A房地产上市公司盈余管理问题研究
高亚辉 天津财经大学研究生院
摘要： 近几年来，随着国内经济的快速发展及市场经济的日渐成熟，房地产行业的发展势头迅猛，甚至不断出现房地产泡沫经济，以操控企业盈余为目的的盈余管理不仅会导致会计信息的失真，也会损害相关利益者的利益，最终导致市场经济发展的不平衡，所以房地产行业的盈余管理问题成为了会计界研究炙手可热的方向。本文通过分析房地产行业盈余管理的现状，盈余管理的手段，剖析盈余管理的原因，最终提出相关建议措施，从而最大限度影响盈余操纵的行为。
关键词： 房地产；上市公司；盈余管理
一、房地产行业现状及特点概述
(一)房地产行业发展现状
房地产行业是一个集开发土地、建设房屋、买卖和租赁房屋所有权、有偿划拨土地使用权的转让、抵押、贷款于一体形成的综合性很强的产业。商品的生产、流通以及消费的全过程都是房地产市场的经济活动，从房地产行业的复杂活动过程可以看到房地产行业几乎涉及到国民经济活动领域的方方面面。在我国，房地产行业开始于20世纪80年代初，如今依旧属于一个新兴行业，但它成长的很快，近十年来迅速发展。2014年，全国房地产企业开发投资总额达到95030亿元，比2013年增长了10.5%。自2010年房地产行业复苏开始，2014年受国家政策的影响行业发展确实略有低迷，但不可否认房地产行业一直获取着高额的利润。房地产行业发展十多年来，其已经发展成了国民经济中不可撼动的角色，是我国经济发展的命脉。
(二)房地产的行业特点
1.投资规模大，开发周期长
房地产行业属于资本密集型行业，投资规模一般很大。房地产行业的项目开发一般都要经历一个复杂的过程，资金回收周期很长，投资者只能在中后期逐渐收益。
糖尿病患者的依从性，是决定其疾病治疗效果的主要因素。患者需遵医嘱用药，积极控制饮食，保持良好的心理状态，方可有效抑制病情进展。与精神无异常者相比，精神病患者脑功能紊乱，思维及意志均存在障碍，自我护理能力较低。因此，患者往往难以依从治疗疾病。为提高精神病伴糖尿病患者的机体健康水平，该文于该院2016年12月—2017年12月收治的患者中，随机选取86例作为样本，观察了饮食护理及心理护理的效果。
2.房地产行业利益集中化
教师应该把课堂看作一个整体，看作每一个个体生命都融入其中的整体，这个整体叫作“场域”。教师在整体中感知课堂，感知课堂里的每一个个体生命，对于教师是非常高的要求。对于任何一个教师，不管是特级教师还是新手教师，每堂课都是新的。这意味着教师走进课堂前，这堂课从来没有发生过，只有在教师走进来的那一刻，这堂课才开始发生。因此，在每一堂课，教师就是一个新人，学生也是一个新人，课堂中的教与学，用《大学》中的一句话，就是“苟日新，日日新，又日新”。
我国的独立审计并未发挥应有的监管作用，是因为我国的审计机构发展还不是特别完善，很多的会计机构之间存在不良竞争，甚至一些注会为了获得一时利益，作出违反职业道德的行为。想要使外部独立审计的现状向好的方向发展，最先应提高外部审计的独立性。我国，房地产上市公司可以根据自身需要聘请或解雇会计师事务所，因为企业所拥有的请用或解用会计师事务所的权力比较自由，这样造成我国外部独立审计的效用性降低。政府部门应进一步出台并完善相关制度法规以弱化企业对会计师事务所请用或解用的决定权，从而强化外部独立审计的有效性。
二、房地产行业盈余管理现状分析
(一)房地产公司的盈余管理手段
1.调节收入确认时点
《岳麓书院历史简表》记载：“太平军过长沙,书院毁半。同治七年（1868年）,巡抚刘崐大修。”刘崐任湖南巡抚4年半时间，大规模修复扩建了岳麓书院，还使城南书院、湖南贡院等湖湘文化重要传承地焕然一新。天心阁、谷山汉墓陵园、云麓宫、爱晚亭、风雩亭、牌楼口、邓禹墓等人文古迹也在刘崐主持下修葺一新，至今仍为湖南风景胜地。
