浅谈我国住房金融发展的总体构想，本文主要内容关键词为：浅谈论文,住房论文,总体论文,我国论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、住宅建设与金融扶持的关系
任何经济活动都必须通过货币运动来实现。房地产的生产、流通、消费过程也是货币运动的过程，具有一般商品货币运动的共同特征。但房地产同时具有其独有的特点。具体表现为：货币投入量大，运动过程复杂，周转时间长，风险高，增值能力强。基于这些特点，一般情况下房地产的全部经济活动是单个经济组织难以承担的，而必须依靠多种经济组织和多种经济手段的组合共同完成。
根据建设部制定的“九五”规划与2010年远景目标，至“九五”末，我国城镇人均居住面积要达到8～9平方米， 人均使用面积达到12 ～14平方米。实现这一目标，需要解决三类相互关联的问题，即：①消灭住房困难户；②满足城镇人口增长的住宅需要；③旧房改造。在各种经济活动中，住宅建设具有最大的乘数效应。每投入100元的住宅建设资金，就可创造170～220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，不论从产业规模效应还是投资乘数效应，住宅产业都明显优于其他许多行业，理应受到金融上的大力扶持。
自改革开放以来，随着房地产业的发展，我国住房金融市场也有一定发展，但这种发展是初步的，与我国迅速发展的住宅产业现状和目标还很不适应，还存在一些问题。
二、存在的问题：结构失衡与资金循环障碍
90年代以来，我国房地产业迅速发展。1991～1994年，房地产开发投资年平均增长率达95%，大大高于国家基建投资年均增长31%的速度，达到了与发达国家水平相仿的程度。然而，与此相比，1952～1978年的27年中我国全社会住宅投资总量只占同期GDP的1.5%，尚有大量“欠帐”，住宅投资不足十分明显。其主要原因有二：①住宅投资一直被视为一种耗费生产资源的“非生产性支出”，每年计划安排的住宅投资规模很少；住宅投资长期缺乏稳定的资金来源。经济改革前，我国城镇住宅投资基本上只有国家预算拨款。1980年政府开始允许各单位自筹资金来解决本单位职工的住宅问题。据统计，至1993年，在全国城镇住宅投资中，中央和地方政府投资约占23%，企事业单位投资约占60%～70%，个人投资只占7%～17%，由此可见， 作为最重要的市场主体—消费者还没有真正进入市场。②资金循环不畅。虽然我国通过多种形式增加了住宅投资，但是这些运作始终未脱离单位建房，再以低租金分配给个人的传统福利模式，这种租金远低于成本租金，不利资金的循环周转。其中住宅金融中最主要的问题是：结构失衡。目前，中国的住房金融可以按银行信贷对象简单划分为：住房开发贷款和个人住房贷款。前者形成放大住房供给，后者形成放大住房需求。从前几年的运作实践来看，中国的住房金融结构存在严重失衡，银行对个人住房贷款不足全部房地产贷款总余额的10%，这是目前我国个人住房抵押贷款市场欠发达，住房有效需求不足，住房供给相对过剩的原因之一。
根据有关部门统计，至1994年底，我国历年累计的空置商品房共3290万平方米，其中住宅占76%，房屋空置率为9.9%， 已接近住宅供应警戒线。显而易见，在政府进行宏观调控实行银根紧缩的情况下，如何针对上述情况调整信贷结构，即缩小开发信贷额度，放大消费信贷比例，这是扭转我国住房金融市场结构失衡的关键所在。住房供给在很大程度上依赖于银行贷款，而不是有效需求。当经济出现不景气，银行收缩银根时，住房供给的表面繁荣即刻崩溃；当经济繁荣、银行放松银根时，银行信贷将会对住房供给起到一种放大效应。因为市场的这种住房供给与需求割裂的结构，住房供给在银行信贷的支撑下不断放大，而住房的需求意愿因需求能力的不足而不能转换为有效需求。而开展个人住房抵押贷款，将对个人的住房需求起着一种实现和放大效应，使之转换为有效需求。因此，在居民个人、贷款银行，开发商之间建立一种有效的循环系统已是当务之急。
三、对策：住宅金融体系总体构想
总体而言，住宅融资体系涉及两个方面，一是生产，二是消费。住宅融资的生产而融资安排要解决的问题是：如何为住宅生产者提供足够资金，以便其源源不断地向社会提供规模适当、价格合理的住宅。就消费融资安排而言，要解决的问题是：如何使得收入有限的广大居民具有购买昂贵住宅的能力。中国住宅金融体系设想应该侧重于消费融资，其具体设想如下图：
与传统的住宅融资体系相比较，新的住宅融资体系有五点明显的区别：①作为住宅市场的主要购买者，将不是各种单位，而是住宅的直接消费者，包括单个的居民户，住宅合作社一类的居民住宅消费联合体，以及以出租住房为营生的住宅出租业主。因此，住宅融资的对象主体将是以上三类经济实体。②对从事住宅融资活动的金融机构，没有特别的要求。原则上在适当的管理规范之下，各种金融机构都可提供“按揭”服务，从而在客观上扩大了融资规模与渠道。③在这个模式中，设计了一个住房抵押贷款市场，从而为住房资金“三性”的客观要求提供了一个合法合理的流动场所，减少了灰色交易。④设计了一个由政府出资建立的政策性金融机构，并把其定位在类似住宅金融体系的“中央银行”的位置上，其主要功能是通过住宅抵押贷款二级市场干预住宅融资体系的运行。⑤设计了一个政府通过提供利息补贴来实现其政策性意图的财政安排。
