积极探索保险服务于房改的新路子，本文主要内容关键词为：服务于论文,积极探索论文,新路子论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房制度改革，关系到每个人的切身利益，涉及到社会经济生活的方方面面，如何继续深化住房制度改革、推进住房商品化，必然有赖于各行各业的理解、支持和配合。这也为保险业的发展带来了无限商机，同时也带来了挑战。可以肯定，保险业在住房消费这个领域里应该大有作为。
一、充分认清保险参与房改的积极意义
众所周知，保险是商品经济高度发展的产物，发达的社会经济生活为保险业的发展造就了赖以生存的物质基础；同时，保险业的迅速发展，也为社会经济生活披上了“安全网”。因此，充分认清保险积极参与住宅产业发展的独特作用，是增强保险服务房改紧迫感的前提条件。
1.经济发展、改革的需要。为实现经济增长速度，国家应把住宅业作为国民经济的支柱产业，把住宅建设培育成新的经济增长点，以加大住宅等固定资产投资需求对经济增长的拉动力，实现国民经济持续快速健康发展，有效地削弱“两个调整”、东南亚金融危机等对经济增长的不利影响。保险作为国民经济的重要组成部分，理应顺从国家的宏观政策，在确保我国经济稳定发展方面发挥积极作用。
2.满足对保险的需求。饱暖思安危，这是经济发展、生活水平提高到一定程度的必然结果。取消福利性实物分房，实行住房分配货币化，将个人购房完全推向了市场。扩大住房面积，改善居住条件，这是越来越多的人的渴望。事实上，住房补贴，未必人人有份，补贴数量，也要体现国家、单位和个人合理负担的原则。走向市场，通过市场来配置资源，也就成为唯一的可行选择，保险作为市场配置资源的一种要素，也就成为各个市场主体成员选择转嫁风险的重要工具。
3.增强全社会保险意识的较好载体。目前，住房制度改革，已经成为城镇居民关注的热点，这一方面是因为房改涉及到每个人的切身利益，另一方面随着房地产市场的不断成长，已经和正在悄悄地改变着人们的观念。面对现实，正视市场，已成为众多中低收入阶层的不可回避的问题，此时保险业加入住房金融业，成为影响地产商、银行、住宅消费者行为的因素之一，将为保险的渗透打下了思想基础和行为基础。
4.开拓保险服务领域的需要。住房商品化客观上为保险业的发展提供了发展的机遇。“九五”期间，国家将新增住宅面积8.6亿平方米， 按每平方米1200元售价计算需资金10320亿元，年平均投入2064亿。 如按0.5%计算保费收入可达10亿，若以每千元财产缴纳10元保险储金， 计算保险储金收入为206.4亿元，就可以带动建筑工程保险、 安装工程保险、公众责任保险、住宅保险、人身保险及信用保证保险等保险业务的发展，为保险业提供新的保源和一展身手的天地。能否抓住这一机遇，创造新的服务领域，关键在于能否把握市场走势，并及时制订有效对策。
5.发展壮大民族保险业的需要。随着我国加入世贸组织日期的临近，服务贸易对外开放步伐将进一步跨大，允许外国保险公司在我国经营业务的速度将有所加快，面对开业时间长、经营管理经验丰富、实力较强的外资保险公司，只有加快国有保险公司业务的发展，不断扩大保险的服务领域，才能在日后的市场竞争中立于不败之地。
二、住房商品化中面临的风险及其特征
自然灾害和意外事故的客观存在，是保险产生的必要条件。保险承保的是风险，没有风险也就无保险而言。保险作为管理、分散风险的特殊行业，只有充分认清住房商品化中可能出现的种种风险，尽可能多地超前把握风险产业的条件、原因及风险的特性以及对社会造成的危害，才能主动地设计险种，因“险”施“保”，承担起转嫁风险的责任，有效地预防风险，化解风险，为住房商品化提供切实可靠的服务。
1.建筑安装风险。这是指在住宅商品房建筑过程中，因自然灾害或意外事故造成的建筑工程损失，施工人员因建筑损失连带人身伤亡以及对第三者构成的伤亡威胁。
2.责任风险。这是指由于住宅本身的缺陷致使消费者遭受人身伤害或财产损失；各类技术人员如设计人员、施工人员工作上疏忽或过失造成的人身伤害或财产损失。
3.保证风险。如建筑商因其建筑的商品房质量有内在的缺陷而造成商品房本身损毁，给居住人带来的损失；建筑商所雇佣的施工人员的不法行为导致建筑商遭受到经济损失。
