期权理论与房地产投资，本文主要内容关键词为：期权论文,房地产投资论文,理论论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
Option（期权）理论是一门财务经济学，其主要内容为分析、评估、股票、金融以及与金融有关的投资经营运作的低风险理论，是一种投资工具及手段，奠基人博列科教授曾花费毕生心血进行研究，后士尔斯和默顿教授用高深的数学造旨，通过风险投资实践，用数学的表达公式发明了这一定价理论和分析、评估、处理风险的成果，并成功地加以应用，这一研究成果终获1997年诺贝尔经济学奖。期权理论研究成果给现代市场经济中的任何投资带来了降低风险的广泛应用和成功，这一理论透彻的应用是较高深的经济研究理论。
期权作为一种特殊的投资工具，必须依靠资金、项目计划、市场行情的合理预测、经营策略、操作技巧、期权交易，才有可能得到最大的投资收益和效应。人们为减少未来市场变化带来的损失，寻找一种既能进行投资获利，又把风险限定在某一范围的投资方式。简单地说，期权交易在房产投资来说，就像一般的开发项目用确定定金形式，双方制定合约，预期进行开发。但到期由于不定因素的变化，开发方有权选择是否执行合约的权利，而对方必须服从这种选择。
这样用较少的保证金获得期限内可发展的项目，使期权持有者可能获得无可估量利润回报，当然这中间有个价格理论及保证金风险问题，价格理论不仅是期权运作的基础，还为期权市场的发展提供了理论依据，它们揭示的价格波动规律为人们提供了理论指导，所以说，期权是转移权利，而不是转移义务的合约形式。期权保证金比期权项目投入来说，额度极少，这就需要决策者的精明抉择。
房地产的开发、经营因投资大、周期长、涉及面广、不确定因素多，故其项目可行性往往因时效的推移，形势的变化、区位竞争的增多，后期资金未能强劲接应而造成险象横生，由于其投入愈大，风险愈大，所以必须寻找一种防止风险的途径。一般房地产经营运作并不比股票、期货、金融的投资那么错综复杂、高深莫测，若能借鉴诺贝尔获奖者“期权理论”的成果，对房地产开发经营运作进行应用，将是得益匪浅。
房地产业在理论上是投资风险愈大，回报率愈高。但几年来国内外不少案例证明，这种理论的可信性值得探讨。在我国，房地产业是伴随商品经济的发展而发展的，近代房地产业是把房地产作为商品，以盈利为目的，其实质：是国民经济是基础，房地产是经济发展的条件，在一定程度上，房地产能促进经济发展，但不能作为带动国民经济发展，那种经济发展水平片面通过房产发展来带动地区经济发展为长期的经济发展，是不健康的，将会激化成虚假的泡沫经济，最终导致金融风波，然而，房地产业是城市经济发展的先导，能为城市经济发展创造良好的投资环境，也能作为城市发展和规模扩大的动力，房地产的开发、经营和服务是城市经济社会活动中的重要组成部份。
一个房地产企业，尤其是一个大型房产项目的经营成功，原因是多方面的，除了正常的经营运作，特殊的企划手段，运作过程的各种谋略，合理的自我定位，明确的经营理念，优越的促销网络必不可少，但更重要的是项目决策前的风险评估，防治措施，获得项目的方式，前期投入的大小，后期资金的来源，这些因素制约了房产投资的成功与否。
房产市场经过5年的低谷后，房产业已到了“山穷水尽疑无路”的境地，大量积压存房，使资金无法盘活，而银行紧缩银根，刻意苦苦相迫收回贷款，国际金融风波跃起，股市底线一再溃破，即使一个稳健的房产企业对未来的投资前景也迷漫却步，甚至发出路在何方的叹言。1998年国家提出房产做为新的经济增长点，各种理论导向传播国家扶持房产市场启动的产业政策的信息，各地出台一系列的促进举措，如减少房产项目各种不必要的政府行为收费，增大住房按揭额度并延长年限，力促工薪阶层有能力进入市场，增加普通住宅贷款投资，扶持安居工程启动等等，这对房产业的重振雄风来说，无疑是一种契机。房产企业的发展，不进则退，如何贯彻房产业作为新的经济增长点的产业政策，使自己的企业得到稳健的发展是值得深思的，由于市场的经营模式，人们的购房意念已日趋成熟，对房产的求购层次已发生变化，加上金融形势的严竣，与十年前一样盲目上马轰轰烈烈的成功炒作已一去不复返，只能把稳健、成功的经营运作寄托于少投入、高产出、低消耗、高质量、成规模、齐配套、重物业、优环境的开发举措，谁能吸引有限的购房者，谁就成功。但毕竟市场有限，银根依紧，房产投资的巨大资金依然无法得到解决，故启步艰难，但要发展就必须寻找一种解决的途径。
笔者认为在严竣的经济形势下，要保持房产企业立于不败之地，坐以待机是消极的，努力进取才是上策，鉴借用期权理论这一工具作为启示，努力寻求一些投入小而规模不小的片区进行开发，其成功的期望值就较大，得到这样的项目的渠道是多方面的，如对地域区位好，而经营不景气的破产企业或其它土地拥有者进行合作开发，房产分成，各自销售或委托代售，这种合作开发必需以不购买土地为原则（尽管土地较便宜也不能购进），因为土地的购进，投资已违背本文探讨的低投入、低风险经营前提，土地的合作可作为期权交易，通过双方协商的方式来确定。再如政府性的扶持项目：如学校建设、基础设施建设、产业政策倾斜项目、城市配套大型公共停车场、专业市场、体育基地、旧城改造项目等，因这些项目是扶持性的，可能由于政府的财政投资未能得以到位而无法实施，若能依靠房产企业用原有不变量的土地，提高土地利用价值，通过开发筹措资金投入建设，这样做法将是对社会的一种贡献，实施这种指令性公共设施项目有几方面好处：①减少前期土地投资；②减少城市各种配套费用；③便于项目立项办理各种开发手续；④得到政府有关部门的重视支持；⑤有一定的影响力和知名度；⑥有一定社会效益。可以肯定，这样的项目是低风险的，当然获得的经济效益回报也是较低的，但其经营是稳健的。项目的获取有现时性的，也有时效性的，可通过期权手段的约定支付一定的保证金，使获得项目实施的期权，通过可行性、实质性的条件创造，随行上市，付诸实施，可以说这是一种在特殊大环境下求生存、求发展、赢得竞争、赢得业绩的举措。
能用好、用活期权理论这一投资工具，对房地产投资不仅能起到有效防范，因价格、金融、人为因素、周边环境剧变所引发的风险，而且还提供了获得可以得益的可能性，故限定风险的期权理论，若应用于房地产投资运作有其重大意义。显然，应用这一理论在当今国际金融风波跃起，危机四伏的经济形势下极为有用，达到趋利避害、获得最大经济效益的目的，使房产企业稳操胜算、健康发展。