四、住宅金融体系总体构想的理论基础
根据经济学理论，住宅是一种私人消费品。从这个意义上来认识围绕住宅的融资安排，其基点应当放在市场上。事实上，我国传统住宅体制的最大弊端，就是不把住宅看成是一种商品，而是把它当作福利品。十余年来围绕住宅体制改革所作的努力，正是要改变这种制度。由于住宅也是人们赖以生存的基本条件，购房消费是公民拥有的基本权利。因此，使得绝大多数人口能用自己的收入取得住宅，又是国家的基本职能之一。就此而言，住宅融资又具有一定的政策性。但是住宅融资的基点应以“市场化”为导向。在住宅市场上，住宅消费者用市场价格购买住宅，金融机构则按照市场利率来向居民提供资金支持。唯其如此，才能保证市场机制在资源配置层次上发挥基础性作用。同时，考虑到住宅是公民生存的基本条件，政府对居民的住宅融资提供一定的政策优惠也理所当然。这种优惠主要应体现于两方面：①资金的可得性和期限方面，即政府应发起、支持或出资设立若干金融机构，支持或开发一套旨在让大多数居民得到资金支持的融资工具，并采取若干政策，帮助大多数居民用自己的储蓄购买住宅。②在财务方面：政府应通过得率补贴和税负减免，来降低居民借款的利息负担。最重要的是，这种优惠应直接提供给住宅消费者，而不应是住宅开发商或居民工作单位。这与市场经济的基本原则也是相一致的。
五、住宅金融体系整体构想中值得考虑的几个问题
（一）关于分离住宅资产的问题。
传统体制加诸企业的“办社会”负担以及由此而形成的资产，在整个整体构想中都是一个棘手的问题。大力发展住宅金融的目的，就是要切实推动住房制度的改革，而分离住宅资产的构想针对的是解除旧体制运行基础，因此，其重要性无庸讳言。所谓分离住宅资产，是指将单位的非生产经营性住宅资产分离出去，形成独立的自主经营，自负盈亏的住宅经营公司，从事非生产性住宅的经营管理。虽然，在目前的低租金制度下，这种独立的住宅经营公司很难迅速实现独立经营、自负盈亏，但它提供了一个极有希望的、彻底实现住宅商品化和社会化的现实途径。它的优点可表述如下：①虽然企业仍向其职工提供住宅补贴，然而由于企业已不再承担住宅投资的职责，补贴规模将大大缩小，②这一举措，可以使企业基本摆脱住宅补贴的最主要部分——与企业生产经营无关的巨额住宅投资。③企业不再直接拥有住宅，这种补贴便只能以现金形式进入职工收入之中，即“暗补”变“明补”。这种方式使补贴者及被补贴者之间划清楚了财产界限；而且它使得因长期补贴而扭曲了的商品价格，有了独立的基本能反映供求关系的社会表现。进一步说，由于与补贴渠道转换密切相连的补贴商品价格的市场化，居民需求的真实化及其财务约束的硬化，这一转换至少使得市场机制在生产领域和流通领域中发挥了积极的主导作用，而使补贴问题回归到其作为分配活动的本来面目。
（二）关于政府作用。
由于住宅金融是一种比较特殊的领域，需要的资金量十分巨大，占用时间极长，而且风险高，缺乏流动性。其特点决定了住宅融资体系的运作离不开政府的参与和管理。但政府参与，主要不在于直接提供资金，也不需要建立庞大的住宅金融机构体系。其主要任务是为住宅融资体系设立一个类如中央银行的“中央抵押贷款银行”的机构，以实现以下三个目的：①确立规范，特别是确立标准化的住宅抵押贷款合约，并强制各类发放住宅抵押贷款的机构统一使用；②加强对这个市场的监管。③作为“最后贷款人”在必要时为住宅抵押贷款市场提供足够的流动性。可见，这个中央抵押贷款银行在住宅融资市场上发挥的作用与中央银行的“最后贷款人”作用十分接近。首先，这种机构的存在，将给予市场一个强大的信心；其次，这种政府机构由于具有特殊性质，可以获得高额利润，因此，政府在整体构想中占有极重要的地位。但是必须明确的是：①政府不直接参与具体的信贷活动。②政府只是通过住宅金融的二级市场，有限参于，主要目的在于提供信心并保证流动性。
（三）关于住宅金融机构。
理论上，只要有长期资金来源的非银行金融机构、住宅合作金融机构及商业银行均可提供住宅抵押贷款。但是，由于住宅金融是全国问题，加上地域之间金融风险集中、地域之间经济发展水平不一、经济波动不均衡等，带来市场要素的分割和资源不均匀分布，因此没有建立一家专门的住房银行的必要性。目前，构成中国住房金融市场主体的建设银行、工商银行等几家国有商业银行基本上都是全国性的零售银行，它们拥有雄厚的实力、成熟的管理经验和遍布全国的分支网络，具有很大的优势和发展潜力。从实践上看，烟台、蚌埠的住房储蓄银行在10年的运作中，真正的住宅融资业务仅占其业务量的两成。此外，成立一个遍布全国的零售式住房银行，初期投入成本过高，不适宜于中国国情。
总之，根据上面分析，我国开展住房金融的机构，可以现有机构为基础，结合对承担政策性住房金融业务的住房基金管理中心的改革以及对金融机构的改革，形成一个完整的住房金融体系。