非常巨大，可以称得上是“海量评估”(mass appraisal)。
空间分布不同
一般性评估案例具有随机性特点，评估案例的空间分布同样取决于当地的房地产市场。物业税评估则具有普遍性特点，在空间分布上表现为征税区域的覆盖性特点。通常课税评估要覆盖整个行政管理区域。
估价时点不同
一般性估价的时点是根据评估要求确定下来的，是估价结果对应的日期，它可以发生在任何时间。物业税评估的估价时点一般是统一的，即决定征税的基准年或者基准日期，例如年初或年末。
评估的周期性不同
一般性的房地产评估是单次的，很少重复进行。重复进行的房地产估价活动一般也仅限于特定目的的估价。物业税评估从本质上讲是一种重复性估价活动，根据经济发展和价格变动表现为一定的周期性。当市场价格变化较明显时，就需要重新评估。如果房地产价格稳定，估价周期可以适当延长。
委托方单一性
一般性估价的委托方因房地产不同而不同，表现为多样性的特点。而物业税评估的委托方原则上只有政府作为单一委托方，在实践上表现为地方税务部门作为国家代表担任委托方。
评估参数不同
物业税评估方法在参数的运用上表现出与一般性的房地产估价不同的特点。以收益法为例，物业税评估应用的是房地产的年毛收益，并作为收益价值估算的出发点，而一般性估价采用的是扣除运营成本之后的净收益。根据我国房地产估价特点，运营成本不仅包括管理成本、保险费和维修费，还包含房产税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加。物业税评估不可能在课税之前就知道上述几种税费，因此只能运用来自不动产的毛收益作为评估参数，这与一般性的房地产估价完全不同。另外，乘系数(收益倍数)的确定不仅需要考虑房地产市场的一般情况，还要考虑不动产的税负情况。因此，乘系数并不是纯粹的市场化系数，这与一般性的不动产收益法估价参数是不同的。
采用成本法进行课税评估时所选用的参数与一般性评估也是不同的，例如课税评估采用线性折旧模型，而一般性评估可以根据实际需要选用直线折旧模型、罗斯折旧等多元折旧模型，折旧额根据实际情况确定。物业税评估却将折旧额限定在一定范围内(一般不超过房地产原值的70％)，因为当不动产接近使用期限终了时，不动产的剩余价值较小，征收不动产税本身意义不大，这不符合物业税征收的目的。
此外，物业税评估采用成本法评估不动产时对成本价值的调整与一般性估价不同。通常利用价值系数(取值范围50％-85％)将成本价值调整到标准价值。一般性估价是根据房地产市场情况和特殊价值影响因素对成本价值进行调整，不存在价值系数和标准价值标准，调整后的结果为市场价值。
物业税评估与一般性估价的区别决定了物业税评估的独立性和代表性，在国际估价界将物业税评估成为批量评估，下面我们统一运用这个名字。批量评估的这些特色要求我们必须进行针对性的研究，研究批量评估的方法、评估流程、评估计算机技术以及评估管理。
我国物业税批量评估的研究现状
经过十几年的税改和近5年的物业税试点研究，我国在物业税税制及批量评估研究上取得了显著的成绩，总结起来主要表现在下面几个方面。
批量评估估价方法
什么是批量评估？批量评估有什么特殊性？如何进行批量评估？批量评估的核心问题是什么？对诸如此类问题的正确解答标志着我国对物业税估价的研究进程。从最开始对批量评估的不了解，到现在对批量评估核心技术的开展研究，说明我国在批量评估方法研究上取得一定进步。目前，关于成本法、收益法和市场法在批量评估中具体应用形式的研究已经完成，各试点地区都积累了一定的经验。
批量评估技术标准
在总结试点地区批量评估方法研究成果的基础上，国家税务总局积极开展了对批量评估技术标准的研究工作。目前，“房地产税计税价值评估技术标准(草案)”已经拟定完成，尚待实践进一步检验和做出必要修订。
批量评估信息系统的研究。
针对物业税评估的海量性特点，各国都设计和开发了计算机辅助物业税评估的管理信息系统，称为CAMA系统。CAMA是物业税征收管理的不可或缺的计算机管理信息系统。我国也认识到这一点，并积极开展相关研究。在首批物业税试点的六个地区里面，有五个地区设计和开发了这一系统。目前这五个独立设计开发的CAMA系统都在试运行，都存在一定的缺陷，还需要进一步研究和发展。
