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中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1006-1096(2002)02-0067-03
20多年来，我国住宅业发展很快，为其他方面的改革创造了条件，加速了改革的整体进程。但与其要成为国民经济的支柱产业的要求还相距甚远。如社会收入分配制度、行政管理体制、金融体系及法治化等因素严重制约了住宅业的进一步发展。所以，政府应尽快出台住宅建设法规、住宅业发展规划等；组建住宅业专门的行政管理机构；制定相对稳定的、系统的国家住房政策，住房政策是政府宏观调控政策的组成部分，它包括住房分配政策、供应政策、市场政策、税收政策等。尽快发挥住宅业作为支柱产业的带动作用。
一、完善住宅业发展的法律环境
我国关于住宅方面的具体法律很少，主要采取行政规章来管理。这种行政性、政策性的规章虽然在行政管理上非常有效，但不是真正的法律，因而在法院审判中不一定能作为法律依据。目前我国关于住宅方面的行政法规有百余条，内容规定很具体，但没有住宅证券化的具体规定，关键是缺少一部《住宅法》。这种政府部门以政策行政而非以法行政的管理方式，造成住宅业办事手续复杂，效率很低。也迫使一些人采取既非行政程序，又非市场程序的文化程序，即利用中国特有的人际关系去办事，节省时间和降低成本，其中潜伏着腐败。因此，首先要完善和修订现有法规。如《土地法》规定：土地所有权可有偿转让，期限最长70年。那么住宅所有权期限最长70年，70年太短（我国绝大部分住宅所有权期限根本达不到70年）。现有商品化的住宅多是公房出售，而公房多是二三十年的旧房，产权期限更短；即使是购买新开发的商品住宅，所有权期限也达不到70年。因为房地产开发商从征用土地到开发出商品房一般要经历2～5年。如此计算，居民购买新开发住房的仅够自己居住而作为遗产的可能性不大；如购买旧的住宅，一生中可能要二次购房，更谈不上遗产了。这无疑挫伤了居民买房的积极性。可考虑居民住宅的特殊性，适当延长住宅土地开发的使用年限为100年以上。其次，尽快出台《住宅法》、《信托法》、《担保法》等，以法律形式保护住宅业的发展。同时，对现行政府规章进行清理整顿。凡已纳入法规的行政规定统统取消；细化可操作性差的规定；取消脱离实际的、执行中弊端多的规定。使住宅业领域有法可依，使住宅业行政管理机关要依法行政，有法必依。
二、组建统管我国住宅业发展的专门行政管理机构
目前我国是采取行政部门管理住宅业的方式，且政出多门、多头管理。政府主管住宅业务的行政机关有：国土资源部，管理开发中土地征用业务；建设部负责城市房地产建设规划和城市发展规划；城市房地产管理局负责房屋的产权交易和产权登记；工商局负责房地产产权交易市场和广告业务；中国人民银行负责住宅业的金融政策；税务局负责住宅业的税收政策。还有一些政府部门也享有部分管理权。只有两家相对综合的全国性住宅及房地产机构：一是建设部下设的住宅与房地产司（住房制度改革办公室）。它的主要职责有：指导规范房地产市场；指导城镇土地所有权的有偿转让和开发利用工作，提出住宅建设与房地产的中长期规划、科技战略、产业政策；拟订住宅拆迁、房屋搬迁、房地产市场、房地产评估、房地产开发、物业管理的规章制度并监督执行；落实国家关于城镇住房制度改革的方针、政策；指导城镇住房制度改革；负责住房公积金和其他房改资金的政策指导和监督使用。二是1985年成立的中国房地产协会。它是各地房地产协会和房地产开发商、物业管理、市场交易、中介机构等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是具有法人资格的社会团体，业务主管部门是建设部。其经营方针是“双向服务”，既宣传和贯彻国家住宅及房地产业政策，做政府的参谋和助手；又为企业服务，架起政府与企业间的桥梁。从1995年起，中国房协与国务院经济发展中心及中房集团等单位定期发布《中房指数》。这是目前国内第一个向社会发布的反映房地产市场行情的动态经济参数。从这两家机构的组成及职能划分看，它们分别是指导、引导、监督、服务住宅业的部门，既不是决策部门，也不是宏观综合管理部门。因此，可考虑把建设部管理的住宅和房地产司单独拉出来，以此为核心组建一个全国统一的负责全国住宅和房地产业发展和决策的政府管理机构——中国住宅管理委员会。
三、政府逐步降低房价收入比
根据世界银行提供的资料：房价收入比例在3～6倍，购房者有能力一次性付款；房价收入比例在6～12倍间，购房者可分期付款；房价收入比例高于12倍时，居民买不起住房。我国为1:10。发达国家居民收入是在享有完善的社会保障基础上的收入，而我国居民收入属毛收入。我国的这一比例实际上更高，严重地制约了居民对住宅的有效需求。
我国房价构成中地价占30%，拆迁费、配套费约占10%，各种税费约占10%。可见，住宅开发商降价余地不大。因此，政府要制定有关细则规范住宅价格，禁止投机和暴利行为。
首先，加强土地使用权转让的制度管理，严格对土地征用单位的资格审查，从源头消除土地转让中的暴利行为（炒地皮），降低住宅开发商和消费者的负担；并制定合理的差别地价政策，高售价高收费，低售价低收费，尽量平摊高低不同档次的投资利润率，使住宅投资商根据自身实力，选择更适合自己的投资项目。避免住宅投资结构的不合理而造成不同档次商品房积压与短缺并存。
