共有产权：破解小产权房合法化困境的路径设想，本文主要内容关键词为：产权论文,路径论文,困境论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
小产权房主要是指在农村集体土地上违法或违规修建的，没有获得县级及以上国土和房屋产权管理部门发放的具有法律效力的国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋和其他建筑物(刘灿等，2013)。[1]中国特有的户籍制度与土地制度是小产权房得以出现的制度场域，而房地产市场化则是三者具体实现的经济与社会实践场域，其深化程度与小产权房的规模成正比。小产权房是各种利益在现实中纠结的联结点，政府、资本、社会公民出于自己的利益向度，或者追求巨额地租收益，或者追逐资本收益，或者在压力下寻求自己的居住空间，从而对于小产权房合法与否、合理与否以及小产权房处置等问题持有不同观点。学界前辈曾在理论上对小产权房合法化的问题进行过颇具启发意义的讨论，但大都由于忽视了政府这一利益主体的诉求，存在疏漏。实际上现行法律已经给小产权房提供了一条合法的路径，即是补交土地出让金，然而这一路径又不被政府之外的相关利益主体接受。因此，破解目前困境需要我们在制度设计上找寻一个兼顾各个主体利益的可行路径，起源于西方经济学领域的共有产权理论无疑可以提供一个具有现实意义的切入点。 1 现实解读：小产权房合法化的规模困境 毋庸置疑，切合社会实践的要求是任何理论建构获得成功的根基，我们讨论小产权房的任何权利制度的前提是我们真正意识到了小产权房的社会现实是什么。事实上，随着小产权房隐性市场的演变，农民宅基地和住房流转在许多城市已经从农民原子化的个人行为转变为规模化的楼盘开发，此类小产权房楼盘经过长期发展，在表面上已经和普通商品房社区没有什么差别(张长宏等，2013)。[2] 1.1 小产权房利益关涉的广泛性 经过多年的积累和演变，小产权房由于涉及社会多方面的实际利益，时至今日成为了一个几乎是无法解决的问题，我们可以按照主体的类别大致从如下方面进行分析。 (1)小产权房建造主体。细究起来，建造小产权房的根本出发点是有利可图，特别是在房地产业成为社会关注焦点的十多年的时期内，与农村集体土地有关的地方乡镇政府、农村集体以及农民个人纷纷建造不被现行法律认可的小产权房，或者出售给他人，或者租赁给他人，试图在房地产的大潮中获取高额利润。这类主体的利益立足点是农村集体土地与国有土地的级差地租，特别是在市场经济条件下，土地的经济价值得到充分显现，但在实际操作中，城乡土地收益差异过大，农民不能完全享有集体土地的收益权，城市周边的农民就转而建设“小产权房”，通过出售或出租获得数倍、数十倍于原土地用途和征地的土地收益，完全享受到其所有土地的收益权(金志丰等，2014)。[3]一言蔽之，获取土地级差地租收益是建设小产权房的根源性动力。这类主体的利益分为已经实现与将要实现两种：前者是指小产权房售租后建造者已经获取的利益；后者是指未来会建造的小产权房将要获取的利益。在时下规模化小产权房的时空场域中，此类主体的构成复杂多样且数量比较庞大，尤其是涵盖了一定数量的农村基层政府机构，虽然禁止建造以及禁止出售小产权房的各种文件非常之多，但是小产权房的数量日渐增长。 (2)小产权房购买主体。这一类主体中数量最大的是高房价压力下的中低收入人群。对于很多中低收入的人而言，买一套正规产权的房子，可能连首付都支付不起。如果租房子，可能要经常更换房子，不敢添置太多的家具和电器，生活质量势必受到影响，心理上也没有家的感觉。小产权房价位低，但风险很大，权益可能得不到保障，还会面临被拆迁的危险。