摘要：长期以来，房地产业作为国民经济和社会发展的支柱产业，是连接短期经济运行与长期战略实现的关键，是连接投资与消费的纽带，是连接城市与乡村的桥梁，连接实业与金融的通道。房地产业的发展无疑对宏观经济影响深远，房地产开发投资及住房消费这两方面对其他产业有很大的拉动作用，在实际发展中，由于受到多种因素的影响，房地产业时常出现波动，本文以西安市为例，尝试分析房地产经济波动的内外部影响因素并找出规律以采取有效的措施确保行业平稳发展。
关键词：房地产；经济波动；影响因素
Abstract: For a long time, as a pillar industry of national economic and social development, real estate industry is the key to connect short-term economic operation with long-term strategic realization, the link between investment and consumption, the bridge between cities and countryside, and the channel between industry and finance. The development of real estate industry undoubtedly has a far-reaching impact on macro-economy. Investment in real estate development and housing consumption have a great pulling effect on other industries. In actual development, due to the influence of many factors, the real estate industry often fluctuates. Taking Xi'an as an example, this paper tries to analyze the fluctuation of real estate economy. Internal and external factors and find out the rules to take effective measures to ensure the smooth development of the industry.
Key words: real estate; economic fluctuation; influencing factors
0引言
房地产业不仅是城镇化的基质要素，还是新型城镇化的物质实体，同时以房地产为主体的新型城镇化既可延伸到休闲旅游、现代服务业等领域，也可以地产经营作为载体积极参与商业开发和美丽乡村建设。房地产业与宏观经济的调整有着密切关系，既相辅相成又互相制约。
1房地产业随宏观经济的变化趋势
2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，其中，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营业用房销售面积下降1.1%。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，其中，住宅销售额增长15.6%，办公楼销售额下降5.0%，商业营业用房销售额增长3.0%。
综上分析，2018年全国房地产市场短期调控仍然保持连续性，房地产投资增速或将继续小幅回落，全国房地产开发趋于稳定，商品房销售面积小幅波动，房地产市场变动周期紧跟经济波动及政府调控步伐。房地产业与宏观经济的波动因素主要有以下几个方面：
1.1宏观环境对房地产投资的影响
房地产市场对宏观环境及政府调控有着显著的反馈及响应，新常态下，提高经济发展质量、促进消费拉动内需是主要态势，保持宏观经济稳定增长、投资增速稳中趋降、外需回升势头强劲均对房地产行业投资有突出的带动和促进作用。宏观经济背景下持续释放出利好的投资导向，或宽松或收紧的购房政策均不同程度反映到房地产行业，宏观环境稳定，经济发展向好趋势为房地产业的投资与开发营造了良好外部环境，显著带动了行业的长足发展。
1.2新型城镇化对住房需求的影响
房地产虽然是市场经济的产物，与宏观经济密不可分，但房屋特有的属性导致房产属于一种必须品，本身具有较为稳定的需求，其次随着城镇化步伐的加快，城镇人口将大幅攀升，预计到2020年、2030年我国城镇化率将分别达到60％和66％，将新增城镇人口3亿人。城镇化水平的不断提高，改善性住宅和农民进城置业将会成为未来的主流趋势，必将进一步刺激城镇数量的增加和城市规模的整体扩张，充分释放住宅消费和基建业务的持续增长。
1.3金融市场对房地产业的影响
房地产行业属于资金密集型产业，房地产项目的建筑开发都需要大量的资金支撑，我国的房地产企业往往采用的是贷款、融资投资等手段，来筹集资金进行项目工程的建设，因此受到金融市场的影响较大，一旦金融市场出现重大的变化与波动，也会对房地产经济产生巨大的影响，导致较大的波动。
