财务层面的商业企业集团租赁经营战略研究，本文主要内容关键词为：企业集团论文,层面论文,战略研究论文,财务论文,商业论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F721.6文献标识码：A
改革开放以来我国商业发生了巨大的变革，不仅改变了自身的面貌，而且改变了其在整个社会再生产中的地位；不仅适应生产、满足消费，而且带动生产、引导消费。随着市场经济的发展和社会化大生产的基本原理在流通领域的应用，很多的商业企业都走上了集团化的经营之路。为提高企业的协同运作效应与规模经营效益，我国的商业企业群体大、中、小型兼并，高、中、低档结合，充分利用知名商业企业的商誉和管理资源，取得了集团化经营的喜人成果。为提高集约化经营程度和实现资源的有效配置，商业企业集团的经营发展战略，仍然以商品经营为主业并适度采用多元化的经营战略。商业企业集团的多元化经营，不仅包括市场定位的多元化、投资领域的多元化等，也包括了商品档次的多元化、服务内容的多元化以及经营方式的多元化。
一、商业企业集团租赁经营战略制定的财务依据
我国的商业企业在90年代初零售商业的繁荣时期，大规模兴建、扩建、改建商场，以后随着超市经营的兴起、连锁经营的发展，商业信息化、商业自动化的推进，又购置、建造、进口了大量的商用机具、器具、设备、设施，积聚了大量的固定资产。但随着我国买方市场的形成，消费者需求的迅速变化，商业企业呈现出竞争日趋激烈，销售低迷不振的经营态势。
前些年购物环境的改造，先进的商业设施的引进，使商业企业的固定成本大幅度上升，而零售市场的持续低迷又使商业企业的销售额徘徊不前，甚至于连年下降，根据管理会计本量利分析的基本原理和财务的杠杆原理，可知必然的结果就是商业企业的经营风险增大，经营利润降低，甚至于亏损。加之很多的商业企业为扩充固定资产而举债，因此在增加固定资产的同时又增加了债务、增加了财务风险。由于经营杠杆和财务杠杆的双重作用，昂贵的固定资产和高额的债务负担，对拼搏于需求不旺的零售商业市场中商业企业无疑是雪上加霜。为充分利用企业的固定资产——主要是商业建筑和设施的功能，大力发挥企业的无形资产——主要是商誉的价值，为有效地缓解商业投资过剩、降低商品经营风险，一些商业企业集团采用了租赁经营的战略，并且取得了较为成功的经营效果。本文拟从财务的角度，对于商业企业集团的租赁经营战略进行分析与透视。
租赁是出租人以收取租金为条件，在契约或合同规定的期限内，将资产租让给承租人使用的一种交易行为。现代租赁集融资与融物于一体，满足承租人对于短期或长期使用的经营资产的需求，成为解决其资金来源的一种重要的融资方式；出租人并非一定是专门从事租赁业务的租赁公司，对于有剩余的经营资产的企业租赁又是一种利用过剩资产创造企业收益的一种重要的经营方式。商业企业集团将自己的商业设施有选择地租赁给厂商或代理商，以收取各种形式的租金实现其经营所得，将现代租赁经营与通常的商品经营有机和谐地结合在一起，使之成为传统的商业直接经营方式的补充或替代，这是商业企业集团的一种崭新的经营策略和手段。
商业企业集团商誉的价值吸引了厂商和代理商，他们希望借商业企业集团的字号和信誉来树立自己的产品品牌，这是商业企业集团租赁经营战略实施的基本前提；商业企业集团的过剩商业资产又正好可为这些厂商和代理商的直接经营提供必要的条件；而商业企业集团以收取租金为条件让渡其无形资产和固定资产的使用权，采取多元化的经营方式，跨越商品经营与物业经营的界线，从企业财务的角度看是为了转嫁经营风险，稳定经营收益。
在商业企业的资产结构中由于固定资产的增加，债务利息的增加，相对而言存货、现金等流动资产则会减少，因而流动资金短缺，若自行经营则其营运资金必难以支持和充盈其全部物业资产所创造的经营空间；而消费需求变化多端且低迷不旺的市场，又使销售预测的难度增加，商品积压的可能性增大，从而进一步增大了收益的不确定性和经营的风险性。但商业企业集团采用租赁经营战略，则本来要由商业企业自行承担的经营风险，就可由多个厂商和代理商分别承担，从而分散和转移了商业企业的整体经营风险；另外商业企业又可以利用契约或合同，使部分租金固定从而减小其收益的不确定性，降低经营的风险性、提高收益的确定性等，为商业企业集团的租赁经营战略提供了有利的财务支持依据。
二、以租金为基础的商业企业集团租赁经营战略实施的财务控制
商业企业集团的租赁经营战略的成功实施，要求其以卓越的企业文化对各厂商和代理商的经营理念进行融汇，以鲜明而具特色的营销策略对各厂商和代理商所经营的品牌进行整合，以科学而严密的管理制度、手段和方法对各厂商和代理商的经营人员、经营过程进行规范与控制。因此，商业企业集团的租赁经营战略的实施并非免费的午餐，整体营销的成本费用、对厂商和代理商管理控制的成本费用、物业管理的成本费用以及以租赁经营替代自行经营的机会成本、转嫁经营风险的费用等，构成了租赁经营的现金流出；而其流入则为各种形式的租金。只有当其现金流入超过现金流出时，商业企业集团才有盈利可言。确定企业租赁经营的盈亏临界租金额，是对其租赁经营战略实施财务控制的基本依据和有效手段。
租赁经营的租金的确定通常可采用静态和动态两种方法。静态的方法是将出租的经营场地、柜台等资产投资价值在租赁期内的摊销额I， 所占用的资金的复利计息（利息率为i），租赁经营的管理费用F[,1]、营销费用F[,2]等在整体租赁期内平均支付， 即静态法下各期的盈亏临界租金额为：
RENT＝〔I（1+i）[n]+F[,1]+F[,2]+F[,3]〕／n （1）
（1）式中的n表示租金的支付次数，F[,3]表示其他的费用。
若采用动态的方法，则租金的计算模式可转化为：
RENT＝（I+F[,1]+F[,2]+F[,3]）／PVIFA[,i,n]
（2）
（2）式中的PVIFA[,i,n]为年金现值系数。
租赁经营租金的计算公式在实际的运用中，出租的商业设施的投资价值的确定必须考虑出租面积、经营位置等因素，营销费用、管理费用的确定除了考虑这些因素以外还要考虑商品的经营品种、数量、特点等因素。在自行经营与租赁经营的选择决策中，租赁经营的相关成本中必须包括放弃自行经营的机会成本。
在（1）式、（2）式的分子之中加入预期的目标利润，则可确定实现企业目标利润的租金额。其目标利润可考虑将企业租赁经营的目标利润总额，按经营面积、地理位置、商品的盈利水平等因素分别计入各厂商和代理商的租金。实际之中往往以固定租金加变动租金的方式来实现商业企业集团与厂商和代理商之间的租赁交易。商业企业集团通常以（1）式为基础确定租金的固定部分以保本， 再按固定的比例对厂商和代理商的销售收入提成以实现盈利。商业企业集团可通过租金的波动，影响租金的各因素的变动，掌握各厂商和代理商的经营状况，协调管理力度，改变租赁策略，以求更佳的租赁经营成果。
收稿日期：1999—06—07