但是，过高的房价已经逼得购房者明知小产权房有很多缺陷也要购买，且购买人数越来越多。法不责众的心理也促使了人们下赌注购买小产权房(程蕾等，2013)。[4]除此之外，这些中低收入者也有着与单纯投资小产权房的人一样的目的，即期待随着小产权房的规模化，国家最后会赦免小产权房的“原罪”，赋予小产权房合法的身份，从而获得小产权房与大产权房的价差。实际上也有高收入的群体如一些高校等通过直接购买或者租赁农村集体土地，自己建造主要是满足居住需求的住宅。如果我们考察小产权房购买主体的购买动机就会发现，这一类主体做出这样的行为是因为他们相信土地最终会实现私有化或者类似的结果，特别是与房地产有关的土地，所以才会无视层出不穷的禁止购买小产权房的文件，这是时下一些人较普遍的内在心理。 (3)小产权房管理主体。目前来看，政府对于小产权房基本上是持否定的态度，在具体管理时或者是有意忽视，或者是采取强制拆除的手段，而后者除了涉及小产权房建造主体外，还包括了购买主体，但是政府并没有给予购买主体相应的赔偿。究其原因在于地方政府对于土地财政的高度依赖，受限于现行土地法律法规政策，小产权房涉及的土地无法让地方政府获得土地财政收入，地方政府只能通过农村集体土地国有化这唯一的路径来达到自己的目的，这也是小产权房不被承认的症结点，这更是地方政府作为管理主体对于小产权房的利益纠结点。可以想象，只要不处理地方政府对于小产权房的利益诉求，无论是何种理论下的处理小产权房的制度都无法得到真正有效的实现。但是，问题的关键是现有的小产权房的建造主体以及购买主体不愿意接受政府的利益诉求，无法实现各方的利益交集。虽然政府这一主体的数量不如前面两种主体的数量多，但是政府的能力无疑是三类主体之中最强的，结果就是政府的利益诉求实际上起到决定小产权房合法与否的关键作用，我们从小产权房问题多年来都无法解决这一现实中可以清楚地看到这一点，特别是时下小产权房已成规模，政府根本不可能放弃如此巨大的土地收益。当然，政府也有其维护法治观念的考虑。 1.2 小产权房成本负担的困难性 小产权房经历了从点到面的发展过程，不同阶段解决小产权房的成本具有明显的异质性，在可行性上亦是不同，在规模化阶段，解决小产权房的最大问题是如何承担巨大的成本。我们可以通过城中村(除了极其个别的农村居民只建造了仅供自己家庭居住的住宅，这些农村集体土地上的建筑在现实中基本上都是小产权房)改造的事例进行理论演示。例如，21世纪以来，以深圳、广州等为代表的珠三角城市开始轰轰烈烈地大面积开展城中村更新运动，其特征是以整体拆除重建为标志、以原村民的集体迁离为结果(郭湘闽等，2013)。[5]概言之，这一路径就是政府统一高价征收城中村土地而后高价卖给房地产商进行房地产开发。显然，需要同时具备以下几个要件才可以维持这一路径： (1)房地产行业处于繁荣时期。这一要件自身又受限于两个要素：首先是政府希望发展房地产行业。由于高度依赖需要土地财政收入，在自身利益的驱动下政府对于房地产行业会精心呵护，这一点从杭州市曾出台“限降令”可以得到佐证；其次是政府可以发展房地产行业。这一点却是政府无法全部掌控的，原因在于发展房地产行业客观上要求政府的货币政策要保持持续性宽松，这样才可以提供货币杠杆。但是随着房地产自身的膨胀，对货币的渴望会呈现指数式增长，如果真的这样发行货币最后会摧毁货币。所以，虽然现在房地产行业具有萧条的迹象，但是政府再也不敢像2008年那样再来一次2.0版的4万亿了。因此，未来房地产行业能否持续繁荣具有很大的不确定性，这在根本上阻碍了小产权房成本的溶解。 (2)政府具体操作的渐进性。即使在一座城市里，政府也不是一下子改造所有的城中村，这样做的好处是可以将规模化的小产权房处理为个别问题，进行分解处理。