4.信用风险。由于借款人偿付借款能力发生了变化，如丧失劳动能力、故意违约、意外死亡等原因导致贷款偿还不能如期，或成为泡沫，由此带来还贷信用损失的风险。
5.其他不确定的风险。如作为贷款抵押物的住房不动产，可能会遇到自然灾害或意外事故导致灭失的风险。
三、保险业服务于住房商品化的思路
针对住房商品化中可能发生的种种风险，保险业应携手共同探索住房商品化中保险配套服务的新路子，根据保险经营的原则，及时推出若干个险种供开发商、建筑商、提供按揭的银行、消费者等与住房商品化息息相关的团体、个人选择。
1.建筑安装工程保险。随着国家对居民住房的政策倾斜，大兴土木建筑商品房将成为今后经济发展的一大热点，由引给工程所有人、承建人在工程建设期间带来了难以承担的各种风险。建筑、安装工程保险正是为了使工程所有人和承建人的风险能得以转移。建筑工程保险是以承包合同价格或概算价格作为保额，以重置基础进行赔偿的，承担以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于自然灾害或意外事故，造成工程项目的物质损失的赔偿责任。在建筑安装工程保险中，建筑商还可附加投保第三者责任险以保障公众的安全，也就是转嫁建筑商在施工中造成对第三者的人员伤害或财产损失的赔偿风险。
2.住房商品质量保险。1998年3月1日起实施的《中华人民共和国建筑法》第80条规定，“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。虽然这条规定为购房的消费者提供了质量的保证，但也应该看到建筑工程的合理使用寿命有30—50年，房地产开发商可能随着市场经济的优胜劣汰，几年或十多年以后就从市场上消失，再向房地产开发商申请赔偿是不可能的。因此，在建筑工程交付使用时，建筑主管部门和购房者都有权要求房地产开发商投保住房商品质量保险，由保险公司承担保险责任到使用寿命终止。通过开发商初始缴纳的保险费，切实维护消费者合法权益。
3.抵押商品房保险。购房者将所购房屋向保险公司投保，保险公司将承担因自然灾害或意外事故导致保险房屋的损失，以及为了防止灾害蔓延、减少保险财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗，保险公司负赔偿责任。该保险期限为个人贷款购房的贷款年限，可一次性缴纳保险费或以储金形式投保，期满后退还全部储金，这一保险有助于保障一旦发生抵押品因灾害或意外事故而灭失或损坏而造成的价值流失。
4.购房贷款人寿保险。我国个人住房贷款办法规定，住房抵押贷款最长时间为20年，如果贷款人在这段时间内突然死亡或发生终身残疾，失去获得收入的能力，那么就可通过事前投保的人寿保险将偿还贷款的风险转嫁给保险公司。因此，在办理购房贷款时，可把一份与贷款期限相同的人寿保险单作为抵押品交由贷款银行保管，可以起到消除银行收不到贷款风险的作用。
5.抵押贷款保证保险。这是保险公司为住房商品化开办的系列险种中最重要的一种，也是面临情况最复杂、风险最大、保险时间最长的险种之一。该险种是信用保证保险的一种，其实质是为购房人申请银行贷款取得一种信用担保，其核心内容是，一旦借款人不能按时还款，保险公司将向贷款银行负责赔款。这个险种对于保障银行资金安全，保证国家个人抵押贷款业务的实施具有举足轻重的意义。
6.建筑设计责任保险。工程技术人员因工作上的疏忽或过失，造成当事人或其他人的人身伤害或财产损失，其危害性不可估量，显然靠一般技术人员是绝无承担能力的。因此，要求投保建筑设计责任保险是保障房地产开发商、银行、消费者等各有关对象合法权益的重要保证。
四、正确对待保险业在住房商品化中的作用
1996年7月，中央正式提出全面启动住房消费， 把住宅建设培育成国民经济的新增长点，以此带动我国经济的持续、快速增长。此后，中央有关部门从各个方面出台了一系列旨在促进住宅建设发展与刺激住房个人消费的政策措施，但住房消费不但没有启动起来，而且形成了大量的空置房。据业内人士分析，这一方面是由于福利分房造成，另一方面是由于住房支持系统不够完善。因此从7月1日起将实现住房商品化，客观上彻底打碎了依赖福利分房人的梦。而不断建立和完善住房支持系统是摆在我们面前的头等大事，然而住房金融保险是住房支持系统的核心，关注发挥保险在住房商品化中的能动作用也就显得十分迫切。