评估机构和组织建设问题
批量评估将来谁来做？由谁负责组织实施？这也是物业税征管中的重要因素。关于这个方面存在着不同的观点。有人主张物业税的评估应该由社会上的中介机构负责，应该充分利用社会上现有的中介资源，例如房地产评估公司、土地估价机构和资产评估公司等。这些评估公司拥有充分的人力资源和知识储备，掌握房地产市场运行的规律和经验参数，是实施物业税评估的理想组织机构。持反对意见的、认为物业税评估应该由税务系统自己实施的人的观点是，物业税估价涉及面广，具有行政覆盖行政区域的海量特点，任何中介机构都不可能掌握全部房地产数据，特别是关于房地产的产权、财产、产权人等保密信息。另外，物业税评估结果发送给纳税人后可能会产生评税结果争议等问题，如果物业税由私人公司实施，将来一定会产生权责不对称现象。从国际经验对比借鉴来看，在实施物业税制度的估价和地区里，物业税的评估基本上都是由公共部门来负责的，这也可能就是数据及数据保密所要求的。当然，物业税评估的一些技术问题、评估参数以及特殊房地产的个案评估工作都可以通过税务管理部门委托给中介机构去做，中介机构的经验和数据还需要使用和借鉴。比较上述两类观点，笔者也赞成后者的观点。目前，这一建议得到了国家税务部门的认可。但是具体的实施组织和机构应该如何设立等具体细节问题还没有研究清楚，没有明确规定，这是制约当前物业税改革进程的一个重要原因。
物业税评估有关参数测算问题。
物业税评估的特殊性决定了必须针对性地进行相关评估参数的测算，例如市场法批量评估模型的建立、成本法各类建筑物重置成本单价的测算、收益法毛收益以及资本化率的测算等。北京市地税局先后多次在北京市不同区域选择不同房地产类型进行市场法模型的测算工作，同时也委托中介机构进行了全北京市不同房地产用途和建筑类型的重置单价及间接费用比率的测算，对选定的区域也开展了收益法批量评估的模拟工作。丹东市也在全市范围内开展了物业税评估的模拟工作，测算了成本法和收益法的主要参数。总结起来，全国首批试验地区都进行了一定程度的批量评估模拟试验，业内称为物业税的空转试点。通过模拟评税试验，各地积累了评估所需要的主要参数，空转基本完成，为下一步进入“实转”打下了坚实的基础。
尽管目前关于物业税评估的方法已经取得一致，物业税评估的技术标准已经建立起来，但是评估的技术细节还尚待进一步研究。从几个试点地区的模拟评税结果来看，在评估结果的精度上还不能得出肯定的答案，评估结果还有待进一步检验。在丹东市进行的成本法技术标准检验工作中，我们发现对评估技术标准的应用和结果的市场修正都需要进行进一步分析。总之，下一阶段研究工作的重点应该是评估细节和结果检验。
经过试点研究已经发现批量评估不能解决全部房地产的估价问题，有些特殊房地产需要单独评估(个案评估)。究竟哪些房地产应该进行单独估价？如何进行个案评估？个案评估的程序和参数如何设定？个案评估与批量评估如何在方法、参数和技术标准上进行衔接？诸如此类的问题还需要进一步研究解决。
物业税何时才能进入实际征收？何时才能从空转进入实转？目前舆论普遍给予了物业税极高的关注，认为通过物业税开征可以解决目前房地产市场的很多问题，对稳定房价，调控房地产市场，维护房地产市场正常运行秩序有重要作用。但是物业税还不能很快进入实际征收程序，其原因上面已经进行了一定程度的分析。那么可否将商业和工业房地产作为物业税实转的突破口，能否在这两类房地产上实现物业税正式实施，并为今后对住宅开征物业税奠定实践基础，将成为近期国家税务系统的主要研究课题。笔者认为，我国目前已经初步具备了对这两类房地产开征物业税的基本条件，可以加快在征管环节和评估细节的研究进程。
物业税内涵和税制设计是关系到物业税能否成功实施的决定因素，比较国际经验，各国对物业税内涵的理解和税制设计也不尽相同。在我国实施物业税改革必须要解决好历史问题，同时兼顾效率和公平。因此，在这个方面需要研究解决物业税与房地产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加等现行税种的关系，明确我国物业税的内涵，并在此基础上进行科学的税制设计。