这一成本可以通过先由政府独立承担而后引入社会资本进行市场化操作的路径来解决，以高额房地产开发的收益分解掉这一成本。不足之处是小产权房相关利益主体会提高要价，例如，广州、深圳等地城中村改造之后出现了数量庞大的千万甚至亿万富翁。另外，现实中的小产权房动辄几十层的高度进一步压缩了在原地进行房地产开发的利润，除非把支付的成本控制在一定范围，房地产商参与政府渐进性改造具体操作的动力不大。从理论上看，政府的这一渐进路径似乎是可以操作的，但实际上成功的区域屈指可数，而且由于政府的强力参与已经影响了社会的和谐。因此，在基数庞大的城中村群体面前，这种高代价、粗放式的更新模式短时间内难以得到大面积推广(郭湘闽等，2013)。[5] (3)小产权房增长可以控制。目前政府的操作路径是一种缓慢的整体进度模式，如果仅仅是解决存量小产权房，假以时日政府在理论上还是具有实现的可能性。但是，小产权房的建造主体根本无法拒绝看得见的开发利益，购买主体期待未来小产权房转正的可能利益，再加上作为管理主体的政府难以有效行使管理权，结果导致增量小产权房一直在迅猛膨胀。政府蜗牛般的处理速度远远跟不上小产权房的增长，政府基本上无法控制这一趋势。在小产权房已成规模化的现阶段，小产权房成本更加难以溶解。 由此可以看出，目前进行的政府操作路径基本上是一个难以实现的困境取向。我们知道小产权房产生和发展于利益，反映了农民分享土地级差收益的诉求。但是，小产权房所占土地的快速增值与城市化、工业化的扩张有关，农民并没有对其进行社会性投资；而房屋的低廉价格与国家土地用途管制、土地利用规划，以及入市手续的不合法有关(刘锐，2013)。[6]所以，不能简单地按照“谁投资、谁受益”原则由单个农户独占增值收益，也要考虑到国家和社会的作用，利益分配时不能忽视这一点。 2 链接逻辑：共有产权与小产权房合法化的耦合 正如前文所述，小产权房三大主体的利益存在巨大的冲突，试图依靠主体自己的力量并把自己的利益诉求得到充分彰显，在现实中必然导致社会不和谐的局面。比如，如果小产权房建造与购买主体想完全占有小产权房的利益，其结局必然是无法实现合法化；如果小产权房管理主体想完全占有小产权房的利益，其结局必然是受到建造与购买主体的拼死抵抗，特别是在小产权房已成规模化后，这样处理必然会引起影响社会稳定的事件发生。在城镇化的社会趋势下，解决小产权房问题又是不可回避的，我们需要放开视野找寻出可以实现小产权房复杂利益纠葛以及产权问题融合的制度。学者们在论述经济适用房与保障房时，不少人提到了共有产权这一模式，但是直接将这一制度用于小产权房的阐述比较少。 2.1 共有产权的利益衡平价值功能 纵观人类的财产发展史，任何一个传统社会类型，都不可能是纯之又纯的单一产权安排，而是一个以私有为主，公有和共同所有为辅的产权群落。因此，根据经济性质的不同，迄今为止的产权可分为私有产权、公有产权、共有产权三种类型(李建华等，2004)。[7]尤其是自Ostrom获得2009年诺贝尔经济学奖后，以共有产权为基础的公共池塘资源认识，如共有的农业灌溉系统、居民区的绿地和共用设施等资源的治理问题成为国内外学者关注的热点(韩文龙等，2013)。[8]囿于本文的论述范围以及篇幅，关于共有产权我们直接作为既定的理论使用，只对共有产权适用于小产权房做相关的分析，不做学术上的进一步争鸣与延展。显而易见，Ostrom话语中的共有产权立足于公共池塘这一既存的资源事实。这里需要说明的是，公共池塘只是Ostrom用来说明问题的例子而已。事实上，城市中的公园、水源、空气等都与公共池塘一样是设置共有产权的载体。现实中这些载体需要共同维护和使用，我们可以以城市中的公园为例来说明，如果我们将城市中的公园分隔成小块出售给出价最高的人，在市场经济条件下，最大的可能是城市中的公园不再存在。