未经任何处理的原矿邦德功磨矿数据如表4所示，微波功率6 kW预处理矿样500 g、辐射时间60 s、水冷却后的邦德功磨矿数据如表5所示。
3.公允价值计量模式的选择
由于房地产企业的项目开发建设期一般都很长，从规划到竣工结算，一般要经历很长时间，跨越了数个会计期间。由于没有具体的关于收入确认和成本结转的具体适用情况的会计准则，会计人员可以将在建工程的成本放入完工工程了，进而控制利润数额。此外，企业大多不会对非经常性支出做详细记录，这使得企业可以利用这些没有准确限定的会计方法来进行盈余管理。
证监会应该针对上市公司发行股票和配发新股的问题建立更加完整的考核指标，也就是应该使企业在公开筹集资金时全面考核企业各方面的财务指标，证监会应重点关注转亏为盈的公司和负债较高的公司。最主要的是进一步明确关联方交易的会计准则，修订关联方交易定价披露的政策，扩大披露范围，增加披露的透明度，对上市公司的盈余管理行为进行约束。比如，在会计准则中规定披露关联交易价格方面应详细披露确定依据及手段，如果实际交易与关联交易有价格上的不同，则应该注明该项差异对当期盈余的影响范围及后果。为了保护投资者的利益使关联交易能够清楚准确的在报表附注中看到，要打破以往用文字披露的方法，可以要求上市公司对关联交易的关键内容运用表格列表的方式进行披露，还必须披露重大非经常关联交易在关联交易中的占比情况、关联交易的现金流情况、重大关联交易对企业盈利的造成的影响等等。
2.调节成本、费用
我真没想到，她竟然这么看轻我，我很愤怒，身体仿佛被一把利刃割着，浑身虫噬般痛苦，于是我大声说：“你等着瞧！你有什么了不起，难道你是珠穆朗玛峰吗？我还不能超过了。”
由于企业可以自行选择计量模式，从而使得企业对投资性房地产的后续计量进行盈余管理更为便利。企业通过对投资性房地产釆用公允价值模式计量可以达到提升账面价值的目的。我国房地产的供不应求，房屋价格不断的疯涨，根据市场价格增加的幅度来操控公允价值变动损益，也可以用来调节企业利润。
(二)房地产行业盈余管理的产生条件
1.经济主体的利益冲突
由于激励机制制定的不完善，管理者更希望去满足自己的利益从而进行盈余管理行为。更重要的是，管理者对交易及内部政策安排及决策的权利，可以调整企业各项相关交易的发生与否及其发生时间，运用一些非会计方法来达到盈余管理的目的。因此，经济主体的利己性和管理者于企业的经营有着决定性很强的话语权，为盈余管理行为创造了条件和可能。
房地产行业收入复杂明细科目多而且自身的监督制度不完善，很多的收入并未及时登记说明。有时将还未确认的收入用来直接冲减还未确认的成本，抵消了当期营业收入，也减少了开发成本和相关费用。在合资开发中，对本来应按投资比重分配的开发产品当作原有存货销售而不是增多存货；在代建业务中，获得的资金投资其他的在建工程，收入不予确认；对于待售商品房出租业务，租金收入不确认。房地产开发企业诸多业务复杂导致其隐匿收入的方法很隐蔽，这是成为房地产企业通过隐匿收入进行盈余管理的重要手段。
2.会计准则的弹性和滞后性
会计准则要求对会计人员要对各项经济业务进行人为地确认和计量。一方面，创造一定的空间和决定权让会计人员更好的进行会计记录；另一面，制定会计准一定要要兼顾到更多的相关利益者。随着经济的迅速发展，经济业务越来越多样和复杂，使得会计准则在应用时不可能包括所有的经济业务，会计准则对于相当一部分业务只能作出事后事项的规定，为企业进行盈余管理创造条件。
为了尽可能避免盈余管理的行为，首先需要将披露方式和披露时间作出更加清晰的界定，以保证会计信息披露的质量。例如，将具体施工项目情况、产权是否被抵押、评估应用的模型等重要信息在财报附注中进行详细披露。限制企业的盈余管理行为，从而最大限度的保护利益相关者权利，以保持我国市场经济持续稳定的发展。
