关于我国住房价格若干问题的评述，本文主要内容关键词为：若干问题论文,住房价格论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、关于当前我国商品房价格是否过高的问题
近两年来，我国一方面存在许多人缺少住房，一方面又存在商品房大量积压的现象。据统计，到今年上半年商品房已积压6600万平方米。为什么会出现商品房大量积压，不少人认为是由于商品房价格过高，脱离大多数居民的购买力造成的。其理由有二：一是从1985年到现在，我国商品房价格以超过20%的年平均增长速度递增，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。其二是根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍时，居民购买住宅的物质需要才有可能化为现实的购买需求和购买行为。而我国目前各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入从3.72～15.76不等，全国平均为9.84倍。
持相反意见的人认为，总体上说，除个别城市外，全国绝大多数地区城镇商品住宅的售价并不高，全国商品房住宅的平均售价是1501元／平方米，1995年最低的省份城镇商品住宅平均价格仅为578 元／平方米，很多省份不超过1000元，许多省会城市包括大城市的商品住宅的平均售价在1000～1500元之间。而北京、上海等城市虽然商品住宅价格相对较高，但一则这些城市人均收入相对较高，二则恰恰是这些房价较高的城市，商品住宅供给反而较为紧张。
两种意见都有一定的道理。看来，衡量商品房价格是否过高需要有一个统一的标准，才有利于形成共识。如第一种意见，提出了两点理由，有一定的说服力，但也不能作为衡量的唯一标准。第二种意见，以一些具体的价格为其理由，但似乎缺乏说服力。譬如说1500元／平方米的售价不高，多少才算高？根据是什么？我们认为，商品房作为一种商品，衡量其价格是否合理（过高或过低），必须遵循商品运行的一般规律，即要看其是否反映价值规律和供求规律的要求。同时，由于在我国住房作为一种商品在现阶段还有其一定的特殊性，衡量其价格合理与否还有其他条件或标准，必须从我国的具体实际出发。在这里，我们认为以下几点需要注意：第一，我国正处于住房制度改革之中，商品房存在两种不同的情况：一种是纯商品房，即消费者直接从市场上购买的住房；一种是仍带有一定补贴性的“商品房”，即消费者从单位以成本价购买的“公房”。对于第一种商品房，其价格的形成首先是遵循价值规律的要求，同时在市场竞争中随着供求情况的变化而变化。其高低与否，取决于房屋本身的价值和市场竞争情况，以及消费者对住房消费的需求。至于第二种商品房，从各地出售的情况看，其价格应该说是与居民的购买力基本适应的。目前公房出售中的问题不在于价格，而在于观念的障碍和售价与租金的比例不合理。所以，如果说房价过高，是指市场商品房，而不是指由单位出售给职工的公房。第二，购房主体或市场主体也有两个，一是个人，一是单位或集体。目前在住房一级市场上购房的主体主要是单位或集体，即用公款购公房。在住房一级市场上购房的个人主要是少数收入水平比较高的所谓“大款”，一般的工薪阶层几乎无人问津。在这种情况下，房价的高低往往不是由价值规律决定，而是取决于购房者（单位和大款）的需求，房价的高低处于次要的地位。第三，我国居民的收入水平较低，其中一个重要原因是工资收入中没有全部包含住房的费用。而要改变这种状况，又需要较长的时间。据此，不能简单地用国际标准（住房价格与一般家庭年收入之比应保持在3∶1～6∶1之间）来衡量我国房价的高低。因为把这个标准用于我国，有两个明显的不可比之处。其一是发达国家每套住房面积较我国的大得多；其二是消费结构中，我国居民吃穿占有的比例（恩格尔系数）则要比发达国家大得多。这样，如果考虑到这两点，我国目前的商品住宅价格和国际差距更大，一般居民的购房能力要明显小得多。
