北京电子城物业管理有限公司 北京市 100016
摘要：随着社会的不断发展和进步，管理已成为当代的首要任务。大到国、小到个人，如果一个国家没有良好的管理制度，就不会有发展进步、社会秩序紊乱、社会治安动荡的现象。如果一个人管理不善，很容易走上一条死胡同，阻碍社会的发展。目前，城市住区实行了物业管理和社区管理两大管理体系，实施了有效的一体化机制，促进了城市住区的文明发展。
关键词：城市居住区；物业管理；社区管理；整合机制；
目前，我国城市社区管理有两种形式。一个是社区管理，另一个是物业管理。它们在组织结构和管理目的上都有很大的不同。虽然两者都可以促进生活环境的有序管理，但从长远来看，有必要建立两种管理手段的有效整合机制。只有在两者的合作下，才能构建和谐社会。
一、物业管理与社区管理有效融合的背景分析
近年来，由于中国经济的快速发展和社会的不断进步，中国也逐渐走向世界。然而，中国正处于从经济改革到政治改革、从传统社会到现代社会的过渡时期。从目前的形势看，我国已不再是一个纵向的单链社会结构，而是一个纵横交错的网络结构。当前，我国社会的社会结构、社会功能、人民生活方式和社会需求之间的关系日益多样化。正是在这样的背景下，城市管理体制和人们的生活发生了重大的变化。在这种变化下，为了更好地管理城市居民的生活，体现一定地区居民的自治和自我管理，国家规定要进一步完善社区管理体系建设。随着社区管理体制的推进，社区成员逐渐受到重视，社区成员的作用也逐渐加强。近年来,逐渐形成新的城市住宅区物业管理行业在中国,城市住宅区的管理要求更严格和明确,以便业主委员会和物业管理公司正逐渐向城市社区管理组织的行列。近年来，许多学者开始对城市社会微观管理进行研究和探索。研究主要分为两类。一是从政治学和社会学的角度研究城市社区组织体系和管理模式。二是从经济管理的角度，主要研究物业管理行业发展中存在的问题。随着城市住区管理体制的不断完善和进步，城市居民对住区管理越来越重视。然而事实证明，物业管理和社区管理虽然在时间和空间上是同步进行的，但在参与者和操作系统上是不同的。换句话说，它们是城市居住区的两种不同的管理制度。因此,社会的进步,稳定发展和构建和谐社会,为了实现我国构建和谐社会的目标,将不断整合社区管理系统本着全面、综合研究的两种不同的管理体系,不断提高两种管理体制,为人民服务,建设一个更加和谐的社会。
二、城市住宅物业管理与社区管理的核心问题
1.物业管理与社区管理组织结构存在显著差异。在我国当前城市化进程中，社区管理机构的上级部门是民政部。管理资金的来源主要是政府财政拨款。政府在每个财政年度向社区分配管理资金，缺口由社区服务收入弥补。因此，社区管理的功能属性是加强城市管理效果而不是政府职能机构，为城市住区居民提供公共服务等商业服务，最终达到良好居民自治的目的。物业管理,存在显著差异,住房和城乡建设部主管当局在我们国家,其经济收入没有政府财政补贴,而是为城市居民提供商业服务以及所有日常管理费收入,功能区域的情况下由业主委托的物业维护和管理,在获得经济效益的同时,提供良好的生活环境和条件。两者互不隶属，主管机构不同，职能也不同。因此，在处理相同的管理问题时，基于不同的职位，他们必须是矛盾的。
2.物业管理与社区管理目标冲突。社区管理是为城市住区居民提供公共服务的组织，其目的是实现居民自治。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而物业管理恰恰相反，甚至与目标相反，因为它的最终目标是在征得业主同意的情况下实施“他治”，具有很强的强制性色彩。国外城市居住区治理经验表明，不断引导和提高城市居住区居民的自我约束能力来实现自治更能够保障居民的合法权益。而“他治”则不然，由于我国特殊的国情，城市居住区居民在物业管理工作中的权益往往无法得到有效保障，居民所提出的意见物业管理机构通常置之不理或者办理拖沓，短时间内得不到有效解决之下，造成双方之间的冲突已经屡见不鲜。物业管理与社区管理目标的冲突，决定着二者之间的管理工作内容并不存在较大的耦合性。