原因在于将城市中的公园进行房地产开发获得的经济价值远高于单纯用作城市中的公园，这样的结果对于开发商个人而言从利益上来说达到了最大化。但是，相应的城市的生态利益无疑是减少了，社会整体福利也是降低了。另外，我们如果将城市中的公园设定为公有产权，可能又会出现哈丁的“公地悲剧”结果。现实中我国城市中的公园属于国有，政府用于管理公园的花费不菲，但是效果却是差强人意。由此可以看出，现实中有些资源是可以分割使用的，而且其使用效率会很高，但是有些资源是需要共同维护和使用的(韩文龙等，2013)。[8] 在资源上设定何种产权制度，选择的标准应当是在个人利益之间以及个人利益与社会整体利益之间实现利益的衡平。需要明确的是利益不仅仅是指已有利益还包括应得利益，凡是根据法律法规政策可以获得的利益即使是未来期待利益也可以作为共有产权的整合对象。参与共有产权整合的利益主体类型不受限制，涵盖法律法规政策上具有合法性的全部主体。共有产权制度整合利益的自身特性表明其可以实现利益的衡平：首先，共有产权整合利益的多元性(至少两个以上)和多层次性，即多个主体的利益集结在共有财产上共同实现，而且具体的实现形式可以有不同层次和类型；其次，共有产权整合利益的开放性、兼容性和非排他性，相关主体因为利益的共同实现载体自然要求互利互惠与共同发展，各个主体的利益之间因而具有兼容性、非排他性。同时，外在的产权利益可以按规则进入，内在的产权利益可以按规则退出，开放性自然就是必然的；再次，共有产权整合利益的灵活性和适应性，共有产权安排根据生产力的状况和市场经济发展的要求，在自愿互利的基础上，其规模可大可小，不受地域的限制，其形式可公可私(李建华等，2004)；[7]再次，共有产权整合利益时因为共有产权制度本身的共有性克服了私有产权独占性的局限，有力地促进社会利益主体的合作，从而在整体上有利于弥合传统私有产权导致的贫富两极分化隔阂，最终实现社会的利益总体增加；最后，共有产权制度本身安排的异质性，克服了公有产权制度安排的同质性，为个人的差异利益留下了空间，可以更好地在实现总体利益的同时实现个人利益，能够满足利益间的衡平要求。利用共有产权整合利益一方面是正面吸引利益主体参加，让他们可以从共有产权制度内获得超出参加之前的利益；另一方面则是利用法律法规政策驱赶那些试图因为获取全部或者大部分利益而拒绝参加共有产权整合的利益主体。 2.2 小产权房合法化的共有产权取向 小产权房合法化路径取向受限于利益纠葛的广泛性与成本负担的困难性。正如前文所述，当前小产权房现实中相关利益主体较多，各利益主体的效用函数又不尽相同，因此它们之间利益博弈行为较为明显，若要使小产权房合法化，需兼顾各方利益诉求，减少制度推行成本就是必然的路径选择考量因素，其中特别要处理好权力中心的利益关切(苟兴朝，2013)。[9]从利益衡平角度来看，小产权房合法化须综合权衡法律、社会和经济因素。所以，借鉴流行于社会工作中且已成国际潮流的案主自决模式处理小产权房合法化问题自然无法获得政府的支持。同样，走征收拆迁的老路也得不到政府之外的主体尤其是小产权房建造与购买主体支持。至于将小产权房改造为经济适用房或者保障房的设想，问题的关键是路径该是如何？回答不了这一问题，在小产权房与经济适用房或者保障房之间无法实现合法的链接。 时下所谓共有产权住房是指住房财产在法律上为多个个体组成的共同体所有，共同体内的每一个成员都分享这些权利，排除了共同体外部其他主体对共同体内权利的分享(吴立群等，2009)。[10]目前，小产权房指向的房地产无论是已建成的还是未建成的都不存在份额问题，只存在合法与否的问题，这一点与学界所讨论的共有产权住房指向的房地产是不一样的，后者的本来含意是指政府为了满足社会成员的居住要求，按照政府与社会主体都承担住房成本的方式共同拥有住房的产权。