通过上面的分析，我们认为衡量商品房价格是否合理的标准似应考虑以下几方面：第一，与居民的收入相适应，即使中等收入以上的家庭能够购买；第二，房价具有合理的成本构成。比如税费问题，国际一般水平下，官方的地价税费仅为20%左右，低的10%左右，而在我国达到45%左右，有的高达70%左右，即使国情不同，也不至于相差如此之大，因而不能说是合理的。第三，能够确保房地产企业有合理的利润。为此，有的人提出，由于我国房产开发企业的金融环境欠佳，自筹资金较多，风险也较国外大，因而利润率应高于国际一般水平。目前国际上房地产企业的利润率一般为6～10%，我国的合理利润可定位于10～15%。 据调查，1994年我国房地产业的平均利润率为12%，应属于正常范围，但部分地区也存在利润过大问题，有的已超过30%，就连利润最低的安居工程，政府也承诺保证15%左右的利润，高于一般产业的利润水平。这不能不是商品房价格过高的原因之一。
二、关于商品房价格为什么过高的问题
认为房价过高的人在探讨其原因时，有的从地价、拆迁费用、房价构成、建安工程费用、开发商利润等方面进行分析；有的则从招标、转招及中间环节等方面去寻找原因；还有的认为是土地制度改革滞后、房地产开发水平低及寻租行为存在等方面造成的；另有的则从房地产市场发育不良、权力参与房地产利益的分配等方面进行分析。所有这些看法，都从一定角度反映我国住宅价格存在的问题，其分析都有一定的道理。
但是，如前所述，分析或认识我国的房价问题必须从我国的实际出发，即我国正处于改革和经济体制转换时期，形成房价不合理的原因，既有经济的因素，又有非经济的因素，甚至还有人为的即主观方面的因素。因而，应该全面地分析才可能得出比较正确的看法。如果仅仅从一个角度去看问题，所得出的结论就可能是片面的。
我们认为，分析造成我国商品房价高的原因，似应从以下几方面去寻找：
一是从住房价格构成方面。目前我国商品房价格构成客体复杂和无序，没有严格的界定标准，在具体操作中随意性较大，尤其是在地价、税费和利润等方面。首先是地皮价格太高。我国的土地有偿使用主要在于获得财政收入，但又缺乏相关价格政策的配套，因而在一定程度上助长了住房价格的过快上涨。据统计，全国商品房用地获取价格1990年约800元／平方米，但到1995年已上升至4000元／平方米， 在一些大城市上涨幅度更快，如深圳市1988年住宅地获取费为4716元，到1992年就涨至22454元。上海一开发项目，占地不到1万平方米，拟建4 万平方米商品房，所付出的土地获取费为4526万元，征城区拆迁补偿费7085万元。仅此两项费用就占全部开发成本的将近30%。北京市内拆旧盖新土地获取成本，更是高达每平方米近万元。此外，城市土地使用制度改革滞后，城市规划管理水平低下，也导致拆迁成本增加。而把70年的土地使用租金一次性计入房价中，不能不是房价过高的重要原因。其次是建筑安装工程费一直处于上升之中。1992年以来建筑材料价格涨幅一直高于同期的通胀率，1985～1990年平均上涨率为13.4%，1991年～1995年上涨率达98.2%，主要建材品如钢材、木材、水泥等价格在近七、八年中均上涨了一倍多。再次是开发商回报率过高，远高于发达国家和发展中国家水平。国际上房地产利润基本上维持在6～8%，有些国家是2%， 而我国平均不低于30%，即使是近年市场不景气，也在20～25%左右，就连利润最低的安居工程，政府也承诺保障15%左右的利润，大大高于一般产业的利润水平。再其次是收费上存在各种乱摊派。据建设部调查，商品房价格构成中不合理成分约占30%，主要表现在社会上对开发房地产的摊派费用过多，少则三十多项，多则八、九十项，个别的甚至高达近二百项。这些费用都要通过价格转嫁给购房者，房价过高也就在所难免。
