房地产行业上市公司流动性分析，本文主要内容关键词为：流动性论文,房地产行业论文,上市公司论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
流动性是指企业偿还短期债务的能力，它取决于资产负债表的结构，即企业资产的性质、构成及其融资方式。流动性不足是导致许多企业破产的直接原因。充足的流动性能够保证企业生产经营活动的正常进行，保障企业的偿债能力，提高企业的融资能力。
本文试图以我国房地产上市公司为样本来考察该行业的流动性情况。
一、流动性指标的选取
1.常用指标的缺陷
常用的流动性指标包括：流动比率、酸性测试比率(速动比率)、现金比率、现金流量比率等。顾文新(2003)认为，流动资产主要成份的存货并不能很快转变为可偿债的现金，存货按成本计价不能反映变现净值；速动资产中虽然不包括存货和待摊费用，但却包括债券资产——应收账款，应收账款转变为现金仍需要一定的时间，而且存在较高的风险。他提出用现金到期债务比、现金比率、现金债务总额比来评价企业的偿债能力。徐群、叶德平(2004)提出速动比率在评价短期偿债能力时存在如下局限：(1)流动比率高并不说明企业已有足够的偿债资金，要注意每一项流动资产的短期变现能力，对企业的流动资产进行修正；(2)流动比率计算的基础不一致，分子中有的采用现金、银行存款，有的采用存货、短期投资，有的采用应收账款。在一定程度上削弱了反映短期偿债能力的可靠性。(3)流动比率只反映报告日的静态状况，因此要注意会计分期前后的流动资产和流动负债的变动情况。而速动比率的局限性在于没有全面考虑速动资产的构成，该比率应与速动资产变现能力、应收账款周转率及坏账准备率等相关指标结合起来分析。
因此，流动比率和速动比率只是粗略地衡量了企业的流动性，它没有考虑到不同流动资产的流动性不同。
2.流动性比率指标
为了克服流动比率、速动比率的缺陷，本文使用George Gallinger(2001)采用的流动性比率来衡量企业的流动性，分析企业的短期偿债能力。
流动性比率是基于配比战略建立的。配比战略是指企业每项资产的融资方式与该资产的到期日相对应。在分析企业的流动资产时，我们可以把流动资产分为两部份：一是永久性流动资产，指满足企业长期的最低需求的那部分流动资产；二是临时性流动资产，指企业随季节性需求而变化的流动资产。永久性流动资产在有些方面特征与固定资产相似，因此，在利用配比战略分析流动资产时，永久性流动资产与固定资产融资都应依靠长期资金来源。
流动性比率可以表示为：
流动性比率=(长期融资-长期资产净值)/流动资金需求=净长期融资/流动资金需求
其中：
长期融资=长期负债+股东权益
净长期融资=长期融资-固定资产净值
固定资产净值=固定资产原价-累计折旧
流动资金需求=(应收账款+存货+预付费用)-(应付账款+应付费用)
采用流动性比率的依据是大多数企业在融资时采用配比战略，即每项资产的融资方式与该资产的期限相配比：短期资产采用短期融资，长期资产采用长期融资。同时，由于企业是持续经营的实体，对流动资金的需求与对长期资产的需求一样具有长期性，因此，流动资金投资也需要采用长期融资。流动性比率表明，在流动资金投资额为给定的情况下，企业偿还短期债务的能力，取决于有多少净长期融资可以用于流动资产的投资，净长期融资越多，企业的流动性越强；或者，在净长期融资为给定的情况下，流动资金投资越少，企业的流动性越强。从企业经营效率的角度看，流动性指标的这种性质，相对于认为流动资金投资越多越好的传统流动比率和速动比率指标更具合理性。
总之，根据配比战略，临时性流动资产的融资方式应采用短期负债融资，永久性流动资产和固定资产的融资方式应采用长期负债融资或权益性资本融资。流动性比率越大表明流动性越强。
二、样本选取
本文的样本为沪、深两市51家从事房地产业务的公司，其中沪市29家，深市22家。分析的数据全部来自《上市公司速查手册》中这51家上市公司年报中的资产负债表，根据各公司2002-2006年的年报，按照流动性比率的计算方法，计算了这51家上市公司三年内各自的流动性比率数值。然后以各公司主营业务收入在全行业中的比重对其流动性指标加权，计算出该行业整体的加权平均流动性数额。
三、流动性比率计算结果及其分析
本文根据各公司2002-2005年的年报，按照流动性比率的计算方法，计算了51家上市公司三年流动性比率数值。然后以各公司主营业务收入在全行业中的比重对其流动性指标加权，计算出该行业整体的加权平均流动性数额。具体计算结果见表1。
表1 2002-2005年深交所和上交所房地产公司流动性(单位：万元)
2002年
2003年
2004年
2005年
平均值总额平均值
总额
平均值总额平均值
总额
主营业务收入
75672 3859299
81514 4157249
94757 4832630
92465 4536820
长期负债 17418
888329
19977 1018834
24587 1253971
38519 1925989
所有制权益94005 4794259
99809 5090270 113945 5811208 132601 6630085
固定资产净值
43922 2240039
50584 2579812
64294 3279036
25273 1263684
应收账款 10509
5359729740
4967679949
5074357403
370199
存货 125985 6425249 135938 6932856 145012 7395642 146814 7340735
预付费用 12872