但是，我们依然可以采用共有产权住房的模式处理小产权房的合法化问题。在这里，建造主体的投资、购买主体的出资以及管理主体(政府)依法可以收取的土地收入构成了小产权房共有产权的出资基础，不存在所谓的政府没有出资的问题，这一路径可以收到以下显著效果： (1)在社会意义上，有利于确定已成事实的利益。就小产权房建造主体来说，对已经出售、没有出售以及将来建造的小产权房进行共有产权处理，将会使建造主体已经以及将来到手的收入得到合法化，而且有利于建造主体据此判断是否继续建造小产权房。就小产权房购买主体来说，对已经购买以及将来购买的小产权房进行共有产权处理，将会使这些小产权房得到合法化。就小产权房管理主体(政府)来说，原来只是在法律意义上的土地收入，现在通过对已经出售、没有出售以及将来建造的小产权房进行共有产权处理，变成了实实在在的权利。在我国，尤其要深刻体味到房地产产权的重要性，因为对于绝大多数家庭而言，“居无定所”在心理上难以带来融入当地社会的归宿感，居住环境的优劣差异会在一定程度上引发居住隔离，进而导致阶级与地位分化。因此，人们普遍更倾向于拥有自有产权住房，并不断追求更高的条件以彰显个人地位(陈淑云，2012)。[11]共有产权房无疑可以实现这一内心的要求。 (2)在经济意义上，有利于降低政府解决住房问题的财政困难度。小产权房的共有产权设计无疑可以促进小产权房的交易，时下存量小产权房数量非常大而且很多已经出售，已经在一定程度上起到了解决高房价带来的住房社会排斥问题的作用，强化了社会的融入度。同时，对于小产权房的三类主体来说，最关键的是不会因此增加成本付出。另外，政府负有满足公民住房权这一基本人权要求的义务，如果是按照原来的政府投资的方式来解决的话，要么是政府破产，要么是政府只在形式上解决。而小产权房的共有产权设计对于政府来说不需要进行投资，只需要通过对既成事实的小产权房进行权益分解和明确就可以获得法律上的产权份额。尽管这一份额可能不会立即成为政府的实际收入，但是政府并没有进行任何新的付出。这一路径一方面是不增加政府的财政负担而且还获得了法律收益，另一方面是实际解决了低收入公民的住房权问题。 3 制度建构：小产权房的共有产权运作体系内容设想 根据《民法通则》和《物权法》的相关规定，共有被立法确认了按份共有与共同共有两种形态，前者是指按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，后者是指共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。在小产权房共有产权制度设计中，主体之间并不存在共同共有应有的法律上的特殊结合情形，因此应采用按份共有而非共同共有制度。显然，这样的按份共有具有以下特点：首先，此种共有关系一般基于法律规定而非合同关系产生，小产权房共有产权的份额由法律直接规定，特别是关于政府的份额；其次，各相关主体按照各自的份额享有所有权；再次，各相关主体的权利、义务与责任基于共有物全部；最后，各相关主体的份额在行使时产生单个独立所有权的效力。 3.1 共有产权份额比例的设定 小产权房共有产权份额的计算就是要给出按份共有人各自拥有的产权份额的数量值，以明确按份共有人权利分享和义务分担的界限(邓小鹏等，2010)。[12]需要特别说明的是，共有产权模式下的经济适用房或者保障房不同于共有产权模式下的小产权房。前者涉及相关主体的各类形式的出资，产权份额取决于出资的多少，基本上属于协商下的合同关系，结果就是不同的房子在同一类主体如政府名下的份额比例可能不同。