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摘要：随着房地产的深入发展，LOFT公寓精装房逐步发展成房企实现产品多样化、赢得市场的重要途径，并将在未来长期一段实间成为楼市提高去化的重要手段。本文针对LOFT公寓与住宅不同的精装问题在项目建设中提出精装前置的解决办法，结合项目案例，重点阐述了LOFT公寓精装管理要点。
关键词：LOFT公寓；精装前置；批量装修
引言
随着国民经济的持续发展，人们对物质生活的需求越来越高，精装房开发作为我国建筑业发展的一项重大举措，符合国家绿色发展的总体战略方针。LOFT公寓精装房建设比住宅复杂，出现的时间相对较晚，目前设计及施工管理尚难标准化，针对目前精装房装修市场巨大，结合LOFT公寓精装房与普通住宅的不同点，为更好的解决LOFT公寓批量精装会出现的问题，从精装设计前置的角度分析解决问题。
1 LOFT公寓精装房装修施工管理的难点
1.1 规模大、施工作业面分散。
精装房开发项目规模较大，户型较多。工作内容既包括常规的顶、地、墙面的装修、隐蔽的安装工程，还包括增加结构夹层，内部砌筑改造，也可能包括了家俱、软装饰等配套设施设备的配置安装，其现场管理涉及的专业多，工序复杂，对现场施工安排和管理提出了更高的要求。
1.2 各工序交叉施工面多，不易控制安排。
目前LOFT公寓精装房开发往往工期紧张，面临开发商交房时间节点的压力，常常是在土建及安装工作尚未完工的状态下，比方说二次结构、给排水管道、暖通等等工作尚未开展或完工的情况下，精装修的工作就要进场展开，那么必然在工序合理组织协调的问题上产生冲突，给现场施工安排和管理带来困难。
1.3 建筑缺陷较多，预留预埋不到位，造成成本增加。
精装修工作介入后，在与土建及安装交接工作面的过程中，往往发现门洞预留不到位，水电点位没有合理预埋，预留门、窗洞水平标高不一致，预留给排水及电位位置偏差较大等诸多问题。而精装修工序的允许偏差范围往往是以毫米单位记，如果要达到精装修工程的验收标准，就必须对原有的缺陷进行整改但因为这部分整改工作工作量大，增加了成本，需向业主方进行索赔，但往往因为合同条款或清单特征描述模糊，造成该部分工作量索赔困难。
1.4 材料组织工作量大，环节多不易控制。
精装修材料种类多，每一种材料品牌也多，而现代装修更多是组织、整合、集成的工作，因为材料种类繁多，必然在材料组织和集成的过程中，因为环节把控不到位，质量验收不到位，供货不及时，给精装房的持续性施工造成障碍，影响施工进度和质量。
1.5 公寓夹层楼板卫生间容易漏水。
造成客户投诉隐患多多。LOFT公寓的内部隔墙都是后期改造的，不是原来土建阶段一此混凝土成型的，二楼夹层卫生间容易漏水。
1.6前期建筑预留不到位，改造拆改较多。
与后期装修使用配合不到位，造成二次拆改费用增加。
2 LOFT公寓精装设计前置的重要性
2.1提前介入在建筑施工图阶段各专业提资。
提资使得二次装修的事项在一次建筑图中落位。LOFT公寓精装涉及到建筑的各专业，只有经过精装前置介入后全专业合图才能真正的具有实施性，与传统的现建筑做完再开始精装的做法是不同的，能有效的提高各专业协同作业能力，减少专业之间打架及后期的拆改。
2.2 提前发现问题，减少拆改，降低能耗。
公寓的性质决定了土建阶段不能一步到位，报建是一版图，精装是另外一版图。精装前置的意义在于以后交付的产品和前期报建的要有高度延续性，通过精装方案来优化建筑。
2.3 利于前期成本控制规划。