656478
12304
627507
16393
836055
1387674690
应付账款 15553
793253
18577
947445
20690 1055215
18954
947700
应付费用 17155
874910
18866
962206
23249 1185739
24592 1229616
流动资金需求量 116421 5937505 120538 6147479 127415 6498178 120269 6013459
净长期融资67500 3442548
69201 35292927423 3786143
85847 4292390
流动性比率0.6021
0.5773 0.58120.7074
从表1可以发现，房地产行业的整体流动性水平较弱，基本维持在0.6左右的水平，说明房地产行业整体上存在着用短期资金满足长期资金需求的情况，或者说长期融资不能满足永久性流动资金的需求。笔者认为这与房地产行业的特征有关：房地产是一个投入大、价值高、经营周期长且资金周转较慢的行业。对于房地产开发企业来说，利用自有资金完成房地产项目的开发基本不可能。近几年房地产开发企业的贷款中自筹资金和其他来源的资金所占的比重在不断上升，那么在企业自有资金不足、负债率高居不下的情况下，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。
从流动性公式可以看出，长期融资的增加、固定资产净值的减少和流动资金需求的减少都会使流动性比率增加。其中影响流动资金需求量的因素有应收账款、存货、预付费用、应付账款和应付费用。应收账款、存货、预付费用与流动性比率呈负的相关关系；应付账款和应付费用则与流动性比率是正向关系。表1数据反映出房地产行业的存货相对其他行业的数额较大，这也是导致其流动性比率较小、流动性水平整体偏低的一个重要原因。
从下面的图1中可以清楚的看出影响流动性比率的因素在近四年的变化情况。总体上看，各项数值(除应收账款和预付费用外)基本都有很明显的增幅，这也反映了近四年来房地产行业整体发展上升的态势。这一方面源于地方政府对房地产业的特别关照。由于土地资源的国有，各地方政府大多希望房地产稳中有升以带动经济增长，并通过土地拍卖获得更多的财政收入，因此地方政府近几年一直鼓励房地产的开发和消费。另一方面，股票市场低迷造就了大量的金融资源投入高利润高风险的房产行业。我国股市自2001年四年持续低迷，相比之下房地产比股票更能保值增值。因此一大批资金从股市分流出来投入房地产。而银行为处理不良贷款也把大量的资金投入快速发展的房地产业，支持房地产的投资与消费。
图1 影响流动性比率的因素的变化情况
表2列示的是具体影响流动性比率各因素的年度变化情况，可以看出，房地产行业流动性减弱的原因：2003年度，由于固定资产净值的大幅度增加(16％)和存货的增加(7.9％)使得流动性比2002年低。2004年度固定资产增加和预付费用的增加对流动性比率有负的效应，但应付账款和应付费用两项的大幅增长，又弥补了两项的负作用。但固定资产净值、应收账款、存货和预付费用的增长使2004年的流动性相对于2002年依然偏弱。2005年由于长期净融资的明显增长和流动性需求的降低使得资金的流动性得到了相对显著的增加。
表2 流动性比率的影响要素
流动性比率
2002-2003 2003-2004 2004-2005
影响因素变化率(％)变化率(％)变化率(％)
主营业务收入7.72％16.25％
-6.12％
长期负债
14.69％23.08％
53.59％
所有制权益 6.17％14.16％
14.09％
固定资产净值
15.17％27.10％ -61.46％
应收账款
-7.31％ 2.15％ -27.05％
存货7.90％ 6.68％
-0.74％
预付费用
-4.41％33.23％ -91.07％
应付账款
19.44％11.37％ -10.19％
应付费用9.98％23.23％3.70％
流动资金需求量 3.54％ 5.70％
-7.46％
净长期融资 2.52％ 7.28％
13.37％
四、结论与建议
目前我国商品房空置率大大超过了国际上通行的商品空置率10％的危险警戒线。房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑，过高的商品房空置率应该警惕。存货过高不但会影响企业自身经营周转，降低企业资金流动性；而且全行业普遍的存货过高也在一定程度上反映了房地产行业投资过热的现象。宏观上看，基于房地产行业在国民经济中先导性的作用，我们更应警惕房地产泡沫的产生，吸取其他国家房地产泡沫破灭危害的历史教训，采用宏观调控手段把握该行业的健康、稳定的发展。从企业微观个体看，企业的可持续发展要求一个适当的资产流动性作保障，使其既能满足资金链条周转的需要又能最大限度地充分利用资金创造价值。面对房地产行业普遍的资产流动性下降的现状，该行业应充分重视对企业资产流动性的管理。
从流动性比率的公式可以看出，要提高资产流动性需要增加长期融资，减少固定资产净值和减少营运资本。长期融资和固定资产净值属于战略决策并影响相关利益群体的利益或经营状况，故不宜轻易改变。管理层能够控制的是营运资本需求，通过提高管理效率可以改善资产流动性。其中加强应收账款、存货和预付费用的管理至关重要，因为这三个因素直接决定着流动性的强弱。因此，企业应在上述方面加强控制，提高流动性水平，改善企业经营管理绩效。
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