当前房地产公司面临的困境与出路
范 伟
云南城市建设工程咨询有限公司 云南 昆明 650000
摘 要： 随着我国社会经济的发展，我国房地产公司也随之发展壮大，但房地产公司的发展并非一帆风顺，面对房地产公司的困境，如何探索房地产公司的出路是当前房地产公司关注的焦点。因此，研究房地公司的困境和出路具有十分重要的意义。本文以房地公司为切入点，在简述房地产公司发展困境的基础上，重点分析了房地公司的发展方向，旨在说明房地公司的重要性，以期为房地产公司提供参考。
关键词： 房地产业、围局、出路
前言
自1998年中国开发了《城市房地产业开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，1999年实行积极财政政策、启动住房消费，深化落实住房分配贷币化改革等政策的实施以来，我国商品房市场进行了高速发展阶段，2018年全国房地产开发投资累计完成99万亿元，年均增长24.8%，成为中国GDP增长最大的动力，可以说中国经济房地产化是近年来中国经济保持高速增长的内因，据已有数据显示到2018年全国房地产开发企业数量达97938个，但经历高速发展的野蛮生长后，催生了国家高房价、商品房空置率高，租售比不合理，行业竞争加剧等问题，而房地产开发企业自身也面临着土地价格高涨、销售压力加大，资产债务配比失衡，政策调控加剧等问题。本文分析房地产业当前发展的现状和困境、分析和探讨未来地产行业的发展方向。
当前，初中教育往往把学生当作被教育的对象，教育者主要关注如何把知识、道理、准则等灌输给学生。学生虽然储备了许多知识，但由于不能调动主观能动性，导致其在实践中并不能灵活运用所学知识。教师不仅要传递知识，更要启迪学生的智慧。曾有专家指出：“学生能否进行自我教育以及在什么水平上进行自我教育，乃是衡量教育是否成功以及在什么程度上成功的一个重要标准。”初中物理教学需要抓住物理学科的趣味性、实践性、生活性等特点，启发、培养、促进学生的自我教育。
第三，二连浩特市市门。二连浩特是世界闻名的“恐龙之乡”。2006年在二连浩特市建城50周年之际，在市区南6公里处的208国道上用两条巨型恐龙雕塑建造了独具二连特色的市门。距市区12公里208国道两侧的99条恐龙雕塑构成恐龙景观大道。造型各异的恐龙雕塑，或奔跑嬉戏，或争食抢地，或深情相依，成为吸引国内外游客的重要旅游景点。
1 当前房地产业发展的困境
1.1 土地价格增长过快
房地产业基于其自身固有属性对土地依赖较大，各级地方财政收入也对土地使用权出让金有着较大依赖，在此情况下土地价格高涨限制地产公司的盈利空间，根据中指数据显示2019年1-9月全国土地出让金排名前二十城市成交总金额为17985.9亿元同比增加25%，上榜门槛增至486.3亿元，二线城市楼面均价同比上涨16%，在各线城市中涨幅居前，面对这样的土地价格开发商自发放缓拿地速度，降低开发热情，土地拍卖溢价率逐渐下降，以昆明官渡区2019年7-9月土地成交记录上看，高溢价率成交已鲜有出现0溢价率成交时有发生。
1.2 销售压力巨大
随着商品房均价上涨，各地成交活跃度放缓，需求降低而同行业竞争加剧，以昆明官渡区7-9月为例，累计新开盘项目16个，市场吸纳周期普遍在6-9个月，造成较大的库存积压，加大了地产公司贵重占用比率，为此各地产已手用分期开盘，减少短期供应的方式，但开盘当日签约率也严重降低，造成巨大的回款压力，尽管各公司对房源已提出1-4%的优惠，但售楼部依旧门可罗雀，销售任务无法完成的情况时有发生。
1.3 资产负债率高
房地产行业是负债经营型行业，地产行业使用大流资金获得土地使用权，资金占用率偏高，而建好的楼盘属预收款资产负债率偏高，2017年全国十大房地产开发公司平均负债率为80%到2019年5月《2019中国房地产上市公司测评研究报告》中披露2018年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比增长28.4%，房地产业收入均值为200.91亿元同比增长33.92%，净资产均值为2562亿元，同比增长13.82%，资产负债率为68.09%，净资产负债率同比上升2.65%上升至92.52%，巨大的负债使企业面临着资金断裂的风险。
国家政府在房地产业发展过程中调控力度呈逐渐加剧趋势，2016年底明确表达了将综合运用各种调控手段促进房地产平稳发展，2017年全国主要城市出台了更加细化、严苛的调控政策，至2019年10月12日，北京银保监局印发<《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，进一步禁止信贷资金违规流入房地产市场，这使得房地产业现金流更加紧张。政府多次提出住房不炒，稳地价、稳房价、稳预期的目标，建立长效批制，在短时间内政策不会有所改变。
1.4 政策调控加剧
住宅院落根据建设年代、建设时间及建筑构材等分析，将村部房屋根据建筑质量分为建筑质量好的一类建筑、建筑质量中的二类建筑、建筑质量差的三类建筑，具体情况如下：
2 未来地产行业的发展方向
2.1 轻资产运营
针对以上所述房企发展面临的问题，各房地产企业纷纷研究转型策略，以万科为例，房地产企业转向轻资产运营取得良好效果，通过开发、持有、出租模式通过收获物业产权或长期使用权并装修，改造及公寓运营管理万科，拓展出轻重资产结合的方式，目前万科与项目持有方签订长期房屋租赁合同（一般超过15年），一般投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5～8年左右，而万科则预计5年能够收回成本，轻资产模式可以有效解决资金沉淀，存贷周转慢，销售净利率低，财务杠杆过高等问题，能有效缓解融资压力，降低经营风险，提高企业竞争力和有效实现战略目标，在财务业绩方面财务表现好，偿债能力稳定，资产运营效率上升，并维持了较高盈利水平，改善了企业形象。
2.2 保障性住房（融资租赁）
随着商品住房价格走高，人均住房占有面积偏低的情况在各大城市突显，国家从2011年起下发《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》到十二五末，全国城镇保障性住房覆盖率提高至20%将存在巨大的市场，而目前保障性住房面临着建设资金不足、融资渠道小、土地供给不足的问题将在未来国家政策方面得到改善，全国各知名地产商将以融资租赁或与融资租赁方式合作，与单位、银行合作进行单位用房的融资租赁，在国家相关政策允许的范围内通过现有融资租赁平台，实现房地产开发企业融资租赁公司与股份制商业银行的三方合作形式，或通过单位银行合作，进行单位的房地产融资租赁，通过以上合作方式，地产企业可减少空置率，获得稳定的现金流，政府可获得房源、将不必重复投入资金建设保障性住房从而有效节省土地资源。租赁者承租期只拥有使用权，合同期满后有权按残值购入，降低低收入人群的购房成本，减小政府保障性住房供应压力，提高人民生活水平。
3 结束语
随着我国城市化进程加快至2018年已达59.58%，根据发达国家发展经验，城市化将逐渐减慢，人口增长和城市扩张速度将放缓，需求更加降低，对比，地产企业可加强人口密度较大城市，旅游地的长租公寓建设，积极与政府，银行合作加入到保障性住房建设中来。房地产融资租赁是启动房地产市场刺激内需，拉动经济增长的有效措施，对解决我国商品房销售，改善人民生活条件，在促进国家经济发展的同时减少自身经营风险。
参考文献：
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DOI： 10.19569/j.cnki.cn119313/tu.201914009
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