三、城市住宅物业管理与社区管理有效整合机制研究
1.创立“三维一体”联席会议制度。针对当前和未来城市住区管理的发展趋势，将物业管理纳入社区管理。因此，为了有效避免管理组织和管理目标的差异造成的阻力，认为构建“三位一体”联席会议制度是城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制的重要举措。而其具体做法应充分考虑以下几个方面:一是引导社区管理机构对社区业主委员会进行引导，确保业主委员会能够及时明确和掌握城市住区日常管理的注意事项。其次，业主委员会的筹备工作应在社区管理组织、物业管理组织等主管部门的监督下进行组织，确保各方的利益都能体现在业主委员会中。第三，业主委员会作为城市住区居民权益的代理人，由业主大会通过公开投票的方式进行委员的产生。四是明确业主委员会管理工作的内容和范围，明确业主委员会自身的合法权利和相应的义务，定期接受社区管理机构的培训，不断增强业主委员会的管理能力。在这一机制中，社区管理作为业主委员会的指导机构，但不发挥监督作用，而物业管理组织在业主委员会的授权和监督下开展管理工作，具有契约性。通过业主委员会在中期的排期，相互支持，将城市住宅小区的管理水平提升到一个新的水平。
2.构建涵盖物业管理及社区管理的新型组织机构。进入到二十一世纪知识经济时代后，“开放、合作、共享”成为了时代主旋律。对于城市居住区管理工作而言，尽管物业管理和社区管理之间因自身定位的不同而存在较大差异，但是，物业管理融入社区管理以最终实现居民自治的发展趋势不可阻挡。随着互联网技术的推广使用，城市居住区居民自我权益保护意识将会随之提高，因而在居住区管理工作方面重合性内容也将会不断外延，继而最终消弭二者之间明显的管理界限，转而由一个能够涵盖二者管理内容的组织机构来替代其行使城市管理的各项权益，以保障居民的合法权益。但是在目前，其首先需要做的准备工作则是在探索物业管理内容以及社区管理内容基础上以试点的办法选取某一个城市居住区来筹划统一的管理机构，社区管理作为城市居住区公共服务的主管部门，而物业管理则是以盈利业务经营为主，将二者各自所负责的重合性内容区别开来，促使二者能够在各自领域之中发挥出自身的优势，继而扬长避短，在提高城市管理工作效率的同时，进一步向居民提供更加周到细致的服务，营造一个安全、舒适的居住环境。所以该项有益探索应引起我国物业管理以及社区管理机构的重视，在实际工作中进行摸索与尝试，以总结经验，推动城市管理工作向前进一步发展。
3.将物业管理公司打造成为社区专业服务机构。在我国，物业管理行业经过近二十年的发展已具有一定的规模。由于行业本身提供的是服务商品，所以其最终发展目标是通过为社区、居民提供优质的有偿服务，以获得自身的可持续发展和利润的最大化。这比在社区居委会中设立服务部门更加经济，更加具备专业优势。
总之，目前，这两个管理系统的实施仍然面临一定的困难，虽然它们在时间和空间上同时运行，但在参与者和操作系统上是不同的，这是两个不同的管理系统。将这两种不同的管理制度有效地结合起来，将对促进社会发展、构建和谐社会产生重要影响。
参考文献：
[1]周萍.城市居住物业管理与社区管理有效整合机制.2017.
[2]李晓红.物业管理与社区管理在城市居住区的有效整合机制研究.2017.
论文作者:许苗
论文发表刊物:《防护工程》2019年10期
论文发表时间:2019/8/13
标签：物业管理论文; 社区论文; 城市论文; 居住区论文; 居民论文; 业主委员会论文; 社会论文; 《防护工程》2019年10期论文;