二是体制方面的问题，大体包括旧的住房分配体制、住房建设开发体制、住房价格形成和管理体制等。如前所述，目前购买商品房的主要是单位和少数“大款”，房价的高低对于其需求影响不大。购房主体错位，特别是公款消费对住宅高价位起到重要支持作用。 据资料显示， 1994年全国个人购买商品住宅占商品住宅销售总面积的54.66%， 而在此之前的各个年份，这个比率一直不超过50%，即此前绝大部分商品住宅均为单位购买。而公款购买住宅，价格一般不起制约作用。这也许是公房出售价格不高能够与市场商品房价格过高共存的重要原因。又如，住宅产业化程度低，系列化开发和集约化生产程度较低，致使生产耗费居高不下，价格难以降低。现阶段房地产开发经营水平低下，如我国住宅建设人均竣工面积仅为发达国家的1／5，劳动生产率只有发达国家的1／2～1／3，单位建筑面积能耗为同等条件下发达国家的3倍。因此， 如果不尽快改变计划经济体制下住房分配福利化的办法，实行住房商品化和私有化，这种状况就难以改变。同样，如果不改变现行的住房建设开发体制，也难以提高其效率和效益，难使过高的房价降下来。
三是市场机制难以发挥作用。总的看，造成市场机制难以发挥作用的原因主要有：住宅销售、租赁市场、住宅融资市场发育滞后，尤其是二级、三级市场的发育更是滞后。我国房地产市场的不完全性和不成熟性，决定了它不能自觉形成正常、理性的价格。
四是其他方面的原因。如住房从发招标、承包建设到出售过程中存在的公开招标的障碍、层层转包、建筑掮客插一杠子等寻租行为和腐败行为，都对房价起着推波助澜的作用。
三、关于商品房价格能否下降的问题
房价过高的问题已经引起各方面的关注，理论界和实际工作部门也围绕房价能否降低的问题展开了热烈的讨论。一种意见认为，目前实际建房成本只占房价的50%，另外50%都是加上去的各种税费，其中一些不尽合理。因此，要重新审核房价，把不合理部分清除掉，起码要清除20%～30%，这样房价可以降低20 %左右。 另一种意见认为即使取消48项建设项目收费，房价也难以下降。我们基本赞同后一种看法。理由是：
第一，住房建筑成本存在刚性。我国商品房的成本一般由建安成本、土地费用、拆迁费用、城市基础设施配套费用和相关税费五大块构成。从这五大块来看：（1）建安成本不仅不会降低， 反而随着市民对住宅质量要求的提高和房地产在增长期对建材价格、劳动力价格的拉动作用还会有所上升。（2）城市中土地供给低弹性，土地需求高弹性， 地价主要受城市化水平和城市土地资源量所决定。我国城市化水平1995年为29%，按城市化一般规律，城市化水平小于30%时城市化速度缓慢，30～70%之间是加速发展时期，70%以上速度又趋缓慢。我国正处于城市化加速时期，对土地需求量巨大，而我国土地资源尤其是耕地资源（城市周围一般都是耕地）匮乏， 人均耕地面积只占世界人均耕地面积的1／4。所以，土地供求关系决定地价只升不降，由此带动房价上升。（3）拆迁费用目前在多数城市呈上涨趋势，降低亦不太可能。（4 ）如果降低城市基础设施配套费用，削减城市基础设施建设支出，会给城镇住房建设带来更多的困难。（5 ）目前有条件减少的是第五块中的重复征收的税金和不合理收费。但从目前的情况看，能减的税费很少。
第二，从房价变化趋势看，一般都随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升。这种趋势是由土地资源的稀缺性、不可再生性、土地供给的低弹性和需求的高弹性决定的。具体地说，首先，人口多土地少，地价每年不断上涨的趋势是肯定的。其次，随着城市水平的不断提高必将导致城市人口的持续增加，从而对住房需求量加大。再次，从国外房地产发展的经验看，经济起飞、加速阶段，地价或楼价一般不会出现大幅度降价的现象，反而会随着经济的迅速发展而有一定幅度的上升。我国国内生产总值GDP1979～1995年平均年增长率9.9%，其中1991～1995年平均增长11.9%，1996年增长9.7%， 我国经济正处于经济起飞后的加速发展时期，因此房价应稳中有升，不会大幅度下降。因此，不论从国际经验还是从我国实际出发来考虑，商品房价格稳中趋升带有客观必然性。
