摘要：在房地产项目经济的评价风险分析中敏感性分析是很重要的一个方法。敏感性分析是对投资项目风险的一种度量，对少数可能变化较大的因素，制定相应的对策，就能有效地降低项目所冒风险。房地产开发项目的不确定因素较之一般的投资项目要多，如何有效地找出最为敏感的因素从更深的层次上进一步测算，是房地产开发项目经济分析中一个值得探讨的问题。敏感性分析的核心是利用经济的评价指标和部分不确定因素之间的变化率，对其中比值的各项经济指标控制临界进行寻找，从而将风险降到最低。本文首先分析了房地产开发项目的效用评价，接下来详细阐述了敏感性分析的指标，最后对房地产中的敏感性分析进行具体分析，希望通过本文的分析研究，给行业内人士以借鉴和启发，同时希望给我国敏感性分析在房地产开发项目中的应用的分析研究做出贡献。
关键词：房地产投资；敏感性分析；不确定性因素
引言
在房地产项目的经济评价中，不确定性的分析是研究和估计相关决策方案事前难以控制的外部因素，是众多决策方法中最常见的一种。利用对一些不确定因素进行分析，从而降低企业投产后由于得不到预期的利益而造成的亏损。而敏感性分析就是房地产项目经济决策中经常用到的一种不确定性分析方法，通过对几个变化相对较大的特定因素进行评估，并计算出这些因素会对项目造成的影响，找出其中的敏感因素，将其作为重点来进行控制，以降低项目的风险。
1房地产开发项目的效用评价
效用理论是描述人们对风险态度的理论。人们对风险的态度分为三种：冒险型、保守型和中性型。决策者对风险结果的反应可以效用值来度量。效用值可以描述为风险结果值x的效用函数U（x），大小为[0，1]。效用值越高，说明决策者对某一结果值越满意。不同决策者的效用函数曲线可通过冯·诺依曼方法或曲线拟和法求得。图1描述了三种风险态度类型的效用曲线。房地产开发项目是集技术、经济和社会环境等影响因素于一体的多属性项目，其中不乏主观及客观因素的影响。效用理论能将项目评价决策中的主观与客观因素有效地结合，因而，在房地产开发项目评价中，可应用效用理论进行效用评估以辅助决策。
2、敏感性分析的指标
（1）敏感度的系数。敏感度系数就是指项目的效益指标变化发生的百分率和其不确定因素的变化百分率之间的比例。敏感度的系数越高，则证明该项目的经济效益对其不确定因素的敏感度也就越高，这就提醒相关要员应该对其不确定因素引起重视，以免其给项目效益造成较大程度的影响，给房地产企业带来一定损失。（2）临界点。这里所说的临界点，就是指不确定因素所发生的极限性变化，也就是说这个不确定因素让项目财务的内部收益率和基准的收益率之间的变化百分率是相等的。也可将临界点看作是项目所允许的不确定因素朝不利方向发展变化的一个极限值，所设定的基准收益率直接影响着临界点的高低。在一定程度的基准收益率之下，临界点越低，说明该因素可能给项目效益指标带来的影响就越大，项目对该不确定因素的敏感度也就越高。
3房地产中的敏感性分析
房地产项目的不确定性因素太多不好控制所以，在选择不确定性因素时要根据当时所处的条件和环境进行决定，而用于敏感性分析的指标也有多种选择，为了让房地产评价分析更加准确具体，可以将指标分为不同的层次，运用逐层分析的方法对房地产项目进行敏感性分析。（1）构造层次。把经济评价指标内部收益率（IRR）和净现值（NPV）以及不确定因素按递阶层次分成三级。层次中的二级和三级因素完全可以根据具体项目以及所掌握因素的不确定程度灵活确定。（2）进行一级敏感性分析。分别进行三级因素对二级因素的敏感性分析。通过一级SA，就能确定各成本因素对总成本变动的影响程度。同时，可以大致确定更次一级不确定性因素变化对总成本的影响程度。（3）进行二级敏感性分析。分别进行二级因素对一级经济评价指标的敏感性分析。这样既可确定各二级因素变动对评价指标的影响程度，掌握哪些是最敏感的二级因素，也能大致确定每一项三级不确定因素变化对经济评价指标影响的范围。（4）进行三级敏感性分析。在一级SA和二级SA的基础上，经过综合比较，选择一些最敏感的三级不确定因素，分析这些不确定性因素的变动对经济评价指标的直接影响。经过以上敏感性分析，各种因素对项目经济效益的影响、方案可接受以及被否决的区域，应该特别引起重视并采取相应措施加以避免的问题，都可通过有关敏感性分析图表现出来。假如某一个房地产公司有一个房地产投资项目，可以先对该项目的投资额、折现率假设成为该项目的主要敏感性因素。以此为依据，利用单因素敏感性分析方法试着对该投资项目净现值指标进行相关分析：（1）敏感性因素和分析指标同样是按照上文中的不确定性因素进行设定，不确定因素依旧是：年收入、投资额，而分析指标也同样是该项目的净现值；（2）对该项目的敏感性指标进行相应的计算，先对决策基本方案中的NPV和IRR进行计算；（3）对该项目的临界值进行计算；（4）将敏感性分析过程和结果以图表的形式绘制出来；（5）结合图表对该项目的经济效益及不确定因素对该项目效益的影响程度进行分析评价。这样就可以在敏感性分析表中准确的看出，该项目的净现值指标对其年收入变化的敏感程度。
结语
在关于房地产分析的敏感性分析中，不确定性因素以及指标的确定仍然是重中之重，对于这两项因素的确定以及分析中要投入更多的精力，在未来分析中要善于和数学方法相结合得到更加准确的结论。这样可以针对不同的指标，对数据进行连续性分析，在实际的房地产经济评价中起到很大的作用，使房地产项目的风险分析有了一定的标准，从而降低项目的风险系数，得到更大的利益。房地产开发项目的成败和规划方案的制定有着密切的关系，但规划设计本身受到开发商、政府等多方面的制约。特别是旧城改造过程中，由于土地价值高、拆迁成本大，开发商往往希望通过高强度的开发来平衡投资，而从政府、公众利益角度来看，高强度开发未必是最佳选择，环境、社会效益也应是考虑的目标。但是，就政府行为而言，由于处在城市建设资金相对短缺的情况下，希望获取一定量的土地收益以弥补资金的缺口也是一种普遍现象。因此，在特定的市场条件下，借助某些方法探讨规划指标的选定与开发商、政府的目标保持协调成为当前房地产开发的重要课题。敏感性分析是项目经济评价的重要方法之一，本质是通过不同因素对方案影响的多方比较，为项目决策服务。房地产项目规划方案必须综合诸多因素来构思，较为成功的方案正是在充分考察各种因素，并且在研究这些因素将对各方效益带来的影响之后所做出的合理选择。
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论文作者:李剑茅1,丁培军 2
论文发表刊物:《基层建设》2019年第10期
论文发表时间:2019/7/4
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