后者的份额具有比较明显的特色：首先，政府的份额实际上是在现行法律法规政策下其应获得的土地出让金，这一部分可能在不同区位的土地其价格不一样，但是土地出让金在房地产价格中的比例其实具有相似性，所以可以直接法定份额比例；其次，政府的份额并没有实际掌握在其手中，这一点与经济适用房或者保障房不同，事实上政府是使用法定收益充当份额。 如果不考虑不动产税收的占比，单纯就土地出让金占比而言，国有土地土地出让金约占到房地产价格的30%，我们在设定共有产权小产权房的政府份额时可以参考这一比例。具体而言，对于已经出售的小产权房，在购房主体与政府之间的份额比例是7∶3，也就是目前购房主体如果选择将自己手上的小产权房合法化，不用再另外出资补偿所谓土地出让金，直接获得小产权房的70%合法产权份额，政府获得小产权房的30%合法产权份额；对于建造主体的小产权房可以参照处理。之所以不采取合同约定比例的形式，主要的原因是对于规模化小产权房合法化成本的考虑，况且土地出让金占比已经是一个通识性的结论。 3.2 共有产权主体权利的限制 按照《物权法》第97条的规定，共有产权小产权房的主体要处分共有的小产权房以及作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。如果依据前述的产权份额比例，小产权房的建造主体或者购买主体似乎可以随意处置小产权房份额，政府在符合法定条件下也可以随意处置小产权房份额。但是，这会带来一系列的问题： (1)小产权房的建造主体或者购买主体随意处置小产权房份额引发的问题。现实中建造小产权房的主体主要是农民集体、乡镇政府以及农民个人，如果在这个阶段合法化则持有70%份额的主体的目的主要是为了出售，允许随意处置必然会出现一种情形即分批或者部分转让，这样一来在小产权房上会出现除政府之外的两个或者以上主体。如果仅仅是投资的需求还可以满足，但是一旦是满足居住的要求则势必出现使用权的冲突，故小产权房的建造主体所在一个单独的房地产单位上享有的份额应当一次性全部转让。至于购买小产权房的主体主要是个人或者家庭，在现实中基本不会出现不同家庭购买一套房子的情形，所以这一主体的处置可以不做限制。 (2)政府在符合法定条件下随意处置小产权房份额引发的问题。首先，政府在符合法定条件下处置小产权房份额的对象主体是小产权房建造主体时，这样的结果等于是建造主体完全握有小产权房的全部产权，不会有什么不利影响，反而会有利于建造主体出售小产权房。其次，政府在符合法定条件下处置小产权房份额的对象主体是小产权房购买主体时，我们不能忽视极端情形的出现，即70%份额以外的主体出于个人的目的购买了政府的30%的份额，如果只是用于投资还好处理，如果是用于居住则势必出现使用权的冲突。所以，为了保护已购买70%份额的个人或者家庭的合法权益，共有产权小产权房份额的处分权行使应设立一定的特殊规则：共有产权小产权房购房者在持有共有产权小产权房部分产权期间，政府不得将其所有的部分产权转让给第三人，政府应无偿或以收取低租金的方式让渡使用权，从公平合理角度考虑，在房屋存续期间应由已购买70%份额的个人或者家庭负责对于共有房屋的管理并支付相关费用(郜浩等，2011)。[13] 3.3 共有产权主体责任的设定 共有产权小产权房主体的责任范围比较广泛，从类型上来看大致包括：正常使用房屋产生的费用责任；维护修缮房屋产生的费用责任；因房屋而产生的侵权责任。根据《物权法》102条的规定，因为共有产权小产权房所产生的债权债务，共有人对外享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；除共有人另有约定外，按份共有人对内按照份额享有债权、承担债务，偿还债务超过自己应当承担份额的，有权向其他共有人追偿。