会计从业人员各项业务的操作要依照具有指导性的会计准则，但由于每个企业的运行环境都有自身特点，注定唯一的会计准则不能涵盖所有情况，当然，只有会计准则具有一定灵活性，在面对会计业务发生的不确定性以及会计实务的多样复杂性时，才能保证企业财务报表能够的反映出真实准确的经济业务，为外部投资者提供更有效用的信息以便作出更有价值的决策。
三、房地产企业盈余管理问题的对策
(一)完善房地产行业的信息披露体系
1.详实规范披露时间及方式
3.会计政策的可选择性
2.扩大信息披露的范围
为了减少会计信息的不对称性，就必须要加大会计信息披露的范围，这也有利于政府公众对上市公司的盈余管理行为进行强有力的监管。上市公司的各种与利益者相关事项的披露必须做到充分、及时。例如，会计政策和会计估计的变更、重大资产的出售、关联方之间的交易等对企业的持续赢利能力或者现金流有重要影响的事项，更要说明相关事项产生的具体原因和可能导致的不良后果等。
3.建立多层次的信息披露监督体制，增加信息披露透明度
应建立由证券监督委员会、会计事务所、证交所、政府公众和媒体等共同构成且互为补充的多层次的披露监管体系。尽可能抑制上市公司进行盈余管理的操纵，充分保持证券市场信息健康发展的活力，为外部投资者提供了更加公开透明的财务信息，使企业财务信息更加一步透明化。
除上述的问题外，税改之前建筑企业在计算营业稅时，所根据的主营业务是含税收入，而税改之后的主营业务收入为不含税收入，增值税被独立出来。因此，财务指标也会受到一定的影响。
(二)规定特殊事项的具体处理方法
对于房地产行业企业的具体事项是有很多特殊情况的。从申请立项、制定规划、全面征地、开工审核、开发、竣工、出售，直到真正收回投资，每一个环节都不能与生产制造类企业相类比。例如，房地产特有的预售制所导致的收入时点确认问题、结转成本的问题、预收问题，监管体质不健全出现的漏洞导致的收入确认问题以及建造合同中的资产减值准备问题等等。
(三)完善房地产行业外部监督机制
1.强化注册会计师审计的有效性
随着房地产行业在我国的高速发展，房地产行业会逐渐分级分化，从企业的销售份额来看，越是排名靠前的企业分得的蛋糕越大，利益集中度越来越高。
2.对虚假信息的披露加强监管及处罚力度
只有制定完善的处罚机制才能充分发挥市场监督的作用。制定的监管政策应对大密度造假的公司的处罚力度加大，分清各个参与者的责任，保证对参加作假的企业相关负责人和编造虚假信息的会计按责在经济方面、行政方面严重的甚至刑事方面加以处罚，让已经违规或者是处在违规边缘的人估计到违规成本会大于未来的通过违规带来的收益，达到震慑的目的。针对一些势单力薄的中小外部投资者，应该逐步推行一种能够集中大家的力量和利益的证券市场集体诉讼制度。
(四)健全关联方交易制度
补充试验：抗体确证试验无HIV特异性条带产生，报告HIV-1/2抗体阴性；出现条带但不满足诊断条件的报告不确定，可进行核酸检测或2-4周后随访，根据核酸检测或随访结果进行判断。补充试验HIV-1/2抗体阳性者，出具HIV-1/2抗体阳性确证报告。
(五)改进股票管理制度现状
为避免因为连续亏损三年导致的公司退市情况的出现，业绩低落的房地产上市公司，尤其是ST公司的管理者会利用各种手段对操纵企业盈余。在我国现难以去依照一个标准的指标去把握股票的退市，因为现有股票退市制度中除单一的连续三年亏损这个明确数值外，没有其他更加精确化的数值可以作为比照标准。上市公司退市标准只有选取多因素指标，才能更加全面的分析上市公司的生产经营状况，构建一个能反映公司经营质量、盈利质量等的多因素指标体制。例如，现金流量表中经营活动现金流量的诸多指标。与企业净利相比，经营活动现金流量指标反映出的上市公司的经营业绩更加真实具体。通过分行业区分各个指标重要性，各自设定权数对房地产上市公司进行综合评分，用来判该公司是否退市。
