辛集市房屋征收管理办公室，河北 石家庄 052360
摘要：我国房屋征收问题因其广泛的社会影响和问题的复杂性而成为社会各界关注的焦点。然而，由于缺乏对房屋征收补偿制度的学术研究，在实践中缺乏理论指导，也缺乏程序规范。虽然新的法律颁布了，但征收引起的矛盾并没有改变。因此，开展这方面的研究势在必行。
关键词：国有土地上；房屋征收；补偿；价值评估
1我国房屋征收补偿法规存在的问题分析
1.1征收补偿范围存在的问题
1.1.1房屋存在租赁时缺少被征收人和承租人的损失补偿
被征收人作为被征收房屋的所有权人，对自有的房屋拥有合法的占有、使用、收益、处分的权利，被征收人将房屋出租获取租金收益也是依照法律行使所有权的一种表现，应当受到法律的保护。同时承租人基于合同关系实际占有、使用着房屋。在房屋租赁合同，租赁的期限大部分都比较长，如果房屋在征收决定作出之前己经出租的情况下，由于出租房屋涉及被政府征收，使得租赁合同也将不得不终止，由此也将使得被征收人和承租人承担比房屋未出租的情况下更大的损失。
1.1.2缺少对被征收人其他实际损失的补偿
现实社会中，房子是人们重要的财产，尤其是在转型时期的中国，住房对于大部分的普通百姓来说具有更为重要的意义，并成为民生发展的标志与民权保障的核心问题。有的人倾全家之力可能只有一套房子，人们以居住地为中心都有其相对稳定的生活秩序，当房屋被征收后，这种秩序将被破坏，在被征收人重新恢复的过程中需要付出相当大的费用支出，特别是对于收入较低的家庭来说，如果政府的补偿不合理，将会给被征收人带来巨大的生活不便，也使得社会的不稳定因素增加。
1.2征收补偿标准存在的问题分析
1.2.1评估机构难以做到中立
《征收条例》虽然规定了评估机构由被征收人协商选定，但是并未规定具有可操作性的具体步骤和程序，而是将具体实施办法的制定权授权给了被征收房屋所在地的省、自治区、直辖市人民政府。在房屋征收过程中，特别是基于旧城区改造的房屋征收，政府实际上是巨大的利益受益者，在以评估确定补偿价格的前提下，评估标准的稍微偏颇对于整个征收的补偿总额将产生巨大的影响。《征收条例》虽然对被征收人参与评估机构的选定做出了原则性的规定，但同时又以授权的形式放到地方政府，实际上使得该条在具体执行上将大打折扣，上述问题仍然不能彻底的解决。
1.2.2评估程序缺少被征收人的参与
评估作为确定房屋价值的直接手段，是由评估机构的多个工作环节相互联系组成的，整个流程包括勘测、调查等具体的工作内容，根据《征收条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》，房地产估价机构只是在初步评估结果出来后才向被征收人公示，对结果有异议的可以申请复核、鉴定。但这些规定并不能保护被征收人的合法权益。
1.2.3评估结果存在的问题
在国有土地上房屋征收评估中评估结果争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。
1.2.4评估人员存在的问题
评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。
2国有土地上房屋征收评估工作的发展对策
2.1估价技术层面
2.1.1明确估价的主要基本事项
从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与作出房屋征收决定的时点保持一致。
2.1.2选择合理的评估方法
一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。
2.2管理层面
2.2.1执行估价报告三审政策
房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证各审核阶段之间的相互监督与观察。
2.2.2建立估价报告与估价结果答疑制度
为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。
2.2.3制度层面
房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。
结语
综上所述，国有土地上房屋征收工作当中价值评估是关键，在我们的工作当中，需吸收过去的经验和教训，根据新时代的发展趋势，坚定实现法治的策略，不合理的问题在过去不合理的问题要依据法律进行修正，确保国有土地上房屋征收工作的顺利实施，为国家总体格局的实现做出贡献。
参考文献
[1]程慧.城市国有土地上房屋征收补偿评估探讨[J].住宅与房地产,2019(04):9.
[2]王芳.浅析国有土地上房屋征收补偿价值评估[J].现代经济信息,2018(10):19.
论文作者:许艳朝
论文发表刊物:《城镇建设》2019年14期
论文发表时间:2019/9/29
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