LOFT公寓作为当前的一个比较热门的地产产品，涉及到项目的销售，定位等多各环节，精装前置介入有利于对总体把控，提前做好销售和成本的统一。
3 LOFT公寓精装前置的设计管理要点
LOFT公寓作为一种非标准的产品，不像住宅那样成熟标准化程度高，跟住宅的精装有本质上的区别，住宅的户型确定后基本上批量精装不会做户型上的调整，而公寓产品属于商业性质，涉及到后期精装改造。往往是项目竣备后才开始内部的装修改造，精装前置设计的重要性特别凸出，直接关系到产品的合理性和减少拆改，避免无效工期和成本浪费。与住宅项目相比，以下几项是公寓LOFT精装设计的重点。现结合某项目4.5米层高公寓进行介绍。
3.1平面形式的选择。
Loft公寓常用平面形式有大平层和客厅挑空（局部挑空）两种形式。大平层的形式得房率高，真正的做到买一层得两层，层高会略显压抑，需要建筑能够双面采光才能布置，对建筑的外形条件要求要高些。而客厅挑空的现实较为常用，挑空的客厅能够只面4.5米高的层高，能有效的缓解做夹层后因层高只有2.15米的压抑感，有利于二楼房间朝客厅方向通风采光，建筑只要做成一面采光即可满足平面布置要求，目前市场上的LOFT公寓大多采用这种形式的布局。同样37平方的户型，平层公寓能做到2房两厅，而客厅挑空的只能做到一房一厅，对比如下图：
3.2成本控制与材料选型。
通常LOFT公寓的装修成本比住宅高，同样按建筑面积计算，公寓多了一层夹层，实际装修面积大过建筑面积，而且房间客厅等都空间小，所折算的装饰单价要高，按同样的装修标准，住宅如果是800块的标准，那么LOFT公寓则要做到2200元/平方，方能满足正常的交付要求，不同的材料选择会略有差异。
3.1夹层板结构形式的选择。
夹层板结构的选择对于对于客户的体验感和户内的净高影响比较大。不同的夹层板结构厚度差异较大，对于公寓项目4.5米层高的情况下要做成上下两层，夹层板要净量做薄，而且要考虑内部走管布线，灯具安装的高度，是否有利于大面积批量施工。常用的夹层板厚度有100mm 到200mm厚不等，不同的项目选择会对完成的净高影响将近100mm。常用的夹层板体系有下面几种：方案一：钢结构（龙骨）+天基膨石板预制楼板，厚度约180mm；方案二：钢结构（龙骨）+蒸压加气混凝土板（ALC 板），厚度约164mm；方案三：钢结构（龙骨）+CFC 轻质预制楼板（松本板），约130mm厚；方案四：钢结构（龙骨）+混凝土板（现浇），约200mm。从厚度和脚感及造价综合考虑，A公寓项目选择了方案二。夹层板的厚度与土建过梁及预埋件的高度预留关系密切，与幕墙窗的分隔及室内装修净高都有直接关系，是公寓LOFT设计的重要选型。
3.2 公寓上下两层高度的划分。
由于公寓的层高为4.5米高，除掉本身结构楼板的高度120~160mm，装修地面厚度50mm，夹层楼板及吊顶厚度180mm，一楼层高高了，二楼的净高就会低，如何取舍，直接关系到夹层楼板的高度预留预埋。对入户门，窗的高度也息息相关，直接关系到后期的装修完成面是否与原来建筑预留门窗洞口有冲突，与预留水电点位高度也关系很大。高度划分不合理会造成后续精装大批量返工。考虑到一楼为主要活动空间，公寓一楼的高度适当做的高些，而二楼做的矮些，总体有侧重，能满足一楼舒适，二楼不压抑的标准。A公寓项目LOFT公寓一楼净高为2.15米，二楼净高为2米。
3.3排水形式的选择。
