【摘 要】消防安全工作是直接面对所有人的，它关系着人们的生命财产安全，是大家最关心的问题之一，也是最基本的利益诉求。近年来，我国城市化发展进程不断加快，住房制度的改革力度不断增大，住宅小区的规划建设情况是体现人们居住质量的重要因素之一。而随着居民生活水平的不断提高，居住区域内的物业管理逐渐成为了人民群众最关心、最迫切解决的问题，而消防安全管理关系到居民的生命财产安全，但在现有物业管理体制下，住宅小区物业管理中消防安全管理还存在许多亟待解决的问题。
【关键词】住宅小区；物业管理；消防安全问题；对策
1导言
当前消防管理在住宅小区物业管理中占有头等重要的地位，住宅小区物业消防管理不仅关系到物业企业的服务水平，而且还影响到小区业主的生命和财产安全，甚至还涉及到社会的安定与经济的健康发展，所以我们必须有时俱进，分析目前住宅小区物业消防安全管理存在的问题及解决方式就显得十分重要了。
2现代住宅小区的特征
2.1建筑综合性强
为了满足人们的生活需求，住宅小区成为了集居住、文化、体育、医疗、商业、金融和服务等多功能、高端化、智能化的综合性场所，而且消防等基础配套设施也比较完善。
2.2向高层住宅发展
随着城市化进程的加快，城市人口不断增长，建筑用地越来越紧张，建设高层住宅建筑则成为了改善居住环境、解决用地紧张的有效手段之一。
2.3建筑密度不断加大
通常情况下，建筑密度是指建筑物基底所占面积与建设规划用地面积的比。建筑楼层越高，建筑密度越低。因为城市建筑用地越来越紧张，所以，住宅小区的建筑密度越来越大，有些地区甚至还超出了国家规定。
3住宅小区物业管理中消防安全问题分析
3.1小区空间管理不到位，消防安全管理责任不明确
随着社会的发展，小区业主拥有车辆的人数越来越多。目前，小区业主私家车无序停车占用消防车道的现象十分严重，只有少数小区在入口处设置路桩、栅栏，部分物业公司以入住率不满为由，对夜间私家车占用消防车道不予管理，这就为小区埋下了消防隐患。物业管理作为契约式管理模式，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，但是物业管理的范围和责任没有履明确的界定造成物业消防安全管理存在很大的漏洞，突出表现为责任不明确。
3.2消防监督执法操作性不强
对住宅小区物业管理中出现的火灾隐患或者消防违法行为的整改虽然有了法律依据，但缺乏具体的操作性条文，消防执法难度大。消防部门在检查发现消防隐患后只能督促物业管理部门解决，无法介入房地产开发商、物业管理部门、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中。在具体问题的解决上政府的干预往往显得很表面化，甚至很被动，被管理的各方对消防部门都不理解、不满意，导致具体隐患问题的解决效率很低下。例如物业管理部门无力整改火灾隐患，而业主又很难召开业主大会同意出资整改方案，消防部门该如何处理，对住宅小区物业管理部门而言，完全可以抽身退出，这样就有可能导致消防部门的监督执法中断。
3.3物业消防管理经费落实不到位
物业消防管理要想实现既定的目标，就必须以充足的经费为基础，因为，物业消防的管理活动中，特别是小区消防设施设备的购买、保养维修及使用都需要依赖物业消防安全管理费。从目前看，由于开发商和小区业主对这部分费用的支付不够重视，导致出现资金短缺的局面。并且由于在物业消防管理的活动中缺乏必要的监督机制，造成消防安全经费的使用出现失范化的操作致使经费陷入一个恶性循环的怪圈。
3.4防范意识淡薄，救援通道不畅
随着现代住宅小区环境的不断优化，有效的消防设施、器材是防止火灾事故发生的重要保证。由于人们的消防安全防范意识不足，在日常生活中，经常发生常闭防火门被打开，灭火器被挪作它用，出于好奇随意按压手动报警按钮等情况，它们都会影响消防设施、器材的正常使用。另外，相关工作人员要高度重视住宅小区的通道设置及其使用情况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆总结了过去火灾事故发生的原因可知，为了充分利用现有空间，人们经常会在疏散通道、楼梯和安全出口堆放一些杂物等，并在消防车通道和扑救登高作业场地随意停放私家车，一旦发生火灾，不仅无法保证生命通道的畅通，还会影响火灾救援和人员疏散工作的有序进行。