所以政府不能作为按份共有人在有对外债务需要承担时，以政府并不实际居住共有的房屋为理由而不承担这种债务(申卫星，2013)。[14] 但是，政府也不是仅仅是基于份额就承担所有类型的责任，对于正常使用以及维护修缮房屋产生的费用而言，此时的政府与一般的按份共有人并无二致，根据法定的份额比例承担自己的责任即可。对于因房屋而产生的侵权责任，如果是高层的共有产权小产权房就涉及高空抛物产生的侵权责任问题，此时应当根据《侵权责任法》87条处理，即如果可以明确直接责任人就由其承担，否则由推定的可能加害人承担，除非其能够证明自己不是侵权人。同时，当所有人与实际居住人不同时，在此种情形下，应该追究实际居住人的责任。因为此时作为共有人的政府并不实际管理房屋，所以不用承担此类责任(申卫星，2013)。[14]另外，因为共有产权小产权房质量引发的责任则要分情形：首先，购买者购买之后合法化的，此时的责任直接由建造者承担，政府不承担责任；其次，建造者先建造小产权房，然后合法化后再出售的，毫无疑问此时政府不涉及建造也就不承担责任；最后，建造者先进行合法化程序再建造小产权房，然后再出售的，此时政府涉及建造就要承担责任。 3.4 共有产权运作的负向惩罚制度 运用共有产权制度合法化小产权房，无论理论多么合理，无论正面法律设计多么科学，这一制度的推行都离不了负向惩罚制度，原因在于共有产权制度一定是普适性的制度，对于个体而言，有时选择拒绝这一制度利益会最大化，为了维护共有产权制度合法化小产权房的整体利益，对于个别主体的负向选择进行法律上的惩罚就是必然的。小产权房建造以及购买主体可能无法接受政府无偿分走了自己房地产的30%的份额，政府如果只是给予合法化这一正向激励，面对建造以及购买主体的对抗，结果就是利用共有产权合法化小产权房无法进行。故此，在共有产权制度的具体内容中，政府应该规定在限定的期限内不进行共有产权运作，政府的份额随着超过期限的时间长度累加，同时附之于现金罚款以及最后的拆除惩罚等。另外，负向惩罚制度自身也会引发负面的效应，具体而言就是会出现小产权房建造以及购买主体或者采取个别极端的对抗措施，或者大范围的消极与积极对抗，这时候对于这一制度的指责会影响共有产权制度本身。因此，关于期限的限定、罚金以及拆除的规定要弹性规定，宽松与否由地方根据各自小产权房的具体情形做出更详细的规定。但是，有一点必须明确，小产权房的共有产权合法化改造最后一定要进行，不能无限期推延下去，故负向惩罚制度的自由度也要有限制。 4 结语 现实中的房地产既有最原始的财产属性也有特定时空场域中的介质属性，在社会阶层内卷化、封闭化发展历程中起到了固化作用。我们利用共有产权合法化小产权房的目的不仅仅是对以往历史问题的解决，而且更是通过这一途径增加社会中房地产的绝对供给量，满足社会主体的适当居住要求，实现公民的住房权，最大限度地避免房地产成为压制住房权这一人权、阻碍社会阶层整体和谐的介质，最大限度地避免房地产负向外部性的出现。另外，在小产权房合法化的过程中，建造与购买主体的利益得到合法承认，特别是对于建造主体意义非凡，本来只是存在于法律上的土地财富通过共有产权制度的操作过程成为了现实的财富。在更深的层面来说，解决小产权房合法化问题可以在一定程度上增强房地产原本的财产属性，弱化其介质属性，填弥社会阶层分化造成的裂隙，溶解社会阶层固化造成的梗结，使得房地产不再成为社会阶层流动的阻碍(刘升，2014)。[15]标签：小产权房论文; 产权论文; 产权理论论文; 土地产权论文; 相关成本论文; 法律主体论文; 产权保护论文; 产权制度论文; 按份共有论文; 法律论文; 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