通常住宅卫生间的排水是通过降板来实现的，而LOFT公寓属于商业性质，报建图是不能出现大的降板的，选择同层排水的方式是一个不错的选择。而马桶采用下排水还是与墙体结合采用后排水方式对卫生地台的高度影响很大，普通做法地面完成面需要提高130mm，对卫生的净高严重压缩。排水形式的选择对建筑排水立管及接驳口的设置起决定性的作用。建筑前期不按后期精装的要求预留会涉及后期无法安装的囧境。为了最大限度的提高卫生的净高，A公寓公寓项目采用了吉博力专门的同层排水系统，卫生间地台抬高60mm即可，极大的提高了卫生间净高。同时减少了卫生间回填的费用。
3.4卫生间形式的选择。
普通的住宅卫生间在土建阶段就完整的具备卫生间功能，而LOFT公寓属于后期加建改造，一楼的卫生间可以选择传统的砌筑方式，而二楼的卫生间属于加建楼板，用传统的方式不好解决漏水问题。为了减少批量精装修过程中的湿作业，LOFT公寓卫生间采用整体卫浴的形式来解决漏水问题。不同的整体卫浴采用的工艺有区别，材料有树脂的，有铝板贴PVC膜的，有铝蜂窝板表面贴瓷砖的。选择不同的工艺对造价和夹层结构的降板预留不同。夹层板结构要根据卫生间的排水管的走向优化。出于成本和漏水风险考虑，A公寓项目采用的卫生间形式为一楼传统砌筑，二楼卫生间采用整体卫浴。
3.5 点位预埋及准确数量。
为避免后期开凿及装修施工，精装阶段的水电点位需要提前在建筑阶段预留预埋。根据LOFT公寓建筑的特点，很多是混凝土剪力墙，只有在土建施工阶段预留了点位，后期精装进场施工才能简单穿线即可，省时省力。这就意味着精装前置要提资给建筑，不光是数量，还有高度，包括二层夹层的点位高度，需要考虑实际夹层板的完成高度，避免点位高度与后加夹层板不协调的问题。
3.6 消防喷淋点位的布置。
LOFT公寓性质为商业，跟住宅不同，报建阶段里面就已经按商业用途布置了喷淋点位。此喷淋点位到后续的公寓精装阶段依然是要保留的。如何把前期建筑的消防喷淋点位和后期的精装公寓有效的协调考虑，避免不必要的拆改，是精装前置的意义所在。在满足原理建筑公寓商业大开间办公室消防点位报建的前提下，在点位数量不增加的情况下，根据后期精装的平面布置，适当的调整喷淋点位位置，合理考虑消防管走管方向，避免跟精装冲突，发生二次拆改。
3.7 楼梯形式的选择。
LOFT公寓分上下两层，用什么样的楼梯，对空间及成本和施工难易度都有影响。通常分为两种做法，一种是楼梯和下部储藏柜结合考虑的楼梯柜的形式，可作为卖点增加柜体空间，整体性好；另外一种是楼梯做成镂空的，使小空间尽量显的大些，便于后期组装施工。A公寓项目选择的是楼梯柜的方式。
3.8设备洞口预留。
LOFT公寓分成两层后每层的高度比普通的住宅高度低，这也就意味着精装LOFT的公寓设备洞口不能够按常规的住宅来预留。所选用的设备都有期特殊性。根据精装的要求，洞口预留的差异主要在于：入户门洞高度、油烟机洞口高度、空调洞口高度、卫生间排气扇洞口高度等。
4 结束语
随着房地产进入下半场，对项目的管理要求更高，批量精装是以后发展的趋势，LOFT公寓有着她的优势，同时也存在很多问题，在日益注重品质的今天，如何对LOFT公寓批量精装中常见的问题通过前置的设计从前期来解决。LOFT精装公寓的问题其实就是各专业如何把精装的提资落实到实处的问题，通过精装前置，把控好设计要点，对于批量精装中的问题才能有效解决。
论文作者:周继辉
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第27期
论文发表时间:2019/7/26
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