(六)完善房地产上市公司的治理结构
1.优化公司的股权结构
抽取2016年9月—2017年10月我院收治的急性心肌梗死患者（60例）为主要研究对象，将其随机分为对照组（30例）和研究组（30例）。其中，对照组的男性患者有16例，女性患者14例，年龄区间为42至78岁，平均年龄为48.7±4.4岁；研究组的男性患者有18例，女性患者12例，年龄区间为41至77岁，平均年龄为47.9±3.8岁。纳入标准：所有患者均经冠状动脉造影检查证实为急性心肌梗死；患者及其家属对本次研究内容知情，并签署同意书。排除标准：伴有主动脉夹层、急性心包炎；伴有食管破裂、肺动脉栓塞。两组患者性别、年龄、等一般资料差异均无统计学意义（P＞0.05），具有可比性。
首先要对股权分置的改革做进一步的推进，让国有股份流通的更加广泛。使得大股东的利益层面靠近小股东，从根本上去逐步改善信息接受不对称，以及由此产生的道德层面问题。其次，要着重推广股票期权政策。只要管理层人员持有了股票期权，可以满足自己的利益，也能使管理层和投资人的利益相一致，共同推动企业发展。
2.完善公司独立董事制度
2) 根据已制订的报警制度，制订装置异常工况管理的工作流程并实施。将各装置的工艺车间的报警、预警数量、报警处理率、处理时间，各个机动专业对于仪表报警、设备报警的数量与维护结果等，作为各个部门的重要的管理指标，每周、每月的汇报评估并在调度会上解决相关的报警异常问题，促进安全管理水平的提升。
独立董事在参与董事会的各项运作中，对企业提出的关于违规信号的提示以及潜在的隐患，从一定程度上制衡着管理层，能够让管理层针对发现的问题提出解决方案，以公司利益为大。我国现行的独立董事制度存在许多缺陷，独立董事的独立性因为其与公司的利益关系而有所限制，影响其作出客观公正公平的决策。针对以上独立董事存在的问题，笔者认为应当特设独立董事局等部门，保障独立董事的权利，监督独立董事的行为，独立董事受聘于证监会的“独立董事局”，证监会随机委派独立董事到各个公司，该部门的运行资金由上市公司以准备金或者管理费的形式上交，切断独立董事与上市公司之间的利益纠葛，也就让独立董事监督公司有更大的发挥空间。
3.建立高层管理者激励和约束的长效机制
为了扭亏为盈上市公司会操纵盈余，所以对管理当局的薪酬结构进行彻底改变，建立以市场价值为根本的长效激励与以企业盈余管理为基础的短期激励为互补激励体制，通过构建具有保护投资人根本利益和激励经营者双重作用的机制，使经营者由寻求企业利润最大化完成个人利益的最大化。
第二，进一步提升社区家长教育的水平。经过笔者调查，当前社区教育主要管理者中大部分不是教育类专业毕业，这就容易导致社区教育政策和内容出现偏差行为。专业的社区家长教育的管理者和执行者不仅要能够深刻理解有关的儿童和青少年教育理论和行为，更需要把握成人教育的立足点和切入点，能够懂得如何设计系统的社区家长教育课程，能够组合课程开发团队，能够指导形成科学规范的课程体系以及配备专业的教育师资。怎样加强社区教师队伍专业化建设，需要对如何加强社区教育专职教师、兼职教师和志愿者教师队伍的专业化建设进行进一步详细研究［5］。
中图分类号： F275
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)019-0147-02
作者简介： 高亚辉(1992-)，男，汉族，河北邢台人，现就读于天津财经大学研究生院，会计专业。
标签：房地产论文; 上市公司论文; 盈余管理论文; 天津财经大学研究生院论文;