1.更新观念，确立业务发展的紧迫感、责任感。事实上，为住房商品化提供保险服务对国内各家保险公司来讲，都是一个崭新的命题。在保险公司提供的各类保险服务中，抵押贷款保证保险是保险业经营风险最大，也是在住房商品化中使千千万万人能及时获得银行贷款购买住房的重要条件，同时也深受银行、房地产开发商的欢迎。但不容忽视的是，保险公司承担的风险实在太大，不仅要替贷款人偿还贷款，而且要对所收回的抵押商品进行处置，若不得不低价拍卖，有可能导致资不抵债。面对这样一个在住房保险体系中的关键问题，保险公司首先要确立为国家政策配套服务的思想，以国家利益为重，敢于承担风险，切忌缩手缩脚；第二，按照大数法则，努力扩大承保面，分散风险，维持经营的稳定性；第三，积极利用分保机制，将转嫁来的风险再转嫁出去。
2.加强宣传，使保险渗透于住房商品化的各个层次、各个角落。保险服务于住房商品化，范围广阔，作用明显，但是要让社会接受保险，并贯串于生活的方方面面，仍有很多文章可做。保险业要加强住房商品化系列保险险种的宣传，通过多种群众喜闻乐见的形式灌输保险思想，使保险真正成为个人自觉转嫁风险的有效工具。
3.积极借鉴国外做法，大胆探索拓宽保险服务领域的办法。学习借鉴国外的先进经验和方法，并为我所用，这是加快保险与住房商品化接轨配套服务的捷径，更是适应住房商品化对保险提出较高要求的重要手段。在美国，私人抵押贷款保险公司为贷款房价比超过80%的抵押贷款提供保险。通常，抵押贷款保险要求的住房抵押贷款的贷款房价比上限是95%，保险期限在30年以上。抵押贷款保险费一般由借款人在每月按期向贷款银行归还本息时支付。贷款银行收到保险费后就转付给保险公司。美国住房抵押保险公司的经营准则是：①保险业务要足够大以分散风险；②公司必须能抵抗不利的市场淘汰性选择；③公司经营应具有充足的资本；④必须建立符合法律等方面要求的各种准备基金；⑤在经济扩张期运用灵活的投资策略减轻经济收缩期可能的压力。美国抵押贷款保险模式给我们的启示是：①大力发展住房抵押贷款保险市场前景广阔，但经营风险较大，对开办这项业务的保险公司要求较高，在市场准入方面，作为保险业的主管部门，人民银行应注意把住入口关，以免使这种利于百万民众的好险种过早夭折；②经营这项业务的保险公司必须有充足的资本金和偿付能力、较高的经营管理水准；③要有支持的政策，促使部分保险基金能被高效运用，取得较高的回报率，足以消除不同经济时期给抵押贷款保险带来的负面影响。这种保险对贷款银行的支持作用不言而喻，转移了信用风险和处理抵押物的损失。根据美国的经验，借鉴新加坡的作法，即在积极推进保险体系的不断完善过程中，将购买住房与养老基金挂钩，也就是说让个人用自己的帐户乃至其家庭其他成员或亲眷帐户上的养老基金来购买住房，一方面使养老保险基金有一个比较稳定的运用途径，提高保险资金效益；另一方面，养老保险基金反哺社会，进一步扩大了其效用，提高了保险的影响力。
4.各家保险机构携手合作，共同化解承担的巨额风险。从发展民族保险业的立场出发，国内各经营抵押贷款保证保险的保险公司应抓紧研究适合我国国情的住房抵押贷款保证保险经营管理准则，共同探索与《个人住房贷款管理办法》相配套的保险办法，共同防范风险，化解风险，推进住房制度改革，在促进住房消费、改善居民住房条件中形成合力。
5.建立专项住房商品化保险风险基金。住房抵押贷款保证保险期限长，风险大。在美国，一般由专营抵押贷款保险的保险公司经营，因此，其建立的相互独立的保险准备基金足以用于偿付保险赔偿，到1996年底，全美抵押贷款保险公司的资本金总额达到了850亿美元。在我国， 显然建立专营该项保险业务的保险公司是不可能的，但作为开办这一险种的保险公司必须将住房抵押保险积累的保险基金单独建帐，单独管理，确保不被挪作它用，并最大限度地保值增值。
为扶持这一新兴险种的发展，国家应从税收上给予优惠，保证保险基金的迅速积累，使其足以抵御风险带来的损失。地方政府也可以通过地方财政拔款形式充实保险基金，还可以发动房地产开发商、贷款银行拿出相当部分资金充实进保险基金，确保金融保险介入，为个人买房、实现住房提前消费创造条件。
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