摘要：房地产市场如今已经走上了规范、透明的运作道路，面对如此复杂的竞争，必须对房地产当前的市场行情进行实际调研。房地产商相较于以往，对房地产市场提出了更大的信息需求。由此可见，房地产只有做好市场调研工作，制定相应的营销策略,才能促进房地产行业的可持续健康发展。
关键词：房地产；市场调研；营销
前言
房地产市场变得越来越成熟，房地产商不能像过去那样一味凭直觉来开发项目，房地产行业更加重视的是营销策划，其主要研究的是消费者的具体需求。为了使这一目标得以实现，必须进一步对房地产市场展开实际调研，深入分析房地产市场，熟悉整个房地产行业，准确定位产品，以便房地产商能够做出正确的投资决策。
1房地产市场调研的基本程序、内容及方法
1.1房地产市场调研的程序
（1）调研目的必须明确。可采用探测性、描述性以及因果性这几种调研方式。（2）做好信息资料的搜集工作。房地产要进行市场调研，必须准备足够的信息资料，不断搜集相关资料，并保证资料的有效性。（3）拟定有效可行的调研计划。（4）完成初步调研。这项工作是为了哪些因素会引发各种问题。（5）调研设计。为了搜集所需资料，要求相关人员必须填写调研表中的相关问题。调研工作必须围绕调研问卷展开，设计好坏决定了最终的调研结果。只有设计一份科学、有艺术价值的调研表，才能规范有序地开展市场调研。（6）分析资料。（7）提出合理可行的建议。
1.2房地产市场调研的内容
（1）调查房地产目前的市场环境。房地产企业想要取得发展，必须适应现有的市场环境，这个因素是无法控制的。因此房地产企业必须将生产、营销结合在一起，使二者保持协调一致。房地产企业在开展经营活动过程中，难免受制于社会法律以及行业惯例，同时社会经济发展对房地产企业也有一定制约作用。（2）调研市场的实际需求。对于房地产市场来说，不仅要满足各种需求，而且房地产企业也要达到一定数量的产品。购买者以及购买能力，包括购买欲望等，三者是组成市场需求的主要成分。其中，购买者最为关键，它主要负责实施需求行为；市场需求取决于购买欲望，它是产生需求的根本来源；需求得以实现，必须具备一定的购买能力，这样才能满足物质需求。需求实体由以上三者组成，房地产企业只有找对销路，才能将产品快速销售出去。首先，清楚消费者由哪几个部分构成，具有怎样的购买动机，表现出哪几种购买行为，结合实际需求，企业才能开展经营活动。（3）调查市场供给情况。市场供给指的是房地产市场所包含的所有产品。（4）调研与房地产有关的营销活动。市场营销由各种活动组成，最常见的有产品与广告以及价格等。房地产市场想要开展实际调研活动，可从以上几个要素入手。
1.3房地产市场调研方法
共包含两种类型，根据不同的调研对象进行划分，其中包括普查和抽样以及重点调研；也可按照调研方式进行划分，可分为访问法和实验法以及观察法。从事于市场调研的相关人员，应结合实际情况决定最终的调研方式：（1）划分以调研对象为主。①普查。主要针对的是所有的调研对象，其中包括全体成员。普查需完成各项工作，耗费一笔庞大的资金，需持续长时间的调研，只适用于较小的领域。②重点调研。挑选出比较典型的单位，也可针对部分消费者，并得出结论。此调研方式只需对部分人员进行调研，企业所花费的人力、资金也比较少，最主要的是可以很快完成。③抽样调研。在所有的调查对象中挑选一些比较典型的个体，将其组成对应的样本，并调查这些样本，结合具体的调查结果，对总体特征做进一步推断。抽样调研总共包括两种类型，其分别为随机、非随机这两种抽样方式。（2）划分需参考具体的调研方式。①访问法。房地产商经常采用这种调研方法。首先，设计一份有效的调研表，以个人访问的形式，熟练掌握调研技巧，由此进行成功调研。②观察法。调研人员无需正面接触被调研者，只需在旁边观察，这是该调研方法最大的特点。由此一来，被调研者不需要承担任何责任，工作过程中可以放松身心，进而取得理想的调研效果。③实验法。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通过缩小调研的范围，使其形成较小的规模，从试验中得出结果，由此对样本进行推断，以便提高调研效率。
2房地产营销对策建议
2.1关注政策和市场变化
我们国家的市场经济是在国家宏观调控下市场在资源配置中起基础作用的经济，房地产业在整个国民经济中占有非常重要的地位，受到国家的政策影响也很大。特别是近几年，国家相继出台了多项限购、控制政策。这些在一定程度上都深深的影响着房地产市场行情，所以在前期规划的时候一定要关注国家政策的变化和经济趋势的变化，特别是对于三四线城市开发，营销策划一定要考虑市场行情的变化，做好充分的市场调查，合理定位产品及价格，突出产品优势，实现营销策划的效果。
2.2注重前期规划。
关于房地产营销策划，已经有非常丰富的理论基础，包括“4P”、“4C”、“5S”理论等在这些理论中都强调了产品、价格、市场等因素对营销策划效果的影响，而要实现这些条件对当前市场的契合就必须针对项目进行严格的市场调查和规划，盲目的开发在房地产市场越发成熟的今天已经不在适用了。
2.3体现产品文化内涵
俗话说：“物以稀为贵”，房地产业一样，要想在众多竞争者中脱颖而出，就需要在进行产品宣传时突出产品独特优势、体现符合目前群体需求的审美需要和文化内涵；如房地产项目是在某少数民族聚居的地方，则可以在产品设计和宣传的时候就突出其民族特色，增加卖点。
2.4打造产品品牌价值
品牌价值具有比广告时限更长的口碑和宣传效应，它集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵，也是体现产品独特性的重要标志。在房地产营销中，不应过分依赖短期强势的广告宣传，还应该涉及产品理念、企业价值、文化内涵等方面的宣传，以形成品牌效应。
2.5培养营销策划专业人才
好的营销策划方案来源于优秀的营销策划人才。优秀的营销策划方案更加有利于房地产企业打开市场和项目利益的实现。首先是加强对影响策划人员专业知识的培训力度，比如：定期组织他们学习，为营销策划人员提供更多互相交流的机会。房地产营销策划需要不断地吸收新的思想和概念，才能更加正确地运用到营销策划的工作之中。其次，作为一名营销策划人员，还必须要清楚了解自己所要负责策划的具体项目内容，然后再按照消费者的实际需求进行产品细分，才能科学地把握主要卖点，比如：户型、配套、交通等内容，当消费者的实际需求得到满足之后，消费者的购买欲望才能够得到更为有效的激发。反之，如果一味地夸夸其谈，浮于表面，只会流失掉更多目标消费群体。总而言之，只有让消费者充分了解项目，才能促成交易，同时也将对项目起到更良好的宣传效果。
结束语
房地产营销理论对于房地产本身的价值有十分重要的作用，通过合理的营销模式的使用，能够提升房地产资深的销售水平。从我国目前的房地产营销情况来看，我国的房地产营销模式已经从传统的4P营销模式转变为目前的4C营销模式。虽然营销模式的转变使得我国的房地产营销水平有所提升，但是其中仍旧存在一些相应的问题。只有针对性的利用对策对这些问题进行处理，才能够全面提升我国房地产营销的水平。
参考文献：
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[2]杨中宣,李珊.房地产业营销问题与策略研究[J].商场现代化,2016(27).
[3]郭东,侯铁珊.房地产营销中若干问题的思考[J].大连理工大学学报(社会科学版),2016(2).
论文作者:李娜
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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