第三，从我国城市商品房价格实际变动曲线分析，1987年商品房平均408元／平方米，1996年11月份统计为1919元／平方米，大约10 年间平均增长18.7%，即使房地产市场不景气的1993～1995年三年间年平均增长11%。因此，取消不合理收费虽能从房价中降低几个百分点，却不会改变商品房价格总体上升的趋势。 另据建设部提供的最新资料， 对220个城市（包括其辖郊县在内）普通商品住宅的价格进行统计， 平均后得出不同价位档次的城市结构为：每平方米1000元以下的城市124 个，占55.86%；1000～1500元的城市有71个，占31.98%；1500～2000元的城市17个，占7.66%；2000～3000元的城市7个，占3.15%；3000 元以上的城市3个，占1.35%。这也说明，87.84%的城市房价在1500元以下，房价并不是人们所说的畸高。
第四，从社会、政治、经济稳定的角度分析，房价也不应大幅度下降（房价大幅度下降在国外叫“房灾”），否则，一方面影响居民入市购房，不利于房地产市场的发展；另一方面，影响已购房者的心态稳定，不利于社会、政治、经济的稳定和繁荣。
四、关于如何降低商品住房价格
在讨论中主要提出两种思路：一种认为应理顺在计划经济下形成的现行商品房价格构成，从成本方面入手，包括规范土地市场、降低建筑安装费用、取消不合理的收费以及降低税利等。另一种则主张从加速住宅产业化、提高科技水平、加强建筑行业的管理入手，提高房地产开发水平，降低住宅建筑成本，进而把价格降下来。
这两种思路，应该说都是针对当前我国住房开发过程中存在的问题提出来的，因而对于解决当前商品房价过高的问题是有益的。问题是，如前所述，造成当前我国商品房价格过高的原因或因素是多方面的，因而解决问题的对策、措施也应该是综合的。就是说，要立足于改革的要求，从体制、政策、管理等多方面入手，各方面紧密配合，进行综合治理，才能凑效。如果只强调某一方面，而忽略其他方面，就不会收到好的效果。因此，我们认为，应该从深化改革入手，以改革促进各项具体措施的调整和落实。具体来说，需要采取以下对策：
第一，理顺商品房的价格构成。首先要规范土地市场，加强对国有土地出让的计划、规范管理，制止越权批地、多头批地的行为；严格控制土地供应总量，垄断土地一级市场，制止炒卖地皮牟取暴利的投机行为，使土地价格建立在一个合理的水平上。还可区别不同的住房实行不同的办法，如对经济适用房，可采取目前安居工程的作法，改有偿出让为行政划拨方式；对征地、拆迁、安置可采取政府统一征地拆迁和安置的方式，以降低土地费用。有人提出应把土地使用权出让方式改为租赁制，即把地产一次性长期出让方式改为按年或按月租赁方式，由购房者分年或分月支付地产租金。这样既可把住房价格构成中的土地出让金成本分散到各年、各月支付，房价就可大幅度降下来。这样做也有利于与收入分配的改革配套。应该说这是一个可行的办法。其次，规范收费。应区分基础设施中公益性或非盈利性和公共服务性设施与商品性或盈利性基础设施，对前者如道路交通、给排水配套、文化教育、学校、医疗卫生、邮政、体育环卫之类，均属公共产品，世界各国都是由政府财政拨款修建的，其费用不应由房地产开发商或住房购买者承担。对于后者，如能源供应（电力、煤气）、通讯设施（电话）、商业网点等，则应按市场经济的原则实行“谁投资、谁所有、谁收益”，由相关企业投资建设，其资金由营业收入回收并获得利润。此外，要认真清理房地产开发过程中的各种乱收费。再次，对房地产开发商的盈利水平应作适当限制，制止住房开发过程中的寻租行为。
第二，加快住房制度改革，培育真正的商品房购买主体。一是要加快住房商品化的步伐，鼓励个人在市场上购房，停止由单位用公款购房分配给职工的做法，从而逐渐减弱乃至消除公款购房对房价上涨的推动力。二是要加快住房市场的发育，尤其是二级市场和三级市场的建设，同时加强住房租售市场的管理。三是加快住房融资制度的改革，推动住房制度的改革。
第三，加强住宅建设的行业管理，鼓励房地产行业加强内部管理，在政府监督和行业自律的基础上通过公平竞争降低房价；实行利润率管理，规定房地产开发最高回报率，制止房地产牟取暴利的现象。
第四，加速住宅产业化。要大力扶持我国房地产开发企业集团，整顿建筑业经济秩序，增强大型房地产企业在住宅建设中的主力军作用；要转换住宅开发方式，变粗放经营、分散生产的建设方式为统一规划、合理布局、配套建设的集约型、规模经济型，确立专业化、社会化和工业化的现代开发方式，提高设计和施工水平，降低工程成本。
第五，加快相关法制的建设。