其次，制定统一的住宅业税费优惠政策。就是在住宅市场发达的美国，为鼓励住宅消费和投资，制定一系列税收优惠政策。如私人住宅的所有者可免交个人所得税，抵押贷款的利息支出和房产折旧可免交个人所得税，私人住宅的资本收益在18个月内投入房地产仍可免交个人所得税等。这些优惠税收政策既影响了居民的消费方式和投资方向，也有效地调整了资源配置。况且我国住宅市场尚处于培育之中，更应该实行优惠的税费政策。国家计委和财政部下发《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，命令取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预测费等47项不合法、不合理收费；强调各地凡与取消的47种收费性质、内容类似的收费项目一律取消；还降低了政府部门收取的征地管理费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、劳动合同鉴证费、建筑合同鉴证费、工程承包合同鉴证费的收费标准，只征收现行标准的70%；并要求各地整顿城市基础设施配套费，取消重复收费和强制收费。《通知》降低了住宅建设的收费标准，减少了收费项目，规范了住宅建设的收费行为，减轻了住宅开发商的负担，为降低住宅价格提供了空间。并且要对居民个人的房改房上市、转让及购买住宅等方面给予税收优惠，免征个人所得税、契税、房产税及即将开征的遗产税等。
第三，全面落实住房分配货币化，调整工资分配制度。彻底取消任何形式的福利分房，消除我国进一步发展住宅业的制度性障碍。在1:10的情况下，尽快落实并提高住房货币补贴标准，增加住房公积金，提高居民自己购房的能力，才能使住宅消费者彻底放弃幻想，利用各种融资渠道，自行满足住房需求。培育住宅市场主体，增加有效需求。
第四，坚持经济适用性住房政策，帮助中低收入者也能自己购房。经济适用性住房政策是我国住房政策的重要组成部分，是住房旧体制向新体制稳定过渡、尽快建立新住房体制的关键环节，是更好解决中低收入家庭住房问题的必然选择和正确出路。1994年7月国务院发布的《深化城镇住房制度改革的决定》提出：建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住宅供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。经不断努力取得了很大成效，保障了中地低收入者的购房利益，拉动了经济增长；平抑了过高的商品房价格；促进了新住房体制的建立等。在市场经济发展过程中，收入差距必然始终存在。因此，我国住房供应体系的多层次也必然长期存在：一是政府对高收入者家庭住房供应体制不变；二是政府对极低收入家庭提供低价廉租住房。财政部和国家税务总局2000年12月7日发布《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，规定从2001年1月1日起，对企业和自收自支事业单位按政府规定价格出租单位自有房给职工的、房管部门按政府规定价格出租公房给居民的等，暂免征收房产税和营业税；对个人按市场价出租的住房，营业税暂减按3%征收，房产税暂减按4%征收；对个人出租房屋所得收入暂减按10%征收所得税。这项规定比现行房租税赋减轻一半，促进了居民住房梯级消费，使更多的极低收入家庭和住房特困户能改善住房条件。
住房供应体制的核心是政府对中低收入家庭的住房供应体制。因为中国2/3的家庭属于这一范围。现行的经济适用住房政策是我国新旧住房体制转换期间必要的过渡性政策。实际执行中存在诸多问题：经济适用住房持续建设，政府出资会越来越难；对社会收入阶层难控制，政府无法全面掌握居民收入的实际状况，也没有规定居民家庭收入划分的标准，这就难免会出现真正的中低收入家庭享受不到经济适用住房，而弄虚作假的高收入家庭享受甚至多次享受经济适用住房的不合理现象；经济适用住房的价格难控制，国家的优惠政策被开发商截留，落实不到中低收入购房者身上。所以，在新住房体制逐步建立并发挥作用后，不能沿用现行的经济适用住房办法，应改为合作住宅。合作住宅是具有社会保障合作经济形式。世界上许多国家都予以法律保护。如日本住宅合作社，是非赢利性的特殊法人。它享受优惠的税收政策和工人银行与住宅银行的专项优惠贷款，但没有政府出资和补助金，享有充分的独立性。它是职工自己组织起来，通过共同所有和民主管理，满足共同的经济和社会需求的合作经济形式。这既减轻了政府负担，又把房价控制在普通职工年收入的5～6倍间，使日本住宅自给率名列前茅。我国于1998年成立中国合作住宅促进会。它既具有社会保障性质又不是纯粹的社会救济的建房形式。它以群众集资为主，政府扶持和单位资助为辅，政府、单位和个人合理负担。往往是先集资，后建房；或边集资，边建房，无需政府大量投资，也不需大量银行贷款。这种以需定建的方式，大大降低了生产成本和流通费用，使合作住房的售价大大低于商品房住宅的售价。这才能使中低收入家庭真正享受到政府的优惠政策，有能力购买合作住房。如天津市，市区合作住房的建房价格低于经济适用住房价格的40%，符合中低收入家庭的购房能力。所以，要尽快明确中国合作住宅促进会的法律地位和职责权限，充分发挥其职能，促进我国合作住宅业的发展，满足更多中低收入家庭的住房需求，提高我国居民住宅自给水平。
四、资金是发展住宅业首先必须解决的难题之一
住宅业一般投资规模较大、投资期限长，又是特殊的耐用消费品和投资品。它不仅涉及住宅业主管部门、投资者及消费者的利益，还牵扯到银行、证券、保险、担保等金融业务部门的利益，具有跨地区跨行业的综合性特征。但现行的行政管理体系中，某个机构的业务分工难以胜此重任，多头行政，管理混乱。因此，政府需要制定和实施一系列政策干预住宅金融市场，解决个人住房信贷及保险问题。明确中国人民银行是住宅金融业务的管理机构。负责与有关部门协商进行住宅金融体系的创新及金融工具的创新；出台商业银行兼营住宅金融业务的具体政策，并负责对其执行情况进行监督和管理；协调住宅金融业务与其他金融业务的关系；完善住宅市场，实现住宅抵押证券化。
收稿日期：2001-09-29
标签：购房论文;