我国的房地产税制改革中，最引人注目的是对个人住房征税相关政策的调整。物业税的开征意味着居民拥有的房产将会被纳入征税范围，这一突破是物业税的税制设计中难度最大的部分，也将是社会影响最大的部分。物业税由“空转”转向“实转”，首先涉及的问题就是纳税人税负，对个人住房征税带来的税负变化尤其敏感。因此，物业税开征税负的分析测算对实现“实转”试点及今后在全国范围的推广具有重要的实践意义。目前，国内对物业税的研究讨论主要集中在开征前期的理论和税制研究方面，对税负的分析也主要是从定性角度，缺乏相关数据分析。
目前我国物业税研究主要集中在前期的税制设计和征管前的批量评估技术方法，这些方面的研究结论还不足以支撑物业税的实转。物业税在征管中存在着大量的管理问题，例如对评估结果存在争议时的处理方法，即评估争议问题，这也是物业税评估需要研究解决的问题。我国目前在这方面还没有开展深入细致的研究。
对未来研究的建议
结合上面的分析探讨和近几年参加国家物业税研究的切身体会，笔者认为推进物业税改革进程，加快物业税改革步伐，将物业税由“空转”引入“实转”，需要在下面几个方面加强研究。
进行全社会广泛宣传物业税基本知识。物业税是个新概念，大多数人对物业税的本质并不了解。因此，很多人对物业税持反对态度，这为物业税开征造成了不少困难和障碍。没有对物业税进行广泛的宣传是担心媒体可能会进行过多的炒作，赋予物业税过多的市场调控职能，阻碍物业税的改革进程。但是，没有对物业税进行广泛的社会宣传，同样不利于物业税的改革。
大力推进理论研究和探讨。物业税研究虽然取得了显著成绩，但是还存在不少尚待研究解决的问题，政府部门仍需要大力推进物业税估价的理论研究和相关探讨。
深化改革试点，注意试点成果转化。前期所取得的物业税改革试点成果需要归纳和总结，在扩大试点范围时将成果转化为新试点地区的知识储备，而不是重复试验。例如，首批试点地区所开发的CAMA系统应该直接应用在新增的试点地区，不应做重复性的开发活动。
加强政府部门之间的合作。物业税开征牵涉面广，涉及的相关政府部门多。因此，在“空转”时就应该研究部门之间的合作，全方位模拟“实转”。
扎实完成城市房地产数据库的建设。物业税评估的基础是丰富完整的房地产数据，这些数据基础不是税务部门能够单独建立起来和完成的，而必须是土地管理、房屋管理等部门共同协作建立的。因此，政府应该扎扎实实建设城市房地产数据库，为物业税全面开征做好数据准备。
完成评估参数测算。如前所述，物业税评估所需要的各种参数还需要进行深入研究和测算，评估技术标准还需要不断完善。
尽快完成物业税评估及征管组织机构建设。物业税的研究目前都是地方税务部门地方税处职员的兼职工作，他们在研究物业税的同时，还需要承担大量繁重的日常税收管理工作，不能集中于物业税的研究，这导致了物业税研究进展缓慢。因此，应该吸取这方面的教训，尽快建立起专门的物业税研究和未来征管队伍。
注意不同级别地税管理部门之间的衔接。物业税研究试点地区分布在不同省、市和地区，尽管很好地兼顾了管理级别问题，但是这些不同的级别单位分布在不同地区，关于不同级别管理单位之间的衔接问题还需要研究探讨。这个问题应该得到应有的重视。
完善物业税估价系统，开发系统服务多功能。前期试点研究设计开发的CAMA系统过多地强调了评估功能，对物业税征管里面的部门之间服务功能和社会公众服务职能重视不够，这应该在未来的工作中进行完善。
加强物业税评估、征管人员教育和培训。因为物业税是个新事物，这个税种的征收要求税收管理人员除了税收知识外还需要较强的房地产知识。而地方税务部门里面的工作人员相对欠缺这方面的知识。因此，在近期应该大力加强对地方税务系统内部人员的物业税和房地产相关知识的培训。北京地税局目前有50多人在中国人民大学公共管理学院土地管理系攻读房地产经济专业物业税方向的在职研究生，为未来物业税开征进行人才储备。
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