4解决住宅小区物业消防安全管理问题的对策
4.1规范物业管理单位消防管理行为
物业管理单位的行政管理部门在市场准入、等级评比时应增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求，明确物业服务单位在物业管理区域内应承担的责任：制定消防安全制度，落实消防安全措施，提供消防安全防范服务；开展消防安全宣传和防火检查，消除火灾隐患；对共用消防设施、器材、疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理。
4.2明确消防安全责任，实行问责机制
对于物业消防安全的管理上必须强化责任意识，实行明确的问责机制，强化责任人的事故处理能力和应变意识，增强责任感和紧迫感，健全完善各项消防安全管理制度。各物业企业法人代表作为小区安全管理工作的第一责任人，要把小区消防安全检查工作作为当前企业的头等大事来抓，要把管理者的消防工作纳入到绩效考评当中，让消防安全与工资挂钩，与职位升迁挂钩，这样才能更好的提高管理者对消防安全工作的重视力度，做到潜在的事故有人急着去解决，事故发生后有人能问责。
4.3加强消防监督管理
公安派出所对物业服务单位履行消防管理的职责应加强监督。依法定期督促物业服务单位履行消防安全管理职责；对设有自动消防设施的小区，在房产交付时，督促房产开发商、物业服务单位向业主发放装修消防安全须知；帮助居民成立多种形式的互助组织，帮助制定灭火及应急疏散预案并组织社区居民开展逃生自救演练等。
4.4注重消防设施、器材维护保养制度
各单位消防设施的维护保养责任要落实到人，保证消防设施达到良好的备用状态。每月要对消防设施进行一次全面检查，并做好记录；各单位要定期活动消防器具的部件，确保开启灵活，消防井不得有积水，保持清洁、干爽，冬季有防冻措施；每年入冬前对消防管线放水，防止冻裂；消防设备、设施不得移作他用，消防通道保持畅通。消防器材严格按照国家规定定期进行维修，每月检查一次，不得超期使用。
4.5完善灭火和应急疏散预案演练制度
灭火和应急疏散预案一年至少演练两次；全体职工要熟知预案内容并积极参加灭火演练；发生火灾时，单位职工必须及时报警，立即投入灭火战斗，保护人民和国家财产安全；现场职工立即扑灭火源，在无能力情况下，应尽力控制火势蔓延，同时派专人拨打“119”报警；派专人迎接消防队，尽快赶到现场救援；现场负责人查明起火原因、部位、燃烧物品的类型，以便采取适当的灭火措施；扑灭火灾后保护现场，配合消防队等有关部门查明原因，做好记录存档备查；调查统计火灾损失，上报上级主管部门。
4.6重视消防教育，普及消防知识
在日常的生活中，物业管理需要想方设法的提高业主的消防意识和技能。加大宣传力度，在小区显眼的位置设置宣传标语和警示牌，在居民楼道内张贴固定的消防警语，制定居民消防公约，组织宣传消防安全知识，强化人们的消防安全意识，形成家庭一般火灾防范的基本概念，懂得起初火灾处理的基本方法。另外，要在专业消防机构的指导下，充分发挥物业与广大居民群众之间的联系和纽带作用，组织保安人员和社区志愿者开展形式多样的消防灭火训练演习，现身说法，使广大人民群众掌握灭火的基本方法和火场自救逃生的基本技能。
5结论
总之，随着人民群众生活水平的不断提高，对住宅小区的物业管理提出了更高的要求，物业消防安全管理水平也亟需得到提高。只有不断深入地探索研究，致力于优化完善相关法律法规，明确各方的职责，才能避免物业消防安全管理的“尴尬”局面，才能真正适应城市的发展的需要。
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论文作者:刘大会
论文发表刊物:《低碳地产》2016年10月第19期
论文发表时间:2016/11/18
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