1.4政府调控政策对行业的影响
政府出台的各种政策中，对房地产行业影响最大的是有关房地产行业的财政政策，其中包括经济体制、货币政策、产业发展规划以及地区性的发展计划等，这些政策从不同方面对我国的房地产经济进行了宏观调控，对房地产行业发展的直接作用导致了房地产经济的波动变化。
2西安市房地产市场的变化特征
2.1住宅商品房市场
经过一系列的房地产调控，西安市房地产市场过热的局面持续降温，总体运行比较平稳。近一年，在严格的限购政策下，西安住宅商品房市场在经历火热需求后，总体呈现供大于求态势。以10月为例，共供应154.4万㎡，环比上涨36.4%；成交140.1万㎡，环比上涨12.7%；成交均价为14162元/㎡，环比下降0.3%，去化周期约4.8个月；10月新开盘25个项目，推出7823套房源，销售6338套，总去化率为81%，整体去化情况稳中向好。
2.2办公楼市场
2017年的全国范围人才大迁徙，受益于西安自身高校的优势，宽松的落户政策及招商引资带来的大量工作岗位，各大高校本科生纷纷落户西安。短时期企业和人才的迅速涌入为西安带来明显改变，大量人口的进入拉动需求，随着高学历人才的不断涌入，西安办公楼市场持续升温。2018年上半年，甲级办公楼市场新增供应放量，西安国寿金融中心，禾盛京广，万众国际及蓝海风中心四栋甲级办公楼20多万平方米的新增供应入市，推动甲级办公楼市场存量至156万平方米。受需求上扬的影响，上半年市场净吸纳量接近9.5万平方米，同比增加86%。
2.3商业地产市场
西安优质零售市场迎来曲江银泰城B馆，金辉环球广场，华阳城，SKP新光天地及百寰国际购物中心五个项目开业，共计新增44万平方米。由于国际零售品牌及新零售需求的活跃及现有部分项目表现良好，商业地产投资及销售呈现增长趋势，售价及租金均出现稳步上涨，目前均价在221.3元/平方米/月，较去年同期上涨3.8%。
3应对房地产经济波动的对策
3.1建立房地产市场运行监测机制
房地产行业是国民经济的支柱产业之一，其产业关联度高，带动性强，涉及的就业机会众多，因此房地产行业的运行状况对宏观经济有着明显响应。近年来我国房地产市场发展迅速，出现了局部地区投资过热、房价虚高等问题，亟待建立起房地产市场运行状况监测预警机制，一是对房地产市场运行状况进行预警，要监测市场房价、房地产供求状况、房地产市场的投资状况以及房地产市场的金融风险状况；二是对于房地产市场的未来需求趋势进行预警，要监测人口总量和结构变化趋势、经济增长和居民收入增长状况、金融政策的变化情况进行监测；三是对房地产市场的未来供给趋势进行预警，要对土地供给状况、房地产开发企业资金状况、金融政策和土地政策的变化情况进行监测。
3.2加强对土地市场的管理
土地成本是影响房地产经济的重要因素，从土地资源利用效率角度以及房地产经济发展角度入手，优化土地利用结构，合理确定建设用地类型；其次，基于当前土地规划方案，建立起严格的土地规划审批制度，促进我国土地招投标工作更加规范与公平，使土地招标在市场化的同时，可以为房地产经济发展做出贡献；最后，国家需保证自己对土地的所有权与操作权，优化土地规划与分布，提升我国土地市场管理效果。
3.3完善经济管理制度
健全经济行业的法律法规，使房地产行业能够在法律规定内有序发展，有坚实的法律保障，促进房地产行业的健康发展。一是通过政策支持。通过对市场调查的数据进行详细的分析，可以知道大多数居民需要经济适用房，因此在工程规划的初期，必须将经济适用房作为业务的重点，通过政策上的优惠吸引更多的消费者选房。二是完善金融管理制度。对当地的经济发展状况进行详细的分析，健全和完善相关制度，针对房地产经济波动的实际状况，采取有效的手段进行调整，将制度与管理相结合，实现两者发展的同步性，为房地产的稳定发展奠定良好的基础。
3.4加大房地产市场研究力度
加大房地产市场研究的力度，在客观分析的基础上，对房地产市场进行理性的资金投入，将市场与资金相互结合的过程中，实现房地产市场的又好又快发展。具体来说，房地产发展的周期具有一定的波动性和稳定性，加大房地产市场研究力度，可以使房地产市场的投资结构不断明确，在合理分析宏观经济状况的基础上，增强中国房地产市场投资的适应性，使房地产投资与实际情况紧紧结合，在固定投资中占有合适的比例。实现良好的投资之后，对房地产市场的资金影响因素进行细致的分析，确保投资的合理化，将目标市场和实际的调研工作相结合，以实际的市场需求为导向，为房地产的投资与开发提供必要的依据，促进房地产市场的健康稳定发展。
综上所述，我国的房地产经济波动的问题是多方面的，要对影响房地产经济的因素进行综合分析，掌握其波动规律，从而制定科学有效的对策，实现房地产行业的健康持续发展。
参考文献
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论文作者:何璐
论文发表刊物:《基层建设》2018年第36期
论文发表时间:2019/3/12
标签：房地产市场论文; 房地产论文; 经济论文; 房地产业论文; 宏观经济论文; 房地产行业论文; 土地论文; 《基层建设》2018年第36期论文;